饱受楼市下行之苦的成都地产龙头对杯弓蛇影的市场传闻严阵以待的同时，也在内外交困中思考未来的发展道路
新地产 张育群/文
“我们没有破产！”
10月13日清晨，刚刚度完周末的成都人翻开报纸，忽然看到当日全城报纸头版，都刊登了这样一则极具震撼力的广告。而广告的落款人，为有着成都地产“一哥”之称的四川蓝光实业集团有限公司。
让蓝光如临大敌、甚至不惜买下全城报纸头版紧急澄清的，是3天前突然出现在某门户社区的一则帖子：“四川最大开发商蓝光地产申请破产!”一时间风声鹤唳，坊间业界众说纷纭，还完全未从地震阴影中走出、市场信心极度脆弱的西南地产商尤为震惊。
10月12日下午1时，饱受“破产”流言困扰的蓝光集团，在公司网站贴出红色粗体字的“严正声明”，破产纯属捏造和诽谤，1-9月蓝光销售突破35亿，接近去年全年销售总额；蓝光最近只是根据市场规律对企业内部管理和营销策略进行必要的调整，并表示要对“散布谣言者追究法律责任”。
尽管如此，这家靠开发大型电子电器市场发迹、曾创造一月内3盘同开纪录的成都房企，头顶的乌云并没能完全散去。成都一家代理行老总向记者透露，外界的猜疑并非空穴来风——自从5•12地震之后，蓝光开始大刀阔斧的裁员，幅度达到30%，不少高级管理人才、跟随蓝光十多年的老员工，都在被裁之列；其多个项目公司法人代表更替为“郭勇”，更让业内流传卖地之嫌；而经历四年超常规、跨越式的成长后，在全行业的销售危机面前，蓝光模式也难以为继。
2007年11月，蓝光开始“变革、扩展、突破”为核心的三年发展规划：从偏安一隅的成都地产龙头向全国一流房地产开发商转变；从业务主导型团队向充分整合社会资源的投资管理型团队转变；到2009年，蓝光要成为销售额过百亿的全国一流地产商。
狂飙突进式的“蓝光速度”正是蓝光集团董事长杨铿想要的，这是他过去十年成功的秘诀。然而这次愿景刚刚起步，就遭遇2007年下半年开始的楼市寒流，紧接着是全球性的金融海啸。为了生存，裁员、降价、开源节流、抵押土地与股权，杨铿开始琢磨一切手段。
房地产开发需要巨额资金支持，在来势汹汹的风暴面前，杨铿手中曾经的“香饽饽”已经转变成“烫手的山芋”：数幅尚未缴纳出让金的土地、因地震不得不无限期延迟的都江堰旅游地产项目、ST迪康日益贬值的限售流通股以及成都地区近十个滞销的楼盘。
“蓝花模式”
曾经在很长一段时间内，蓝光都被成都业内人士视为“奇迹”，这也使成都本土中小房企的拿地方式、开发节奏甚至是项目定位向蓝光看齐。
而蓝光的榜样，则为国内房地产老大万科。万科说“要像造汽车一样造房子”，杨铿则声称蓝光楼盘是标准化的产品，要像万科那样大批量克隆从而形成“速度”。蓝光在成都构建了与万科相仿的产品研究院，请来为万科做CRM培训的管理咨询专家田同生构架蓝光的CRM。在2008年初，万科用降价的方式“探底”时，蓝光也是成都市场第一个跟随者。
“在成都本地开发商中，蓝光的产品研发和开发流程很有特色，拿地后两三个月内就能够投入开发，甚至进行销售；通常采取低价策略，以期尽快收回投资。”成都少城地产联盟主席赖瀚林向记者表示。杨铿也把成功经验总结为“快”，以“标准化复制楼盘、薄利多销、拿面积小口岸好的地”为策略要点，这正是在成都市场异军突起的“蓝光模式”。
然而，万科有上市公司强大的融资能力支撑其在全国范围推广快速开发模式，蓝光缺乏有效的融资渠道，在很长时间内，只能在四川范围内遍地复制“用小户型聚人气，用商铺来赚钱”的广场＋底商模式。
四川蓝光和骏实业股份有限公司是蓝光集团的核心业务平台，2004年以前，蓝光和骏主要侧重商业地产。自2000年开发罗马假日广场之后，蓝光一路高歌猛进，短短4年间，累计开发18个商业地产项目，面积达到70万平米之巨。2004年更是创记录地推出8个商业地产项目，蓝光在成都的品牌也于此时达到妇孺皆知的程度。
2004年亦成了蓝光另外一个重要的转折点。该年12月，蓝光御府花都开盘，正式宣告蓝光告别驾轻就熟的商业地产领域，进军住宅市场。之后蓝光成功把开发商业地产的模式复制到住宅市场，靠小地块小兵团作战、快速开发、低价销售，2005年开发诺丁山、御府花都等住宅项目，销售额达20亿元；2006年，蓝光连续开发雍锦湾、凯丽滨江、米兰香洲、香瑞湖等多个高档住宅项目，在成都地产业界独具一格；而2007年开发凯丽豪景、皇后国际、富丽花城、富丽东方等楼盘，销售额超40亿元。
但在四川中原物业顾问有限公司董事总经理庄泽宝看来，蓝光发家是抓住了成都大规模旧城改造的契机，依靠自身特殊资源大量拿地，迅速开发商铺，快速销售回笼资金，然后再拿地再开发。但随着成都旧城改造进入尾声，这种地产模式也难以为继。
“成都顺驰”的诘问
2006年底，蓝光的土地储备为450万平米，两三年的开发量，对于立志成为销售额过百亿的全国一流地产商的蓝光来说，似乎这样的土地储备有些寒碜。
不过蓝光投入住宅市场之际，正是以和黄、新鸿基为首的港资，以万科、中海为首的内地大鳄高调围猎成都市场的阶段。2005年初，入驻成都的外来房地产开发商总数已达53家，成都市场频现大鳄纷争，土地价被节节推高。
2004年，外来开发商共拍走土地3838亩，占成都市全年出让总面积的70%；2005年，成都市中心城区公开出让土地5174亩，外来巨头拍走65%以上，这其中囊括成都各大黄金口岸的地块，到了2006年，外来投资开发商在成都共拿走7300余亩图地——对于一家绝大多数项目都集中于成都的本土开发商来说，这些显然不是好消息。
外地品牌地产企业的强势进入，让众多本土企业面临严重生存危机。而作为本土“一哥”，为了生存发展，蓝光不得不在土地拍卖场举牌竞地。
2007年4月20日，蓝光拍得成都城北解放路一块89亩的土地，总价超过7亿元；2007年7月20日，蓝花拍得成都锦江区南三环附近一块49亩的地块，楼面地价达到4155元/平米；2007年9月14日，蓝光更是力压群雄，以17亿元的总价、3810元/平米的楼面地价，拿下成都三环外的东方新城内一幅133亩土地，该区域房价也仅4000元/平米。这次拍地，甚至直接刺激该区域一级土地开发商绵世股份(7.31,-0.81,-9.98%,吧)股价当月连续翻番！
据记者不完全统计，2004年3月以来，在成都土地拍卖会上，蓝光成功拍到20幅土地。在面粉贵于面包的2007年，蓝光更是通过招拍挂大刀阔斧拿了五块地，其中四块地为高价地，总土地出让金达到37亿元。
如此狂飙突进式的圈地速度，也让业界响起质疑之声：“拔苗助长，缺乏对市场的判断，注定要出问题。”有成都媒体人甚至把蓝光比作成都版的顺驰，但杨铿则乐意宣称，他所引领的就是“蓝光速度”。
不过，在看似轻松的语言游戏背后，是逐渐庞大的未付地款及工程款。不管是“成都顺驰”，还是“蓝光速度”，对现金流的要求都极高，要靠良好的货如轮转实现持续开发。一旦房子销量萎缩，该模式就会饱受资金链的困扰，轻则伤筋动骨，重则危及企业生存。
借壳ST迪康酿成亏损
2007年9月，当蓝光以17亿元拿下成都三环外的东方新城内的土地时，绝对没有预料到，13个月后，自己突然会深陷破产流言困扰。
成都房地产市场的不景气是蓝光破产谣言产生的温床。庄泽宝向记者表示，由于房交会的举办，10月商品房成交总量为6511套，达到近5个月来的最高值。但从趋势来看，10月之后市场反应依然冷淡，观望气氛浓厚，“未来一段时间整体形势不容乐观，开发商将分化得更加明显，做得不好的越降越死，做得好的将寻找到合适的生存方式。”
开发商降价促销已然成为潮流，恒大、中海、华润、龙湖、雅居乐、万科和首创等国内大型房地产公司在成都均降价20%，成都另外一家大型本土开发商置信地产近期更是将玉园清水湾降价30%以上。
成都置信集团副总经理唐名琏向《地产》记者表示，这是置信从事房地产开发11年以来幅度最大的一次降价。之所以降价，一是为了实现快速营销，清空中低端产品的存量，将更多的精力投入到高端产品中去；另一方面这也表明置信地产对目前市场的态度。
汶川地震后，成都楼市遭遇重创。虽然地震带来的直接损失并不大，最多是几个在都江堰的旅游地产项目(蓝光在此有一个投资达6亿元的五星级酒店项目)被无限延期。而现实的忧虑在于，在地震的阴影下，高层物业受排斥，成都市场连续数月出现热热闹闹的退房潮。面对愈演愈烈的楼市及经济危机，市场信心也需重建。
但对于蓝光来说，引爆破产流言的，是他们自己。
今年8月，蓝光将包括富丽碧蔓汀的多块土地抵押给银行，以换取融资；10月7日正式办完5251万股ST迪康股票过户手续后，蓝光当天又将绝大部分股票抵押给光大银行和招商银行(12.54,-0.67,-5.07%,吧)在成都的分行；11月，其多个项目公司法人代表更替为“郭勇”， 更让业内流传卖地之嫌；加上“5•12”之后，蓝光陆续裁员上百人。难道四川“一哥”真的扛不住了吗？一时间蓝光身上，落满了怀疑的目光。
2006-2007年的疯狂扩张，也让蓝光看到了再次转型的必要。蓝光掉头进入别墅、企业园区和片区开发及旅游地产，金堂县4200亩别墅项目“观岭”是转型第一步。与此同时，蓝光开始迈出四川，在重庆南坪开发400亩名为“十里蓝山”的别墅项目，这个项目被蓝光冠上了“世界级的别墅”称号。
“极度疯狂之后必然是极度风险，只有多元化才能平衡风险。”蓝光地产总裁杨晓初曾对媒体如是说。动辄上千亩的片区开发需要资本的支持。蓝光的资本从哪里来？上市！当然是上市！
2008年6月19日，蓝光集团通过竞拍方式，以每股6.14元的价格，拍得5251万股ST迪康限售流通股，总代价超过3.22亿元，持有这29.9%股权成为ST迪康第一大股东，蓝光的人马也全面入主ST迪康的董事会。但此时的股市，比楼市还要糟糕。
多家证券公司分析师认为，按目前ST迪康跌到2.9元左右的价格来看，蓝光很有可能做了一笔不划算的买卖。当然，也不排除蓝光此举是一种长期行为，短期的巨额损失可以暂且不计。接下来，蓝光将向上市公司注入什么资产还是未知数，“毕竟地产资产的吸引力已经今不如昔了。”
掌门人的成功往事
尽管贵为“成都一哥”，蓝光仍旧被成都地产圈称为“四川最低调也最诡秘”的公司。所以当记者遍访成都媒体人，希望能对蓝光现状进行征询时，所得寥寥。履历简单得近乎于空白，一笔带过的创业历史，更处处显示着蓝光掌门人杨铿的低调。
早前发布的胡润百富榜上，杨铿以70亿元总财富居第76位。与之相比，2006年杨铿在百富榜上居185位，总财富为18亿元，一年时间财富增长4倍，排名上升109位，是四川唯一上榜的开发商。
圈内人绝少有与杨铿面对面交流的机会。我们只能通过词汇的重组，来勾勒杨铿的奋斗历程：早年以生产汽车配件起步，上世纪90年代后期在成都开发大型电子电器市场——五块石电子电器市场发迹，并成为地产大亨。蓝光实业目前已经发展成为集房地产、国际贸易、连锁百货和项目投资于一体的大型集团。
而蓝光员工则向记者透露，部队出身的杨铿，做事大气果断，雄心勃勃，有着十分强烈的学习欲望和过人的学习研究能力。据说，他最爱看成功企业的案例，从中获取经营之道，失败的案例也是他研究的重点。杨铿心气很高，在蓝光，几乎每一次涉及管理方针的内部会议上，杨铿都会把沃尔玛与中国的杂货铺，肯德基与中国卖卤鸡腿的做比较。
成都地产圈更惊羡蓝光与政府良好的联系，业界盛传蓝光多位管理层系出身官宦世家。蓝光能够延迟交付土地出让金，似乎也印证了人们的猜测。
10月22日，北京绵世股份发布第三季度报告称，该公司在成都成华区从事的一幅土地一级开发项目，仅在2007年10月17日收到土地出让金3亿元，剩余款项13亿一直未能收到。该项目即为蓝光去年9月以17亿元拍得的东方新城内项目，市场上一直有蓝光退让该地块的传闻。而同样在三圣乡区域，今年3月28日的拍卖会上，一幅70亩的地块被成都一家小开发商以484万元/亩的价格拿下，不到半年时间，该区域地价已跌去大半。
能够在国资背景的成都工投公司即将入主ST迪康之时，突然杀出并迅速介入乃至主导ST迪康重组，更证明了蓝光的政府公关能力——早在2004年，蓝光就被四川省有关部门确定为2004年改制上市重点培育企业，这是四川省唯一一家地产企业。
“蓝光应该不至于破产，其资金链紧张是事实，这也是目前全国5万家开发商都面临的问题。”成都世家机构市场研究总监唐骏向记者透露，此次成都秋交会蓝光正式成交为307套，仅次于恒大的324套，居秋交会成交套数第二位，前9个月蓝光销售也卖得较为可观，“尽管去年蓝光对大势判断有误，但他们及时进行了调整，多元化开发以平衡风险，与政府的良好关系更让蓝光在银行信贷上较成都其他本土开发商更有优势。”
令人担忧的是正成地产这样的成都本土中小开发商，他们的拿地方式、开发节奏甚至是紧绷的资金链都极其类似蓝光，据正成地产相关人士回应：“在成都的13块地全部来自拍卖市场，总共耗资10多个亿。”毫无疑问，他们将是楼市调整的最大受害者。