碧桂园接手荷兰村将是以政府为主导的债务重组活动。沈阳市政府为迫切需要除掉脸上的疥疤，着力降低重组方的进入成本，碧桂园在考虑接盘的可行性的同时，也在考量着自身的商业利益
新地产 张育群/文
2008年9月，沈阳荷兰村。4000多亩土地上，静卧着一幢幢破败的荷兰风格建筑。标志性的大风车、初现雏形的荷兰小镇、基本建成的威尼斯水上乐园酒店、建了一半的农场、河道上凌乱散落的游艇与海盗船，还有杨斌当年那“中国荷兰小镇”的梦想，都一起淹没在漫漫夜色之中。
“三十年河东，四十年河西”，前福布斯问题富豪杨斌当年在荷兰村会展中心雕塑基座上的题字，更像是一语成谶。六年的时光轻易地改变了荷兰村的容颜，也将杨斌从人们的记忆中渐渐抹去。如今把他们拉回到人们视线中的，是碧桂园老板杨国强和沈阳市政府。
2008年9月初，由沈阳市政府秘书长张景辉领衔的清算组，在沈阳星汉商务酒店召开了欧亚实业有限公司第一次债权人会议，此举意味着荷兰村母公司欧亚实业进入破产程序，荷兰村重组正式进入倒计时；同时据《沈阳日报》报道称，杨国强接受沈阳市长李英杰的邀请，宣称要带着25亿美元来接管六年前把杨斌送入监牢的荷兰村。
在市政建设的热潮中，这个烂尾项目已经从原来的郊区悄然进入了闹市，成为沈阳脸上更大的疥疤，这也推动市政府痛下决心，来彻底解决荷兰村的痼疾。
虽然碧桂园已经成为沈阳市政府遴选出来的接盘人，它依然面临着当初同样困扰杨斌的土地权属变更的难题。同时，因管理不力，荷兰村被法院查封的物业实现了大量的非法销售，政府也不能太过粗暴地对待那些贪图便宜购买物业的业主。数年来，因荷兰村烂尾而深陷其中的建筑商和贷款银行，将视实力雄厚的碧桂园为救命稻草，原来可能已经不报希望的债权突然一下子觉也变得清晰起来。
盘活荷兰村无疑将是对沈阳市政府的精细考量。无论过程怎样繁复，实现途径将是一致的，沈阳市政府将在土地出让程序上大开方便之门，同时将主导对杨斌旗下的欧亚实业的债务清算，尽量使荷兰村这个项目成为一个资产相对干净的实体，降低碧桂园进入的成本。
作为重组方的碧桂园当然也不能只充当政府种树、自己摘桃子的角色，它也将承接一定量的债务，并配合政府解决旧业主的房屋权属问题。精明而低调的地产商人杨国强对此当然心知肚明。无论如何，在这个以政府主导的重组活动中，急于解决历史遗留问题的沈阳市政府将对垒杨国强这个难缠的谈判对手。政府倡导的社会效益和商人追逐的经济利益的交集，将是解决问题的最佳选择。
土地权属不完整的由来
杨斌“中国荷兰小镇”的梦想，只能在荷兰村威尼斯水上乐园酒店大堂一层的角落里找到印记了，那里摆放着依然完好的销售沙盘模型。
这里曾是沈阳乃至整个辽宁的一块金字招牌。最鼎盛时，在政府的支持下，荷兰村承办了全国农业博览会，迎来过诸如朝鲜领导人金正日、澳大利亚前总理霍克等众多国内外知名人物。
荷兰村温泉花园是荷兰村最主要的住宅基地，由32幢公寓楼、68套别墅和包括物业以及会所在内的7幢共建楼组成。2001年开盘时，荷兰村是当地最贵的房子。公寓楼3580元/平米的均价远远高过周边，当时万科的房子还不到3000元，但直到杨斌锒铛入狱，荷兰村1200套公寓住宅也仅售出约100套。
杨斌东窗事发源于荷兰村4500亩土地的权属。荷兰村的土地，来自沈阳于洪区小韩屯村、大韩屯村和八家子村等数个村落，其中最大的一块地来自小韩屯村。1998年，沈阳靓马集团以小韩屯村2200亩农地作价入股，占欧亚实业25%的股份，土地为集体所有，欧亚实业享有使用权，用于高新农业项目。2000年5月，欧亚实业筹备香港上市，杨斌提议靓马集团撤回其25%的股份，改将土地租赁给欧亚实业。作为回报，欧亚实业需分期付给靓马集团劳动力安置、土地补偿价款共计1.72亿元。
正是在这块没有土地证的农业用地上，杨斌打着建设荷兰式“高科技农业生产基地”旗号，在一夜之间，悄悄盖起了花园、别墅群和高档住宅楼，这也将其送上了不归路。
2003年杨斌案的终审判决书明确认定：“自1998年11月开始，欧亚实业在辽宁省政府划拨的112公顷农业用地上修建非农业建筑物，非法占用并毁坏耕地41公顷……虽然欧亚实业在住宅项目建设过程中曾向区、市两级土地管理机关提交了农业用地转建设用地申请，但该申请因欧亚实业未交纳相关费用，无法提交有权批准的机关，故未取得农业用地转建设用地的审批手续。”
被冻结的物业大量出售
荷兰村温泉花园13号楼是杨凤林的住所，她是杨斌的四姑，在整个荷兰村几乎每个人都认识她，提起四姑，大家都明白指的是谁。杨斌被捕后，55岁的杨凤林事实上是欧亚实业的负责人。欧亚实业目前还经营着物业公司、威尼斯水上乐园大酒店和一个矿泉水厂。“我们一直在维持着。”在荷兰村威尼斯水上乐园酒店，现在还挂着欧亚实业副总裁的边守捷向《地产》记者表示：“六年了，一般的企业不会像我们这样维持，早就把资产分光拿光了，我们还想做好呢。”
边守捷指出，六年来，荷兰村的维护工作全部仍由欧亚实业投入，其中包括主干道的维修，园区物业管理、绿化和道路平整等。
知情人透露，欧亚实业六年还能维持的秘诀，就是私底下卖楼。2003年，由于荷兰村并没有合法土地权属，温泉花园的销售审批手续被执法机关收走，随即大部分未卖出去的楼盘被法院查封。
令人没有料到的是，已被法院查封的楼盘，这些年来还在断断续续对外出售。由于没有房产证，荷兰村卖得相当便宜，仅为周边房价的一半。
在荷兰村花园门口，一位业主告诉记者，他2006年在荷兰村买的房，也是贪图价钱便宜，当时以1800元/平米的价格在四姑手上买的，总价不到20万元，但是没有房产证，只有一个合同书和购房收据。
“虽然没有产权，但公寓我们基本卖光了，现在想买只能从业主手里买，别墅也只有十几套了。”荷兰村物业经理向《地产》记者表示。
知情人同时透露，这六年来，欧亚实业得以维持，主要是政府一直没有找到合适的接盘人，而且荷兰村外债累累，留着这个合法的主体不动，就是为了平复500户业主和诸多债主的情绪。“沈阳市政府也一直试图帮助荷兰村解决问题，但都得不到杨斌的配合。通知破产清算，一是表明政府对杨斌彻底失望了，二是政府找到了接盘人。”
破产清算旷日持久
“荷兰村的问题实在太敏感了，它不仅仅牵涉到经济问题。”一位不愿透露姓名的前欧亚实业代理律师向《地产》记者表示，针对荷兰村遗留问题，沈阳市先后成立了七八个处置工作小组，但都无果而终。到后来，政府和欧亚实业双方更是发展到各行其是，各执一词。
2003年10月，沈阳市政府成立的“荷兰村善后处理工作小组”进驻荷兰村。2004年，沈阳市政府成立了“荷兰村启动工作小组”。几乎在同时，杨斌则委托靓马集团董事长王新智主持荷兰村的对外招商引资。这其中，香港上市公司多福控股对荷兰村表现出极大兴趣，向香港证监会及债权人提出准备接管欧亚农业，并上报沈阳市政府，但多福控股因最终遭杨斌拒绝而告吹。
2004年2月，又传出台湾“钨钢大王”廖万隆欲投50亿接盘建个“城中城”的消息。廖万隆当时坦言，在杨斌案子尚未判定时他就已经开始与相关方面接触，他认为荷兰村 “可能是个好标的”，但最后同样没有下文。
上海绿地沈阳房地产事业部营销总监邱友强则向《地产》透露，一年前，沈阳市政府单独找到他们，希望绿地集团能接下荷兰村。“绿地集团就是通过收购进入沈阳市场的，我们老街坊项目也就在荷兰村旁边，之前集团也考虑过接盘，但后来发现，荷兰村牵扯的不仅仅是经济问题，短时间根本无法启动，于是作罢。”
而从杨斌案发至今，荷兰村因外欠款项而发生的法律诉讼案，超过300件，几十家施工单位因此被拖垮，沈阳工商银行(3.96,-0.09,-2.22%,吧)、农业银行等也将欧亚实业告上辽宁省高院，据称，杨斌建设荷兰村欠多家银行的贷款近10亿元，但这些诉讼都没有了下文。
前南通三建的总经理沈汉冲后来表示，辽宁省高院虽然受理了其诉状，但从没开庭审理，省高院的答复是，“有关领导不同意。”
这一次，则是沈阳市市长李英杰亲自出面，绕开了杨斌，高调宣布引进碧桂园。
据知情人士透露，为解决荷兰村遗留的种种顽症，市长李英杰已责令市土地储备中心加快做好初步的开发计划书，旨在全力推进欧亚实业破产清算进程，全力帮助碧桂园独家开发。
重建面临三大关
而现在仅从经济问题来看，碧桂园重建荷兰村存在阻碍，一是土地权属问题，二是已售出住宅物业问题，三是债务问题，这三个问题，荷兰村过去六年间一直试图解决，却搁置至今。这其中，土地权属是首要问题。
杨斌案的终审判决书认定，荷兰村项目用地还是农业用地，这意味着，一旦启动破产清算，欧亚实业的核心资产，也只有地面建筑物的残值而已。
2008年9月初，由沈阳市政府秘书长张景辉领军荷兰村清算组，在沈阳星汉商务酒店召开了欧亚实业有限公司的第一次债权人会议，包括辽宁东地建筑岩土工程有限公司、沈阳禾大高效农业装备有限公司等债权人和欧亚实业的代表均出席会议。
北京中天华资产评估有限公司接受委托，对欧亚实业及其下属企业的资产进行了评估。评估报告显示，欧亚实业及其关联企业的资产总计8.35亿元，负债总计16.46亿元，资不抵债额超过8亿元。
上述前欧亚公司代理律师则透露，荷兰村的债务主要有以下三类：一是拖欠的建筑工程款。向法院提出破产清算申请的三家债权人中，有两家都是建筑商。二是荷兰村欠沈阳数家银行的贷款。杨斌案发前，荷兰村是沈阳最火的项目，因此，不少银行主动上门提供贷款支持。据悉，这部分欠款在4亿元左右，其中工商银行(3.96,-0.09,-2.22%,吧)沈阳分行的贷款为亿元以上。三是土地转让费、所欠政府的税费、补地价费用以及罚款等。
该律师表示，从清算到按比例清偿债务，荷兰村的重组终于迈出了第一步，但欧亚实业账目及债务过于复杂，即使走法院破产程序，政府亦需要大量时间来清算核查。“破产程序非常复杂，不仅涉及债权、债务，还包括破产企业人员安置、破产企业业务处理、资产处置等，如此前沈阳市中院裁定蚁力神破产，中间处理时间接近3年，荷兰村需要更久。”
同时，碧桂园接手荷兰村的另外一个大问题，就是如今众多已售出住宅物业的产权问题。据了解，“荷兰村破产清算组”债权人会议召开后发表的通告称，根据需要，荷兰村购房人须办理房屋登记，购房人需提供身份证、购房合同或协议书、购房交款收据等要件。
荷兰村物业经理告诉记者，破产清算开始以后，目前所有的业主都进行了相关登记，之后政府会给出处理意见，业主可能在承担一定土地费用的情况下拿到房产证。
“对于我们来说，这未必不是一件好事，没有房产证，我们始终处在风险里，而且荷兰村里面的卫生、物业管理都存在很大的问题，我们也希望有新的开发商进来，对这里进行彻底的改造。”一业主向记者表示。
16亿元债务考验碧桂园
随着欧亚实业进入破产清算程序，碧桂园之前“担心”的“相关法律手续”障碍正在被清除。杨斌和他的欧亚实业出局的命运也即将来临。
“荷兰村已经搁置六年了，现在城市已经扩展到那里，它早已是沈阳市的一个大伤疤，重建或者续建迫在眉睫，不能再拖了。”沈阳金利房产发展有限公司副总经理杜晓渝表示，“圈内一直流传碧桂园与沈阳政府私交甚好，作为重要的合作伙伴，并地政府签订合作意向的惟一一家地产商，碧桂园被政府视为接手荷兰村的第一选择。”
邱友强则分析，碧桂园2008年在沈阳发展相当不错，已有4个大盘在售，沈阳亦成为其全国布局上最重要的城市之一。6月15日，碧桂园在东北的第一个项目沈阳碧桂园开盘，当日共推出258套单位，联体别墅以4300元/平米的超低价起售，极大震撼了沈阳市场，产品一推出便回笼了5亿元资金。而随后开盘的碧桂园•凤凰城、碧桂园太阳城、碧桂园•银河城亦卖得不错，两月之内碧桂园在沈阳总销售额超过9亿元。巨大的推货量让碧桂园继续采用超低价销售的一贯策略，而更为难能可贵的是，碧桂园四个项目均针对沈阳不同市场、不同消费者的需求，进行了精心规划。
“政府觉得碧桂园的开发策略适合荷兰村，荷兰村体量太大，如果走高端路线，盘活荷兰村比较困难，碧桂园这种走低端、快速开发模式更容易介入。”邱友强如是说。
但亦有分析人士对碧桂园的现金流及沈阳市的投资环境有所质疑，“碧桂园在沈阳的土地储备已经超过1万亩了，沈阳的市道真的有这么好？而且荷兰村有16亿元的巨额债务，碧桂园的资金能够支撑得起，或者愿意支撑吗？”
记者了解到，荷兰村所在的于洪区目前已经成为品牌开发商进驻的重镇。包括万科、阳光100、恒大、绿地等国内大开发商均有进驻，目前该区域房价均价为4500元左右，该区域公开招拍挂的地价也在1000元/平米左右。
邱友强认为，荷兰村虽然体量很大，看上去启动需要几十亿，但他估计碧桂园要谈的话，应该不超过10亿就能接下来，“这是我们之前估算过的，现在市道不景气，要碧桂园投入几十亿的话，这么不顺畅的项目它肯定不会干，还不如到别的地方拿净地呢。2007年碧桂园在沈阳拿了1万亩的土地，其花费也不过20亿元。”
邱友强表示，最初荷兰村吸引绿地集团，不仅仅是其住宅或者是商业部分，而是其整体运营的概念，“荷兰村当初的主要资产是住宅、商业，农业和旅游地产三大块。仅从旅游地产来说，这里有教堂及水上乐园，荷兰村当初规划非常棒，产品亦很不错，这应是中国最早的旅游地产项目，运营起来商业价值非常高，就算放现在，也不为过时。”
很显然，这也是荷兰村吸引杨国强最重要的原因。
对于荷兰村，沈阳碧桂园营销中心负责人则向《地产》表示，碧桂园一定会走公开出让渠道，“公司需要等待沈阳市政府处理完相关法律手续后，视自身资金实力及项目盈利前景，考虑是否参与荷兰村项目的招拍挂，我们老板还是对荷兰村很感兴趣的。”