买房送车位、送精装修深圳开发商主动降价卖房
年初,各种房地产信息纷至沓来,有银行按揭利率调整的争论,有2009年房地产市场的预期,也有中央政府关于房地产态势的新闻发布会等等。但是,无论房地产信息有多少,根本上还是如何解决目前房地产市场销售不畅的问题,如何让房地产市场成为扩大内需的重要领域带动经济发展的问题。
买房送车位、送精装修深圳开发商主动降价卖房
面对市场疲软,无论是地方政府还是房地产开发商,去年都曾认为疲软的原因主要在于2007年中央出台的紧缩货币政策,和关于房地产的359号文件,仿佛只要让这些政策重新调整,房市又会走向前几年的疯狂发展之路。也正是在这种观念指导下,再加上次贷危机的影响,去年下半年开始不仅央行货币政策出现了逆转,由从紧改为适度宽松,而且出台了一系列关于房地产的信贷税收优惠政策。不过,这一系列的优惠政策推出之后,当前房地产问题并没有得到化解甚至越来越严重。何也?没有对症下药。
就目前房市政策及市场转变情况来看,房市已经由以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场。由于市场的转变,市场的价格自然要调整。但如同住房建设部的某位领导所指出的那样,目前房地产市场的主要问题仍然是房价过高,消费者没有支付能力。
有人会说,目前政府对房地产市场的政策够优惠了,契税减免、利息下降等,这不是消费者入市的好时机吗?如果早几年,这样的优惠政策出台,经开发商一忽悠的确会有不少人相信,因为很多人并不知道其中发生了什么。但现在的情况完全变了。经过这几年房地产市场的争论,民众的房地产知识与信息有了很大的长进。他们对这些问题的判断越来越清楚。比如说,对于购买第一套住房者按揭贷款利息的优惠,应该是这些优惠政策中最为吸引人的地方。如果一个人购买住房要做按揭,其购买住房贷款100万,做20年以上的长期贷款,新政以后每年可省去利息成本2万多元,看上去很有吸引力。可是,如果不是利息而是房价下降20%,购买住房不仅省去了本金20万元,而且即便以原先的高利率来计算,每年的利息支付成本也只要5万余元。看上去是比信贷优惠政策后利率每年多了1万多元,但其本金一开始就少付了20万。而这20万可以抵偿近20年多付信贷优惠利息。更何况,在长期按揭的贷款(20年或30年)中,这种优惠利息是不可能维持的,只要经济环境一转好,利息上调也是必然。从理论上说,房地产按揭对应的是个人一生的收入流而不是当期收入流。只要对这种经济原理有一点体悟,在整个经济出现紧缩的情况下,就能明白利率变化并不会有太大影响。
在全球所有的金融资产及商品价格全面快速下跌的时候,中国的房地产价格一枝独秀,这是一件十分不正常的事情。正是由于中国房地产市场价格不调整,或者略微调整,不以消费者的支付能力来定价,结果造成居民巨大的房地产消费需求完全被抑制,从而出现一方面大量住房卖不出去,另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的相悖现象。问题在于:如果房地产市场需求不释放出来,如何来扩大内需,保经济增长呢?
但如何让消费需求释放出来?当然有不少路可走,比如说增加居民收入水平,让居民购买支付能力迅速提高；或者降低房价,让居民买得起房。对于前者,在短期内是不可能完成的事情。因此,要达此目标,唯有华山一条路:大幅度降低房价。有些房地产商和投机者坚持认为房价只会上涨,因而拒绝降价,这样也没有什么关系,他们大可以把手上的房子捂住,等房价上涨时再卖,有可能未来一套卖几套的钱,既然有这样的好事,何乐而不为?但却不可发动宣传攻势说国内房地产市场有多危险,政府必须出台所谓的救市政策等等。
目前国内房价过高,是中国经济持续增长过程中的一大障碍。它既导致了收入分配严重不公和居民消费能力减弱,也导致内需失调,压缩其他领域消费的需求,从而使得中国经济畸形发展。在这种情况下,中国经济保增长何以可能?因此,中央政府应该有明确的态度,借助于这种全球经济调整,让高房价的畸形经济改变过来。
总之,无论是地方政府还是房地产开发商,理应了解房地产市场的内在本性,也要相信绝大多数居民智慧的上升。那种靠忽悠就能欺骗群众牟取暴利的事情早就成为历史。只有当各地的房地产价格降低到与平均实际支付能力相符时,房地产需求才能够真正释放出来。理论与经验对此有太多的明证。因此,降价是目前中国房地产市场信心重树的华山一条路。 （易宪容 作者系中国社会科学院金融所研究员）