恒大房地产

北京蓝皮书公布：政府将干预房价促楼市消费

2009-04-10T17:26:00.000+08:00

北京蓝皮书公布：政府将干预房价促楼市消费

中新社北京三月三十一日电 (记者于立霄)现在京城市民最关注、意见最大的是北京居高不降的房价。北京社科院三十一日发布的《北京蓝皮书•社会发展报告》披露，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价，促进市场消费。
“北京的房价上涨远远超过居民收入的增加，房价的月供超过居民接受限度。” 专家们在这份刚问世的《蓝皮书》里算了一笔账：按照一套七十平米的住房价格为九十一万元计算，银行按揭首付二十七万后，二十年内分期还款，每月需付约四千元。北京三口之家平均月收入是五千六百七十多元，扣除四千元房贷月供，只剩下一千七百元，又怎能供得起三口之家的吃、穿、行、用？
《蓝皮书》称，北京的房价在逆势而上，整体房价仍在走高，房价每平方米一万二千三百多元，远高于上海、广州、天津，仅低于深圳的每平方米一万三千二百元。《蓝皮书》认定目前北京房地产市场低迷的原因之一，就是价格背离了一般居民的购买能力。
《蓝皮书》提出，政府干预房价的目的就是着力调整住房供应结构。《蓝皮书》列出几项新近措施，如今年政府计划新开工八百五十万平方米保障住房和限价房等等，将低收入人群的住房从商品房市场中转移出来，从而对商品房的高价位起到釜底抽薪的作用。
“适当降低土地出让金对抑制过高的房价也是必要的，是政府让利于民的重要举措，有利于房产摆脱目前的困境。”《蓝皮书》的主编戴建中指出，当政府有效干预之后，居民可改善居住条件、地产商获得了略高于市场平均利润的收益、政府增加了税收，北京房地产市场可以真正进入良性运转的局面。

任志强PK戴建中《北京蓝皮书》刺痛了谁的神经？

2009-04-10T17:20:00.000+08:00

任志强PK戴建中《北京蓝皮书》刺痛了谁的神经？
　　针对日前北京社科院发布的《北京蓝皮书》中有关房价的报告，房地产商任志强日前在博客上发布《批判〈北京蓝皮书〉》。4月7日，北京社科院社会学所副所长、《北京蓝皮书》主编之一戴建中对任志强挑的“刺”一一回应，并号召“一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。”（见4月8日《北京晨报》）
　　任志强，任职华远地产董事长多年，是公认的地产界大佬，无人不知，也是名副其实的社会名流，其每一次讲话几乎都会产生名人效应。戴建中，北京社科院社会学所副所长的头衔，是《北京蓝皮书》的主编之一，也是学术界不容置疑的专家。一个是名人，一个是专家，本不相干，可他俩却较上了劲，对话的火药味之浓，大出人们意料。　　《北京蓝皮书》究竟发布了怎样的内容，让任志强大为光火呢？笔者仔细搜索发现，3月31日，北京市社科院曾发布《北京蓝皮书》系列四个发展报告，认为北京市目前的房价仍在上涨，到2010年大量保障性住房上市后，房地产市场才会出现真正的降价。这个报告显然让开发商们不能满意，任志强跳将出来反击并不让人奇怪，房价乃开发商们最敏感的话题，在房地产市场持续低迷情况下，以戴建中为代表的专家发布此类消息，无疑是在砸开发商的饭碗，难怪任志强情绪失控，在博客里对《北京蓝皮书》猛烈批判呢。
　　任志强与专家的房价之争，代表了两个利益集团，谁是谁非，老百姓心里最清楚。任志强将住房消费比作吃饭，是刚性需求，言下之意，我不降价，你也得买我的房子，彻底暴露了开发商力挺房价的嘴脸。人不吃饭不行，不住房子当然也不行，任志强逼迫百姓买房的意图已经昭然若揭。而专家给百姓的提醒，显然激怒了任志强敏感的神经，于是不顾名人的身份，大骂某些社科院专家“不求甚解”、“无知无耻”，大有决一死战味道。
　　在房价之争问题上，我们需要理性的探讨，而不是相互指责与谩骂。这次专家的发言是大得人心的——一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。依我来看，没什么不妥，面对高位运行的房价，绝大多数老百姓只能望“房”兴叹。任志强的挑“刺”，除了出言不逊贬损专家，拿不出有力论据予以反驳，只能以给《北京蓝皮书》一个嘴巴聊以自慰。至于以戴建中为代表的专家犯不着生那么大的气，不妨静观其变，看看任志强以骂人开始，又会以什么方式收场。这回有好戏看了！

华南五虎“死亡预言”惊现地产界

2009-04-10T12:08:00.000+08:00

地产寒冬，流言如同阵阵寒流，不断袭扰着行业大鳄们。华南五虎“死亡预言”惊现地产界。
　　近日，坊间一则关于地产界华南五虎的“死亡预言”又在悄然流传。传言称，富力、恒大、合生、碧桂园（查看地图）、雅居乐这五家地产公司，其中至少有一家会在今年“死掉”。
　　要命的是，据说这个预测并非一家之言，而是多家重量级机构分析师的共识，并且是经过对企业财务状况和行业整体形势进行深度分析后达成的。
　　在当前风声鹤唳的楼市，这则传言显然更能触动大家的神经。尤其是该则传言并未像此前的流言一样直接针对某一家具体公司，而是指向了一个群体，留足了悬念。谁是最倒霉的那一家，华南五虎谁会先亡？
　　当然，在不少业内人士眼中，这则带有占卜色彩的“死亡预言”或许有故弄玄虚之嫌，或许会将之当作一个茶余饭后的谈资，但是，这则流言恰恰再次给地产企业敲响了警钟：对于流言我们可以置之不顾，但对于安全运营问题，是所有企业必须要认真对待的。
　　据摩根士丹利中国策略师娄刚的估计，目前中国有一半的发展商都面临资金短缺风险。按照他们的测算数据，中国房地产全行业的流动资产不抵全行业一年期的负债，有的开发商流动资产甚至不够偿还三个月到期的银行贷款。
　　这是一个十分可怕的数字。
　　而这一次，“死亡预言”为什么紧紧盯上华南五虎呢？是不是华南五虎遭遇的困境甚至还高于一般企业？
　　不妨回顾一下刚刚过去的2008年。2008，华南五虎可谓流年不利，几乎每家企业都遭遇到了地产黄金10年不曾有过的苦恼，并且在一直延续。
　　2008年3月，恒大上市搁浅，引发潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)悲观的“百日剧变论”。
　　2008年4月，碧桂园输掉与美林的对赌协议，损失4亿多元。10月，股票市值缩水近半。
　　2008年8月，富力中报显示，富力的净资产负债率高达139.4%，引发“富力资金链紧绷、断裂、倒闭”一系列传闻。
　　2008年10月，雅居乐遭外资“逼宫”，美国对冲基金公司Aetos Capital单方面中止收购雅居乐惠州公司股权，并要求其退还12亿元人民币订金及利息。
　　2009年2月，“合生朱孟依涉黄光裕案遭调查”的消息不断传出，合生创展股价一度暴跌50％。
　　2009年3月，雅居乐被曝卷入摩根士丹利地产高管“受贿门”，雅居乐公告澄清。同月，碧桂园被曝资金链吃紧。
　　这些还不是华南五虎遭遇的全部麻烦。
　　2月27日，央视《经济半小时》2009楼市调查显示，广东全省多家房企资金链紧张，市场调整已不可避免。在该节目中，广东省房地产协会会长蔡穗声在接受央视记者采访时也承认：“我们认为整个行业的资金链条，去年来看是紧张的。”
　　限于篇幅，很难对5家企业的财务和运营状况做详尽的分析，但是，从中可以窥其一斑：尽管华南五虎全部进入2008年百亿俱乐部，占据全国13席中的5席，依然不能消除分析师对其财务状况的担忧。这一点，在标准普尔2008年年底发布的最新评级中也得到了体现，碧桂园、富力、合生创展、雅居乐这五虎中的四虎一起被打入“垃圾股”的行列（恒大非上市公司）。
　　在国际金融危机的冲击下，中国地产泡沫破裂，行业调整提前到来，目前已经进入量价齐跌的“滞胀”状态。房地产企业遭遇了中国住房市场化改革以来最大的困境。正如冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)所言，“蜜月期”已经结束了。
　　尤其是当前的广深楼市，向下调整的趋势愈加明显。楼市何时见底？这是所有房地产专家和经济学家最不愿回答的一个问题。可以肯定的是，融资困境、量价齐跌的市场、流言侵袭，这是中国房企突围必须要穿越的三重门，华南五虎也不例外。
　　在这样的形势下，不仅仅中小型房地产企业面临财务安全问题，地产大鳄也同样需要重视。这或许正是这则“死亡预言”所带给我们的积极启示。

恒大旗下多个楼盘更名促销

2009-04-01T15:48:00.000+08:00

恒大地产集团旗下广州、南京、沈阳、重庆、天津、成都、武汉等地多个项目屡屡改名降价。
各地楼市的阶段回暖似乎并没有让开发商盲目乐观。早报记者昨日获悉，目前开发商的降价促销力度并未因为成交量的反弹而有所减小，恒大地产集团旗下广州、南京、沈阳、重庆、天津、成都、武汉等地多个项目屡屡改名降价。而一向稳健的港资房企也难独善其身，瑞安房地产重庆项目降价幅度最高达7000元/平方米。
恒大楼盘更名降价
今年3月，恒大地产集团旗下全国多个楼盘都被冠以新名字，同时新一轮降价促销序幕拉开。
3月8日，武汉恒大“君临(楼盘详情户型图楼盘图论坛)山水”项目开盘，均为2150元/平方米。但事实上人们很快就发现恒大“君临山水”项目实际上就是去年11月开盘的武汉恒大“金碧天下”项目，只是新开盘组团换了一个新名称。去年开盘时，恒大“金碧天下”毛坯房均价为2648元/平方米。
同样的情况也发生在恒大地产的大本营广州。2008年时恒大地产主推“恒大御景半岛”、“恒大山水城”和“恒大金碧天下(楼盘详情户型图楼盘图论坛)”三个项目。至2009春节后，恒大地产已经把这三个项目重新命名为“恒大水岸”、“恒大麓山小镇”、“恒大君临山水”，并进行降价销售。2009年3月中旬，恒大又将这三个项目改名为“恒大雍景湾”、“恒大山湖郡”、“恒大御水山城”，并以更低的价格推出新房源。
坚持低价销售策略
“恒大的口号就是‘开盘必特价’，每个组团冠以新名称开盘当天，都会给予8.5折优惠。这是他们促销的新手法。”一家广州当地开发商销售部人士告诉记者。而市场对于恒大改名降价促销的直接原因，普遍认为是为了规避因楼盘大规模降价而可能导致的业主“维权”风波。
恒大地产花样百出的降价促销取得了不错的效果。记者昨日从恒大集团内部人士获悉，据不完全统计，恒大一季度实现销售收入估计在40亿元左右。“其实以微利低价销售是恒大从去年9月底就一直坚持的销售策略，目前看来，这一策略仍将继续执行。”该人士表示。
成交回暖不改降价潮
一向行事稳健的港资房企在内地项目也加入降价行列。3月21日，瑞安重庆天地雍江苑二期项目10号、12号等楼开盘，均价6000元/平方米。而在2008年，雍江苑项目最高价为15000元/平方米，均价13000元/平方米。
市场还传出，瑞安在上海新天地的翠湖天地将推出两栋小户型房源，并以低价入市。昨日，瑞安方面以处于上市公司缄默期为由不予置评。
万科地产总裁郁亮近日就曾表示，未来楼市会怎么样，回暖能持续多长时间，还需要进一步观察。
易居中国分析师薛建雄也认为，目前上海楼市成交量回暖是建立在前期降价促销的基础上的。在目前经济相对低迷，购买力没能快速上升的情况下，三个月后的夏季楼市可能将陷入新一轮低迷期，从而导致房价再度下跌。

许家印：创造地产过冬传奇

2009-04-01T15:47:00.000+08:00

在今年3月3日下午的天安门广场，参加全国政协开幕式的许家印刚刚下车，就被等候的记者们团团围住。这位曾无限接近中国首富桂冠的地产界强人，去年率先以接近“成本价”的方式售楼，诚恳呼吁同行控制房价让利于民，并最终用薄利赢得了市场与尊重。有关许家印和他一手缔造的恒大地产，媒体希望了解的故事实在太多。
　　少年记忆———长毛的窝头
　　为人低调的许家印走的是一条穷孩子的奋斗之路。1958年，许家印出生于河南周口市太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食才使得他不至于辍学。
　　“我的小学在没有窗的茅草房中读完，六年里，我都是蹲在一个泥台子上听课并完成作业。高中住校时睡的是大通铺，每人墙上挂个竹筐，里面一年四季的窝头是我全部的粮食。冬天可以吃一周，夏天只吃三天，就这样还是要长毛的。没关系，洗洗就可以吃了。”许家印对少年时代的艰苦岁月至今记忆犹新。
　　不过，这段生活经历给了他最深刻的人生体验和成功动力。“我的童年的确异常贫困，但这些经历给我更多的是帮助，是形成了今天特别勤奋、严谨、坚忍的性格。”
　　知识的力量改变了许家印的人生轨迹，恢复高考后的第一年，他就以优异的成绩考上武汉科技大学冶金系。毕业之后的许家印在河南舞阳钢铁公司工作了10年。1992年邓小平南巡后，带着创业的热情，许家印来到深圳。
　　闯荡深圳———三个月找不着工作
　　“东奔西跑三个月却石沉大海，想想自己，老总们怎么可能看你30余页的简历呢！”
　　1992年的深圳到处喧嚣热闹，在这座处处弥漫创业热情的年轻城市，万科、金地等日后知名的中国地产公司在这里快速地成长。不过，对于初来乍到的许家印，这里的一切还是显得那么陌生。
　　为了能迅速找到工作，许家印做了将近20余份简历，每份简历有三十几页，东奔西跑三个月，却石沉大海。许家印于是重新做了10余份只有两页的简历，这招儿果然奏效，很快就有好几家公司的老总约他面试。许家印后来深有感触地说：“现在自己终于明白了，老总们怎么可能看你30余页的简历呢！”
　　许家印在几家大公司的盛情邀请下，和一家连锁商店的老总签了约，“看中了它的发展前景和锻炼自己的舞台，还有老板的才智和胆略”，当谈到此时，许家印对这位老板的知遇之恩溢于言表。
　　就这样，他从一家商店的业务员做起，靠着踏实、肯学又勇于开拓创新，很快成为这家贸易公司的办公室主任。其果断、大气的作风也为老板所赏识，并和老板成为了要好的朋友。
　　到了1995年底，已是这家贸易公司总经理的许家印，面临人生当中最大的一次机遇。老板派他进军广东的房地产业。洞察力极强的他意识到广东经济的快速发展一定会带动当地房地产行业的红火，胸怀大志的他决意在地产界打拼一番。许家印立即收拾好行李，带着公司的委托和老板的信任去了广州。经过不到一年半的努力，这家房地产公司已成为广州地产界小有名气、初具规模的地产公司。
　　关于责任———盈利企业必须扶贫
　　“国家应强制部分有利润企业每年捐赠一定比例的利润，用于解决城镇低收入家庭在住房、就业、消费等方面的各种困难，缓解金融危机带来的社会压力，推进构建和谐社会的宏大目标。”对于目前严峻的就业形势，许家印发表了自己的看法。
　　许家印认为，应由相关政府部门牵头建立“企业利润强制捐助”长效机制，在全国各城镇发起设立“低收入家庭扶助基金”。“在中国内地所有城镇区域设立的有利润的企业，每年捐赠一定比例利润注入全国各城镇设立的‘低收入家庭扶助基金’，用以维持基金正常运作、扶助低收入家庭。”
　　许家印解释说，各城镇基金每年的可使用额度应根据上年基金总募集额的70%至90%的比例进行划拨，按月用于当地低收入家庭的直接扶助、住房保障、消费支持、就业培训、岗位提供、灾害救助等。
　　关于理想———让工薪家庭安居
　　在中国企业界，荣获“中华慈善奖最具爱心慈善捐赠个人”的许家印本人乐善好施的性格已经广为人知，到1998年，事业有了起色的许家印迫不及待地回到老家，用100万元捐建了希望小学———家印小学。至今，许家印累计向慈善公益事业捐款数亿元。
　　去年年初，南方大雪灾突如其来，尽管公司不是施工方，但许家印仍一马当先，毅然拿出近千万现金和实物，为滞留在南方和各地的农民工派发春节红包、分发御寒大衣、组织年夜饭和游览活动。
　　在去年的“512”汶川地震后，许家印克服当时企业自身发展遭遇的挑战，成为南方第一个捐赠逾千万巨资并向全社会发出倡议的企业家，引发了其他企业家的捐赠潮。
　　2008年，在公司经营上，许家印第一个响应政府号召，擎起“安居”大旗，坚持大规模、十数亿元的让利，以公益性微利销售商品房，让无数工薪家庭得以置业安家，为楼市稳定做出了巨大贡献。“我是黄土地的儿子，我的梦想就是希望给更多的人一个‘家’。”许家印表示。
　　国家和政府也高度认可他的义举，他曾荣获“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国十大慈善家”等称号。2008年，许家印获评中国慈善领域最高政府奖———中华慈善奖，随后又获评广东省慈善领域最高政府奖———十大慈善人物。文/松龄
　　第一桶金———打造“中国第一楼盘”
　　许家印开始真正属于自己的创业已经到了1996年，已成为这家房地产公司总经理的许家印再一次做出了人生的重大决断。许家印放弃了总经理的职位和已经开创的一片天地，向他的老板提出了自己创业的想法，老板理解他成就一番大事业的抱负，给了他很大支持。许家印至今对那位老板感激不尽。
　　许家印白手起家，带着原来公司的七八个人创立了恒大实业集团。资金不多，但许家印却可以凭着在这之前十多年间所积累的丰富经验，打造誉称中国第一楼盘的广州金碧花园。1998年，许家印在创建恒大实业一年多后首开广州金碧花园项目，“当时我们以686元/平方米的楼面地价卖出2500元/平方米的开盘价，市场欢迎度极高。”“第一桶金”由此积累完成。他还创下了包括金碧花园、金碧华府、金碧御水山庄、金碧湾等13个楼盘同期开发的惊人纪录，创下了房地产开发的奇迹。
　　逆境扩张———去年跻身百亿军团
　　从1997年凭借300万元贷款做房地产开发，到2008年恒大集团实现销售118亿元，许家印总是在以超越常规的方式出牌。按他自己的话说叫：跨越式发展。
　　去年10月1日，恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘，并且公开宣称，开盘当日全线7.5折“成本价”销售，一举撕开大型地产集团悄悄降价的“遮羞布”。
　　据说这一天，许家印心情很好。早上，他亲自到广州的恒大山水城开盘揭幕，晚上，则到尚未正式对外营业的恒大御景半岛花园酒店，轻松地吃了一餐晚饭。直到晚上12点多，当工作人员向他汇报：“重庆的购房者还在排队等待签约”、“超过30亿元了，具体数据还需要等等”。当晚，在现场的人士称：“他今天很高兴，彻底轻松了。”
　　凭借“成本价”，恒大在2008年实现销售收入118亿元，头一次跻身地产界“百亿军团”行列。
　　关于上市———目的地仍是香港
　　2008年3月14日，恒大地产集团正式启动全球路演并公开招股，其估值高达1208亿港元至1321亿港元。恒大主席兼大股东许家印的身家可能超过775亿港元，成为内地新首富，不过，雄心勃勃的上市计划最终因全球金融危机爆发而暂缓。
　　从2008年3月20日至今，恒大地产的上市计划暂缓正好过去了一年，恒大融资上市问题一直是外界最关注的。“这对一个企业来说肯定是个很大的冲击，所以恒大最困难的时候是去年上半年，的确非常困难。”许家印说。
　　不过许家印表示，自从去年3月IPO暂缓以来，恒大地产并未就此放弃上市计划。“恒大地产还在积极地做上市计划，但没有时间表。”许家印表示。恒大正在积极准备上市，上市目的地仍选择在香港，但“时间表很难排，国际资本市场难以控制”。
　　许家印表示，恒大地产去年销售额超过118亿元，今年力争增长20%至30%。“我们对今年市场还是有信心的，2009年受中国经济进一步好转的影响，我认为不一定会比去年差。”
　　关于资金链———恒大从来“不差钱”
　　许家印曾率领恒大地产在两年内，由广州扩张到全国22个城市，土地储备最高时达到4580万平方米。其中包括2008年1月8日在广州夺下的员村“地王”，总地价41亿元。2008年暂缓IPO的决定，的确让许家印背负上了资金压力。
　　关于恒大资金链是否紧张的外界猜想，许家印给出了两组数据。“从1996年到现在的13年里，在所有银行都没有出现过一笔逾期还贷款，今年元月，恒大的一个地区分公司，一笔还了6个亿的贷款，这是在所有的工程款都支付完毕后还的贷款。”
　　去年10月，恒大在全国13个城市近18个楼盘同时开盘，并且公开宣称，开盘当日全线“成本价”销售。凭借“成本价”，恒大在2008年实现销售收入118亿元，头一次跻身地产“百亿军团”之列，资金链状况也得到了显著好转。
　　“去年一季度，恒大计划上市，但受金融危机影响延缓了，120亿至150亿的融资计划没有实施，对企业有很大的影响，恒大因此比别的房地产企业多了一个寒冬。”但许家印补充道，下半年以后国际金融危机影响越来越大，“很多企业更加困难，但对于恒大来说，最冷的寒冬已经挺过去了。”
　　胸怀天下情系民生
　　许家印委员两会参政议政掀热潮
　　阳春三月，和风送暖。出席十一届全国人大二次会议和全国政协十一届二次会议的人大代表、政协委员们，满载着全国人民的信任与嘱托，赴京共商国是。十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印教授带着两份以关注民生为头等大事的提案参政议政，引发极大关注。据统计，从会议开幕到结束，国内外200余家媒体争相采访许委员。有关许委员提案及恒大的300余条专题评论、1700余条正面新闻报道席卷国家通讯社、报纸、电视、广播、网络等各类传播平台。
　　许委员在两会召开前，经过实地调研和专业研究，向大会提交了两份卓有份量、针对性很强、倾力关注民生的提案，分别是《建立“企业利润强制捐助”机制，在全国各城镇设立“低收入家庭扶助基金”》和《建议国家“三控”降房价，确保房地产市场长期稳定健康发展》。在分组讨论会上，他进一步对提案内容进行了介绍，特别对如何通过“三控”———控制地价、税费、利润，实现“三让”———政府、国家、企业分别让利，降低房价、稳定楼市的观点做了重点阐述。
　　对于未来楼价的走势，许委员说，全国房地产行业起步早晚不一样，有的城市房价可能在2005年到2007年之间涨得过快，有泡沫；有些城市起步晚，房价并未涨得很高，城市之间难比较。在问及恒大的房价时，许家印说，“我们去年10月开盘的所有楼盘，基本都是成本价发售，不可能再往下降价，半年来个别的往上调了一点。”
　　 (本文来源：新快报 )

恒大:楼盘改名 "跳水"促销传言新世界或入主

2009-04-01T15:46:00.000+08:00

3月29日，恒大地产集团旗下全国多个楼盘新推出的组团都安上了新的名字，同时新一轮全面“大跳水”降价促销的行动亦同时拉开。
　　楼盘改名“大跳水”
　　据观点地产网了解，恒大地产集团此次多个项目改名降价“跳水”销售行动涉及到全国城市的就包括了广州、南京、沈阳、重庆、天津、成都、武汉等地。
　　这其间，恒大地产武汉“君临天下”项目就是其在09年春节后在全国多个项目更名降价“跳水”销售的典型一例。
　　3月8日，武汉恒大“君临山水”项目开盘，均价为2150元/平方米。但事实上人们很快就发现恒大“君临山水”项目实际上就是去年十一月开盘的武汉恒大“金碧天下”项目，所不同的是，只是新开盘的组团换了一个新的项目名称。
　这在武汉业内被看做是恒大地产为其降价“跳水”促销采用的新手法，大家普遍认为恒大目的就是为了规避那些因楼盘大规模降价“跳水”销售，而可能导致的业主“维权”风波。
　　同样的情况也发生在恒大地产的大本营广州，在2008年时恒大地产主推的是三个项目：恒大御景半岛 (论坛像册户型样板间新闻)（查看地图）、恒大山水城（查看地图）和恒大金碧天下。
　　但2008春节后，大家发现恒大地产已经把这三个项目重新命名为了“恒大水岸 (论坛像册户型样板间新闻)（查看地图）”、“恒大麓山小镇”、“恒大君临山水”，并进行降价销售。
　　但更为令人惊奇的是，时至2009年3月中旬，恒大地产又将这三个项目名字更改了“恒大雍景湾”、“恒大山湖郡”、“恒大御水山城”，并以更低的价格推出市场。
　　“这几乎是在甩卖”有广州业内人士对观点地产网说。但其认为恒大如此大规模“甩卖”旗下楼盘并不奇怪，原因是在2008年3月恒大地产香港上市终止之后，为了自救，恒大地产已成为了市场上“降价促售、回笼现金”策略执行的最为坚定地产公司之一，自去年开始恒大地产即开始了全国的降价促销的征程。
　　事实上，有部分地产业内人士对于恒大降价促销的认知是不仅仅是处理存货这么简单，他们认为恒大地产在这一轮销售行动中其楼盘定价甚至没有顾及到成本。事实上，恒大地产在南京及武汉，也多次受到业内认为其有以低于成本价销售冲击市场“倾销”的质疑。
　　此前，恒大地产主席许家印在出席全国两会期间非常高调，但究其言论的核心只有一个为大规模的“降价”促销造舆论。很快由广州开始，恒大地产将自己的更名降价“跳水”销售策略推广到了全国。
　　3月29日，即便是这个年后市场开始回暖的时候，恒大依然开始了其新一轮全国性统一的全面楼盘“大跳水”降价促销的行动、
　　传言新世界 (论坛像册户型样板间新闻)或入主
　　是什么原因，时至2009年3月后，在市场普遍回暖的声音当中，在大多数开发商已开始纷纷回调其定价策略，试探市场底线的时候，恒大地产依然坚定不移要进行这一轮全国性的楼盘“大跳水”的行动呢？
　　事实上，部分市场人士对观点地产网曾经表示，恒大地产最为困难的时候应该是在去年三月到四月期间。但随后恒大地产在市场上采取了一系列的降价行动取得了一部分现金回流。更为重要的是，在香港上市终止后，经多方接洽，恒大在香港资本市场上获得了一笔7亿美元的私募，并同时引进了香港著名的地产商新世界成为自己的合作伙伴。据相关人士透露，新世界地产将作为投资者拥有恒大旗下多个项目的股权。
　　其实，有部分金融界及房地产业内人士认为，在2008年当中，恒大其实已将自己卖身给了香港新世界地产。
　　“我想许家印先生大约是离不开郑家纯先生了。我知道的消息是他每个星期要去与郑家纯先生见一次面。”在去年年底，某香港房地产业内人士对观点地产网这样说道。
　　据他认为，香港新世界随时可以将恒大地产收归旗下，而与此同时，关于恒大地产集团与新世界的各种版本传言亦在业内传播。有一个版本就是，恒大在广州的几个地块的项目名称都已经加上新世界三个字了，也就是说，这几个项目在国土部门的登记中，拥有者是以“新世界恒大”开头的公司。
　　传言并未被恒大地产及新世界地产方面证实，然而一个事实则是，新世界方面已通过与恒大地产股权合作的方式拿下了恒大的一批净地。
　　一个被恒大武汉工作人员确认过的事情就是，恒大地产在武汉的高端项目，武汉恒大华府二、三期的土地已划归新世界地产名下。据武汉的业内人士透露，新世界地产获得恒大华府土地的时间大概是在去年5月左右。
　　武汉恒大华府一期于2008年4月26日开盘，恒大当时的定价是1万元每平方米左右。据武汉业内人士透露该项目二三期仍未开工。除武汉恒大华府外，恒大地产在广州金沙洲的地块据传也被新世界取得了不少股权。
　　“郑家纯是地产界的老手，他不会像单伟豹一样拿下顺驰项目同时也背上负债，他可能会选择恒大一些资产相对干净，并且优良的项目。”有分析人士对观点地产网这样说。（编辑：阿托）

恒大地产连续六年蝉联中国房地产企业10强

2009-04-01T15:45:00.000+08:00

恒大地产集团第六次蝉联“中国房地产百强企业综合实力TOP10”并位居前列。
3月28日，作为中国国内目前全国房地产企业最高端、最权威的评选，由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位联合主办的“中国房地产百强企业研究成果”在北京钓鱼台国宾馆隆重发布。恒大地产集团第六次蝉联“中国房地产百强企业综合实力TOP10”并位居前列。同时，集团一举入选“2009中国房地产百强企业运营效率TOP10”第二名，“2009中国房地产百强企业成长性TOP10”第二名，“2009中国房地产年度社会责任感企业”等三大子榜单。四喜临门，成为当天到场的国内百强房企当之无愧的最大赢家。
据悉，此次评委会根据企业规模与运营效率相结合、盈利能力与发展潜力相结合、融资能力与偿债能力相结合、经营实力与社会责任相结合的原则，对全国500家入选的房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率、社会责任六个方面共26个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产企业的综合实力TOP10、规模性TOP10、盈利性TOP10、成长性TOP10、稳健性TOP10、运营效率TOP10、社会责任TOP10。恒大地产集团在各类评定中脱颖而出，除了蝉联荣获综合实力TOP10第六名以外，还一举拿下运营效率TOP10第二名、成长性TOP10第二名、年度社会责任感企业等四项殊荣。
评委会认为，2008年中国房地产市场整体低迷，但恒大地产集团突出体现了规模大、盈利能力强、成长快速、稳健性好、运营效率高等特征。企业综合实力的总资产、销售额、净利润等评价指标远高于百强企业平均水平；企业成长性的销售额均值保持了难得的高速增长，展示了企业很好的发展潜力；企业运营效率为整个行业树立了杰出典范，总资产周转率远高于同期百强企业平均水平；企业社会责任意识不断提高，积极关注、参与并实践企业社会责任，累计为慈善事业捐款数亿元。据悉，恒大地产集团已连续六届跻身“中国房地产企业TOP10”。恒大地产集团董事局副主席、总裁夏海钧在获邀发表的主题演讲中表示：恒大通过在资本市场上的成功运作和“性价比为王”两大法宝，成功跨越了寻常企业没有经历过的“两个寒冬”，加上在国际资本市场处于绝对龙头地位的战略股东的全力支持和配合，恒大的未来会更加美好。

夏海钧：恒大过冬法宝坚持性价比为王的精品战略

2009-04-01T15:43:00.000+08:00

以下为恒大地产集团有限公司董事局副主席总裁夏海钧先生所做的精彩演讲。
由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。
以下为恒大地产集团有限公司董事局副主席总裁夏海钧先生所做的精彩演讲。

我想谈一下恒大在目前的经济情况下是如何过冬，因为我们这个企业在这个行业应该是个风向标，并不是因为它最大，而是因为它在资本市场上的运作造成了它成为行业领导性的标志企业。在2008年3月，原来恒大准备在土地资本市场上市，由于众所周知的金融风暴导致了恒大上市的推迟。我们跟一般房地产企业不同的是，一般房地产企业是在经过金融风暴大概几个月后开始过冬，而我们是在今年三月份，整个金融市场发生变化后，嘎然而止之间开始过冬。我们在香港募集了一百亿资金，由于资金缺口造成我们在去年三月的困难。如何面对环境的变化，当时有两个方式可以过冬，第一是转卖项目和大规模贱卖销售楼盘，当时我们有400万平米可以卖。我们考虑如果恒大在当时历史条件下大规模销售会造成两个破坏性的作用，一是对于房地产市场稳定不利，另外对公司不利。
我们走国际化道路，通过与资本市场谈判，国际投行也基于对于恒大的了解，我们去年六月引入了几家大型投行入股恒大，资本结构已经由单一结构的民营企业发展成为具有国际化资本背景的全球性企业。目前我们的股东有美洲、欧洲、东南亚、中东等公司，是国际化最好的房地产企业。这种国际化给我们带来了什么？第一是给我们带来大量的资金，解决了公司上市没有完成后的后续发展。第二，资金其实是次要的，最重要是完善了企业决策机制的根本转变。由于国际投行的介入，对于我们对资本市场的把握，对于我们风险控制方面起了很大的作用。这是恒大在目前环境下跨过第一个寒冬的原因。
第三，未来在国际市场转好后，恒大具有了与国际资本市场、国际房地产市场接轨的通道，因为我们股东遍布全球，除了非洲都有我们的股东，他们对国际市场的把握为恒大后续开发打下了坚实基础。这是我们跨过的第一个寒冬。我们把恒大当时作为中国房地产企业在金融风暴下的风向标跨过去了。
第二次怎么做？我们坚持是性价比为王，这有两点，第一在产品上我们坚持做最好的，就是我们的精品战略。因为中国老百姓对住宅的需求已经远远不是六七十年代、七八十年代的社会福利房以及刚刚开始商品房这些简单需求，现在老百姓的需求不断提高，如何提高恒大产品在市场的竞争力，只靠廉价是不行的。我们在品质打造上坚持几点。第一我们坚持跟中国最优秀的施工企业进行合作，包括中国施工企业百强企业，有十几家与我们进行长期战略合作。包括装饰企业百强企业有20强与我们进行全面合作开发。这种开发保证了产品质量。
第二是我们坚持产品的精品化运作，与全球最优势的房地产建筑设备材料供应商进行广泛合作，与恒大进行战略结盟的在全球乃至国内加起来有200多家，包括三星、松下等等，全球知名品牌的房地产材料供应商都与恒大签约了战略联盟。我们认为这是一种理念，这是中国乃至全球房地产最优秀的整合，可以实现恒大精品的打造，这些也是我们坚持的目标。现在中国房地产企业也认识到这点，也积极准备，而恒大已经完成了200多家整合，这是我们在市场上保持竞争优势的基础。
我们在价格上采用的策略，我们一直有个让中国人居者有其屋的梦想，特别是金融风暴情况下，我们认为房地产企业追求高利润、追求高回报将把自己置身于非常危险的境地，应该面对市场大规模的降价，实现合理的价值、合理的回报。我们现在走的路都以成本价和微利价，向全社会销售恒大的产品，这样我们既实现了品质上的优势，又实现价格上的优势，由于我们节约化的采购、节约化的签约，集中招投标控制，在成本上控制了我们产品的质量，又实现价格上的调整，实现了回归老百姓对中国住宅追求的梦想。我们看到尽管在目前房地产市场非常低迷的情况下，尽管去年恒大面临巨大的资金压力，我们还是实现了巨大的销售收益。去年10月1日，我们在全国18个楼盘同时开盘，七天黄金周销售48亿。去年年底我们突破100亿。这些数字的取得，对于像万科或者其他企业来说可能比较容易，对于恒大经过资金最大困难的企业，经历资金严重短缺的情况下实现这么大的收益，得到中国老百姓的认同，这是我们坚持理念的一种胜利。
我认为性价比为王也是我们在市场上竞争的有力武器。对于未来恒大还是充满了信心，因为我们跨越了第一个寒冬，第二个寒冬中我们学会怎么冬眠。我们相信在国际资本市场，也就是各方面股东的支持和配合下，恒大未来会更加好。我们企业的核心竞争力，除了刚才说的精品战略、品质、品牌以外，恒大核心的竞争力是我们的人才。在我们恒大管理层里面，我们平均年龄42岁，从事房地产开发企业人员的经验超过15年以上，其中教授一位，博士两位，大部分是硕士。对于员工，在全国22个城市有46个项目同时开发，总的土地储备面积达到4300万平米，规模上比较大。我们6700名员工，在各条战线上开发的人员，大学生比例92%。同时不管经济形势多么困难，恒大还是坚持在人才市场上吸收人才。08年我们在全国20所重点大学吸收了552名大学生，今年经济形势仍然困难的情况下，我们向全国20所大学招人，我们相信人才储备对于未来恒大打下坚实基础，未来恒大会更加美好，与中国的房地产形势一样。

吴亚军问鼎地产大亨

2009-03-24T00:51:00.000+08:00

随着龙湖地产上市的临近，其实际控制人吴亚军被认为近期最有希望取代目前碧桂园大股东杨惠妍，成为中国内地女首富的人选。

□本报记者张牧涵　　随着龙湖地产上市的临近，其实际控制人吴亚军被认为近期最有希望取代目前碧桂园大股东杨惠妍，成为中国内地女首富的人选。据预计，龙湖地产此番计划融资额超过10亿美元。如龙湖地产成功上市，吴亚军的个人资产将超过身价已缩水超6成的碧桂园大股东杨惠妍，成为内地新首富。　　女地产大亨　　龙湖地产成立于1995年6月，目前该公司旗下共有重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业等3个区域公司，以及各区域公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工2000余名，实际控制人为吴亚军。　　查阅该公司的网站信息只有：截至2006年底，龙湖地产累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。目前没有任何公开信息显示这家公司的总资产是多少。此前有信息披露，2006年，龙湖地产的销售收入为38亿元。　　吴亚军其人　　“很低调的人，基本没有个人专访。”5月23日重庆的熟悉地产圈的知情人士这样形容吴亚军。　　在重庆楼市，龙湖地产很有名，但吴亚军为人低调，很少接受媒体采访。重庆地产圈内人称吴亚军为“三不人物”——“不签名、不上镜、不接受采访”。在他们眼中，这是一个“难得的、大气的、认真的、执行力超强的，并且不为小事斤斤计较的女人”。她在2003年曾经被胡润列为《2003房地产影响力人物五十强》的第三十六位，但是胡润当时未能了解到吴亚军的年龄和出生地，连名字也误为“吴亚君”。而且如果光从名字看，很多人误认为她是一名男性。　　据重庆媒体今年1月披露的信息显示，吴亚军1964年出生于重庆合川，1984年7月毕业于西北工业大学，曾从事过机械工程师、记者、编辑等工作，是重庆市人大代表、重庆市工商联(总商会)副会长、重庆市总商会房地产商会副会长。吴亚军曾经在《中国市容报》担任过采编工作，该报的主办单位为建设部城建司及重庆市建委，不过已停办多年。她在该报所待的时间不长，不过期间与相关部门官员得以结识，这一人脉资源对其后来改行经营地产事业发挥了重要作用。　　曾拜师王石　　龙湖地产在细节营销上的造诣超越了万科。其实，吴亚军曾经向万科掌门人王石拜师。　　吴亚军与王石很早就认识。1990年代中后期，国内地产行业开始升温，深圳万科成为当时中国地产界的翘楚。2001年开始对中国房地产行业进行CRM咨询服务的管理专家田同生透露，1997年，吴亚军专程去深圳拜访万科，虚心向王石讨教做房地产的门道。　　当时，到深圳向万科学习的房企很多，王石也将很多精力放到接待这些内地来客身上。万科内部有人给王石提意见，说王石将时间和精力搭在上面有些不值得，是一种资源的浪费。但王石不这么想，他认为万科要毫无保留地将自己犯过的错误及纠正错误的过程告诉别人。　　“别人都是遮着盖着，王石就会将自己犯过的错误告诉我们，让我们不要再犯，王石经常自己打自己的耳光。”吴亚军曾在重庆“香榭里1902”酒吧忆及当年向王石讨教的经历时说。　　“我打自己耳光？”王石听了吴亚军的比喻后哈哈大笑。王石抡起自己的右手左右开弓，做打自己耳光状，嘴里还念叨着：“我不是人，我该死；我不是人，我该死。”王石逗得在场的人都大笑起来。　　“亚军来的时候对我说，他们要做成最好的项目，成为最好的公司。我没有立即表态，告诉他们一些万科在项目开发方面的经验教训，不愿意打击他们的积极性。但事后我心里嘀咕过，做好就已经不错了，还想做成最好的，你们行吗？”平时难得夸人的王石这样说道，“不过，后来亚军他们确实做到了。你在重庆打听打听就知道了，龙湖不是最大的，但肯定是最好的。”　　善于学习，精于操作　　“善于学习，精于操作。”著名策划人王志纲这样评价吴亚军。王志纲说，与吴亚军合作多年以来，从她身上能发现谦卑和严谨融为一体。她总是说她还没有做好，尽管她比许多人都做得好。她把一家小企业做大做强，尽管已经相当成功，但在她的身上却看不到浮躁的痕迹。　　花了两年时间对重庆进行深入考察、撰写了关于重庆的城市投资分析报告的摩根士丹利常务董事KennyTse对龙湖地产的印象非常深刻。他说，龙湖地产把来自外省甚至海外的竞争者远远地甩在了后面，原因之一是精细的集团管理机制。“随着发展壮大，在一套优秀的管理机制下，龙湖具有一支专业的管理队伍。”　　香港置地亚太区首席代表郭建豪说，龙湖地产是一个在中国房产界中少见的优秀企业，“以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益。”　　成都龙湖有关人士曾表示，龙湖地产对于价格和利润有自己的原则，“用我们董事长的一句话表述就是，‘不要看你今天赚了多少钱，而要想想你明天还有没有在市场上赚钱的资格’。”由于地产投入的资金太大时间太长，纠错的成本是最高昂的成本。而吴亚军的成功率非常高，没有一个项目滞销，“走对了路就是最快的速度”。　　2005年，有数家房地产老板在会议室公开号召学习龙湖地产，外来大鳄重庆奥园甚至在报纸上大张旗鼓地打出广告：“向龙湖学习”。一名重庆的地产从业人员说：“5年以前，当时的重庆地产老大还认为龙湖只能做好，无法做大；但当年的老大不仅让出了座椅，销售额已不及龙湖的1/6。”

重庆7人入选09福布斯榜龙湖地产吴亚军首富

2009-03-24T00:50:00.000+08:00

美国《福布斯》杂志公布2009年度全球资产总额在10亿美元以上的富豪榜单。

由于在金融危机中损失相对较少，微软董事长比尔·盖茨超过“股神”巴菲特，重新夺回全球首富头衔。而中国有52人入选，其中内地共有28人上榜，香港有19人，台湾有5人上榜。　　盖茨重登全球首富
　　去年福布斯富豪榜排名第三位的微软创始人比尔·盖茨，今年以400亿美元的资产重登首富宝座。不过，盖茨的胜出并不是因为赚的钱多，而是因为赔的钱少。
　　去年，“股神”巴菲特由于所持股票大涨，身价猛增至620亿美元，超过盖茨成为全球首富。但在全球经济危机的形势下，巴菲特今年的身家缩水250亿美元，以370亿美元资产位居第二。相比之下盖茨只损失了180亿美元。
　　中国内地富豪成亮点
　　在所有52名中国富豪中，排名最高的是香港和黄集团董事会主席李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚(第16位)，他的个人资产总值为162亿美元。在内地28名富豪中，排名最高的是希望集团董事长刘永行(第205位)，他的个人资产总值为30亿美元。台湾上榜的5人中，蔡万才家族(第183位)以33亿美元的资产排名第一。
　　“中国内地是今年为数不多的亮点之一。”福布斯杂志负责编写富豪榜的高级编辑路易莎·克罗尔表示，今年中国内地上榜人数虽然从42人减少到28人，但资产总额减少幅度远远小于印度等其他新兴经济体。
　　原女首富张茵落选
　　根据全球富豪排名，去年上榜的中国内地42位富豪中有18位落选，包括国美黄光裕、百度李彦宏、阿里巴巴马云等。而曾经被2006年胡润百富榜评为“中国第一位女首富”的张茵，由于玖龙纸业公司股价暴跌四分之三以上而跌出富豪榜，公司的两位副董事长张成飞、刘明中也黯然落选。
　　另据最新消息，昨天晚上，阿里巴巴集团董事局主席兼CEO马云未受落榜影响,登上美国亚洲协会的讲台，就“经济危机中的企业精神与中国企业全球化路径”发表演讲，呼唤企业家共同参与应对危机，并了解美国企业、寻求合作及招揽人才。
　　重庆7富豪排位上升
　　在2009福布斯榜单中，出现了7名重庆富豪的名字，且排位比去年均有大幅上升，其中龙湖地产吴亚军拥有52.7亿元成为重庆首富。
　　今年重庆上榜富豪与去年相比没有太大变化，仍为龙湖地产吴亚军，金科实业黄红云，力帆集团尹明善，宗申集团左宗申，东原集团罗韶宇家族，华宇集团蒋业华，以及重庆籍河南三全食品陈泽民。与上届不同的是，重庆富豪排位全部上升，其中吴亚军从第113位跃居第43位，黄红云也从199位飙升至84位。
　　而被称为重庆的“神秘首富”的张松桥这次却无缘全球“福布斯”排行榜。此前，中渝置地曾发业绩亏损预警，据称“预亏主要是因为土地贬值造成的”。
　　张松桥颇具神秘色彩。1992年进入重庆开发房地产，其时，其在荒凉的渝北一口气盘下2000亩生地，首家开发建设北部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)，开发重庆著名的加州花园（查看地图）。随后，其旗下中渝置地又相继参与了汇景台（查看地图）、加州城市花园（查看地图）、重庆大学科技园、中渝科技楼等多个项目。
　　记者陈寒星实习生程钰婷
　　27岁杨惠妍成最年轻女富豪
　　福布斯昨天发布的2009年全球富豪榜显示，在按年龄排名的前10位亿万富豪中，27岁的中国女房地产商、碧桂园（查看地图）大股东杨惠妍以23亿美元的资产（第296位），成为最年轻的亿万女富豪。
　　据悉，在《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜上，杨惠妍登上了中国首富的宝座，个人净资产高达74亿美元，这也让她成为了亚洲最富有的女人。
　　观察》》
　　全球亿万富豪大缩水
　　由于席卷全球的经济危机的影响，今年的富翁榜堪称是富翁严重减少缩水的一年，也是2003年以来首次出现榜单“大缩水”现象。
　　今年上榜福布斯的富豪人数从去年的1125人减少到793人，共有373人跌出了今年榜单。其中有355人是因资产缩水，还有18人则是因为离开了人世，另外今年榜单中有38位新人。而这些全球最富有的人的净资产总额也从去年的4.4万亿美元锐减至2.4万亿美元，损失将近一半；上榜富豪的平均身家为30亿美元，同比下滑23%。
　　为此，《福布斯》3月富豪榜特刊封面上赫然印着“亿万富豪大萧条”几个字。从地域上看，美国富豪重新在富豪榜上占据统治地位，在前20名中占了半壁江山；亚洲、东欧的新兴经济体国家受经济危机冲击严重，一度风光的俄罗斯富豪今年消失了将近三分之二。
　　从个人来看，去年排名第三的比尔·盖茨损失180亿美元，去年排名第一和第二的“股神”巴菲特和拉美首富、墨西哥电信大亨卡洛斯·斯利姆，身家均缩水250亿美元。榜单上全球最富有的3个人去年资产总计减少680亿美元。
　　而中国香港首富李嘉诚少了103亿美元，从去年的第11位下降至第16位，去年在中国内地上榜富豪中排名第一的碧桂园大股东杨惠妍资产缩水严重，从去年的第125位退居到第296位，在内地富豪中位列第五。在“落水”的富豪当中，首当其冲的是前国美老总黄光裕则风光不再，资产缩水了26亿美元，从去年的第307位跌出排行榜。
　　针对富豪们大缩水，中国社科院经济研究所经济专家徐逢贤表示，这是一个经济规律，发生金融危机之后，肯定会很大程度上影响企业的生产以及市场的消费。而中国的富豪为什么缩水不严重，除了因为比起世界富豪，中国富豪本身资产就不多之外，还因为中国只是受到了金融危机的影响，进出口贸易受到冲击。另外，中国政府积极刺激内需的政策为富豪们的财产间接提供了保障。
　　十大最年轻亿万富豪
　　序号　　姓名　　　　　　　　　　　　　年龄　　国籍　　　净资产　　　总排名
　　1　　　阿尔贝特·冯·图尔恩　　　　　25岁　　德国　　　21亿美元　　 318
　　2　　　杨惠妍　　　　　　　　　　　　27岁　　中国　　　23亿美元　　 296
　　3　　　法赫德·哈里里　　　　　　　　28岁　　黎巴嫩　　11亿美元　　 647
　　4　　　艾曼·哈里里　　　　　　　　　30岁　　沙特　　　11亿美元　　 647
　　5　　　马尔温德和舍温德·辛格兄弟　　33岁　　印度　　　26亿美元　　 246
　　6　　　塞吉·布林　　　　　　　　　　35岁　　美国　　　120亿美元　　26
　　7　　　约翰·阿诺德　　　　　　　　　35岁　　美国　　　27亿美元　　 234
　　8　　　拉里·佩奇　　　　　　　　　　36岁　　美国　　　120亿美元　　26
　　9　　　丹尼尔·齐夫　　　　　　　　　37岁　　美国　　　35亿美元　　 164
　　10　　　塞尔戈·波波夫　　　　　　　　37岁　　俄罗斯　　24亿美元　　 285
　　本组稿件除署名外综合新华社、中新社、法制晚报

吴亚军：地产江湖龙头即老大

2009-03-24T00:49:00.000+08:00

在重庆楼市，龙湖很有名。2005年，《新周刊》曾将龙湖与雄起、解放碑、摩帮、长安等并列成为重庆十大名片之一。

重庆龙湖地产发展有限公司董事长吴亚军
【人物档案】
吴亚军，女，1964年出生于重庆合川，1984年7月毕业于西北工业大学，曾从事过机械工程师、记者、编辑等工作。重庆龙湖地产发展有限公司董事长。
【获奖理由】
十年来吴亚军带给重庆的不只是一系列楼盘，可以说，龙湖的产品代表着重庆人未来主流居住的生活梦想，在重庆地产的每一个时代，一次又一次标刻下重庆地产的全新高度。2006年，龙湖销售额达38亿，成为西部首家年销售额突破30亿元的地产企业，再次确立了龙湖在重庆地产界的标杆地位。
在重庆楼市，龙湖很有名。2005年，《新周刊》曾将龙湖与雄起、解放碑、摩帮、长安等并列成为重庆十大名片之一。
但对大多数人而言，却未必知道龙湖的老板吴亚军。如果光从名字看，说不定很多人还会误认为她是一名男性。
由于从不接受媒体的专访，很多人只知道她曾经做过《中国市容报》的记者。为此，记者通过对相关资料的搜集整理，并通过采访地产圈熟悉和接触过她的人，以及曾在龙湖供职的人士，大致勾勒了她的财富轨迹和人物性格。
一个项目树起品牌
1993年，吴亚军成立了重庆佳辰经济发展有限公司并任董事长。1995年6月，她创建重庆中建科置业有限公司，注册资金1000万。不久，重庆中建科置业有限公司更名为重庆龙湖地产发展有限公司。
1995年开发的龙湖南苑是吴亚军的第一个项目。尽管当时她没有成熟的开发经验，也没有品牌，但由于她善于学习和创新，所以，龙湖南苑很快成为当时重庆楼市的标杆。随着龙湖南苑项目开发的成功，吴亚军也初步树立起了龙湖的品牌。
卖房比卖菜还快
1999年，龙湖西苑项目启动。由于吴亚军首创了重庆楼市板式围合、样板景观，该项目一出世便成为抢手货，为了能买到房子，不少市民甚至熬通宵排队等着放号。业界人士回忆当时的情景称，"那房子卖得简直比菜还快"。
西苑项目成功后，龙湖的资金也由此充裕起来。但吴亚军并没有盲目扩张。直到2000年，吴亚军才开始大手笔开发龙湖的系列品牌。
到2005年底，龙湖销售额已达21.2亿元，成为重庆乃至整个西南地区首家销售额突破20亿元的房地产开发企业。
与世界500强跳舞
2004年10月，龙湖联姻世界500强香港置地，合作投资40亿元，开发"大竹林"时尚生活社区。吴亚军当时在合作仪式上对媒体称：龙湖的理想是做百年老店，通过与置地的合作，可以学到一个屹立100多年的国际化房企精微的东西。有了置地这样的伙伴，更容易得到国际社会的信任，这将龙湖进入国际舞台的时间表提前了几年。
刷新成都楼市三项记录
龙湖在成立之初吴亚军就预言，5年后成为重庆最好的房地产企业之一，十年后成为全国最好的企业之一，在今天看来龙湖的预言一一得到实现。2006年吴亚军迈开全国扩张的步伐，其首次跨出重庆迈向成都的第一个项目晶蓝半岛，更取得了刷新成都楼市一次性推出数量最大、开盘销售套数最多、开盘销售金额最高三大纪录。而龙湖在北京1号作品--滟澜山连排别墅项目即将亮相。
同样在2006年，龙湖集团重庆成都两地销售总额突破38亿元，成为西部地区首家销售额突破30亿的房地产企业，成为全国最好的开发商之一。
细节成就龙湖
关于吴亚军的成功秘诀，业内有许多说法，但其中有一点大家是公认的：细节成就龙湖。
据说龙湖的新项目在开盘前，除了要做产品宣传推广外，还要制订详细的客户接待方案，比如客户来了坐什么地方，中午客户饿了该为他们准备什么样的午餐，甚至连口味都要考虑到。
每年春天龙湖都会组织老人去登山，为了确保老人的安全，出行前的半个月内，负责活动的小组至少要到现场踩点三次，并制订详细的方案。方案包括：路途中有多少个陡坡，预测老人走多长时间会觉得累等等……
一个更广为流传的故事是：深圳万科高层林少洲参观龙湖样板房，脱下皮鞋换上拖鞋进屋，当他出门再穿自己的皮鞋时，发现自己的皮鞋掉了个方向：以前朝房间里的，现在有人将鞋摆放成向外。林少洲感叹：龙湖这个企业可怕！

吴亚军揭秘龙湖地产“过冬”术

2009-03-24T00:47:00.000+08:00

“高筑墙、广积粮、缓称王”三策，被龙湖地产集团神秘女掌门吴亚军积极采纳，并建议同行“明年上半年楼市(专题)严峻，宁可错过，不可冒进”。
据可靠消息，吴亚军数日前已秘密飞抵上海，与旗下上海龙湖置业发展有限公司的员工交流“过冬”术。
“龙湖地产的‘过冬策’3句话——以销定产，小步快走，低开高走。”龙湖地产集团战略及公司品牌部媒介关系总监顾伟透露，当天会议一结束，她（吴亚军）就立即飞离上海，回到目前龙湖地产的总部所在地北京。
吴亚军所阐述的“过冬”术是这样的：在资金链管理上，龙湖地产始终把经营性现金流放在首要位置，赶紧“收割现金”、“筹备粮草”；在销售策略上，坚持“小步快走、低开高走”，加快推盘速度，保持弹性和灵活性，减少存货压力，从而提高资金周转率、增加资产流动性；在内部管理上，趁机抓紧修炼企业内功，夯实基础、储备人才、巩固地位。
2007年，龙湖地产成为中国西部首家销售收入破百亿元的房地产企业，吴亚军个人财富此前更是坐望取代杨惠妍。2008年经营状况如何？作为非上市公司，龙湖地产详细的财务报表不为外界所知。对此，顾伟公布了一组数据：截至目前，其重庆、北京、成都等各地的销售额累计完成90多亿元，约占2007年全年销售总额的90%。
近日有消息称，10月18日，龙湖地产在北京的一个项目“花盛香醍”遭遇退房风波，导火线是龙湖地产最近的大幅降价行为。即便是销售业绩跑赢大市，龙湖地产这位新晋的“百亿新贵”，依然被疑为资金链紧张。
对此，龙湖地产给予《第一财经日报》的官方解释是：“在楼市面临调整期时，所有的企业都必须储备足够的资金来过冬。龙湖地产以快卖多卖、控制成本、减少支出等手段，确保现金流。在北京，确实有一楼盘推过少量的特价房，通过取消精装等方式降低总价，以激活市场。面对市场的多变，公司采取的是快速反应、价格弹性的对应策略。至今为止，龙湖在建项目工程进展顺利，楼盘基本按照原来的预定目标开盘、销售。”
“明年，龙湖项目的开工将保持谨慎，以销定产。”顾伟表示，目前，龙湖地产没有出现过拖欠银行贷款的情况，资金周转正常化。

女地王吴亚军：三不女人造就百亿地产巨头

2009-03-24T00:46:00.000+08:00

这个“三不女人”用细节和柔韧造就了一家不一样的百亿地产巨头
　　□记者张娅
　　”风云突变”这句老话，龙湖地产集团董事长吴亚军2008年一定体会深刻。2008年10月，重庆市常务副市长黄奇帆公开宣称的“龙湖如果上市成功，中国内地首富的位置可能再次易主”言犹在耳，5月份顺利通过港交所聆讯的龙湖不得不宣布IPO计划暂缓；11月，龙湖在北京的“花盛香醍”项目因降价引发业主维权风波；12月，龙湖高调宣称要“过冬”，其资金紧张的传言一时喧嚣直上。
　　尽管如此，龙湖发布的数据显示，2008年公司三大主营业务板块——地产开发、物业服务及商业运营共实现销售额118亿元，较2007年同比增长近20%，其中地产业务以115亿元的年销售业绩再次跻身地产业“百亿俱乐部”。虽然龙湖2007年就成为西部地区首家销售收入破百亿的房地产企业，但放在2008年房地产市场直线坠落的大背景下，龙湖这第二次过百亿显得含金量更高。
　　吴亚军依然延续着她的谨慎作风，至今在龙湖网站上都找不到对她只字片言的介绍。在重庆地产圈里，她早被称为“三不人物”——“不签名、不上镜、不接受采访”。2003年被胡润列入《2003房地产影响力人物五十强》而首次进入全国公众视野，吴亚军不但年龄和出生地存疑，连名字也被写成“吴亚君”。人们根据这个名字认为龙湖的老板是一名男性。
　　这种谨慎也被运用到了龙湖的发展策略上。龙湖的前身重庆中建科置业有限公司1995年成立，此后10年一直“静心”在大本营深耕细作，抵制过很多机会和诱惑。但十年里，龙湖在重庆涉足了城郊花园小区、花园洋房、城市中心公寓、顶级别墅、高层低密度小区和Shopping Mall等所有业态。
　　2004年10月，龙湖宣布与名列世界500强的香港置地合作投资40亿元，开发“大竹林”时尚生活社区。合作仪式上，吴亚军10多年来首次公开接受采访称，龙湖的理想是做百年老店，通过与置地的合作，可以学到一个屹立100多年的国际化房企精微的东西。而且有了置地这样的伙伴，更容易得到国际社会的信任，这将使龙湖进入国际舞台的时间表提前几年。
　　2005年，《新周刊》将龙湖与雄起、解放碑、摩帮、长安等并列成为重庆十大名片之一。有报道称，当年有数家房地产老板公开号召学习龙湖地产，外来大鳄重庆奥园甚至在报纸上大张旗鼓地打出广告：“向龙湖学习”。但直到2006年，龙湖才开始全国扩张，除重庆之外，目前项目分布于北京、成都、上海和西安。在2007年胡润百富榜中，吴亚军名列第81名，在2007胡润房地产富豪榜排名第28位，个人财富估计约80亿元人民币。
　　吴亚军带领龙湖快速聚集财富的原因，业内有颇多猜测。一些人士认为，其早年的记者生涯对龙湖经营地产开辟了关键之路。大约在1990年，吴亚军在《中国市容报》从事采编工作，该报主管单位为建设部城建司，主办单位则是重庆市建委。而在龙湖发展过程中，重庆市政府对这家本土企业提供了强大的支持。
　　除此之外，业界公认“细节成就龙湖”。一些被外界津津乐道的故事包括：深圳万科高层林少洲一次参观龙湖样板房，脱下皮鞋换上拖鞋进屋，出门时发现自己的皮鞋被人从朝房间里摆成了向外，林少洲由此感叹“龙湖这个企业可怕”；每年春天，龙湖都会组织老人去登山，为确保老人安全，出行前的半个月内，负责活动的小组至少要到现场踩点三次，并制订详细的方案，方案会细致到路途中有多少个陡坡，预测老人走多长时间会觉得累等等。
　　对细节的关注或许可以看作吴亚军为企业打下的女性烙印。另一个女性化的品质——体贴，也贯穿龙湖发展始终。1995年开发第一个项目龙湖南苑时，龙湖就打出“善待你一生”的广告词，后来它又成为龙湖地产的经营理念。据说龙湖在每个城市的楼盘都涵盖从普通楼房、高档住宅到顶级别墅。按照龙湖的解释，这是为了满足客户人生发展各个阶段的需要。也正因如此，在2008年重庆龙湖的6大核心指标中，客户重复购买率约38%、推荐购买超过50%。
　　但在2009年，摆在吴亚军面前最大挑战是如何在经济低迷的大环境下“过冬”。龙湖公开宣布的“过冬术”包括以销定产、小步快走和低开高走，吴亚军将其具体阐述为：龙湖将在资金链管理上始终把经营性现金流放在首要位置，赶紧“收割现金”、“筹备粮草”；在销售策略上，坚持“小步快走、低开高走”，加快推盘速度，保持弹性和灵活性，减少存货压力，从而提高资金周转率增加资产流动性；在内部管理上，趁机抓紧修炼企业内功，夯实基础、储备人才、巩固地位。
　　这个以十年之功积蓄内力才进行全国扩张的地产公司老总，让自己的企业也贴上了极具女性特质的谨慎、细致与体贴的标签。这或许可以解释为什么在2008年遭遇暂缓上市和维权风波后，龙湖依然能够继续跻身地产业“百亿俱乐部”，并希望以一个胜利者的形象渡过经济寒冬，敲响IPO上市的木槌。

华远老总任志强年薪774万居地产大鳄年薪首位

2009-03-10T16:24:00.000+08:00

万科公布了2008年年报，董事局主席王石2008年薪酬是248.1万元，不仅比2007年的691万元少了近2/3，而且未超过任志强，目前，华远老总任志强以774万的年薪暂居地产大鳄2008年薪榜的首位

　　248万王石年薪缩水2∕3
　　高管薪酬如何确定再度引争议
　　本报讯今天，万科公布了2008年年报，董事局主席王石2008年薪酬是248.1万元，不仅比2007年的691万元少了近2/3，而且未超过任志强，目前，华远老总任志强以774万的年薪暂居地产大鳄2008年薪榜的首位。
　　业绩影响王石年薪
　　年报显示，万科2008年度业绩出现下滑，虽然营业收入保持了409亿元的水平，较2007年增长了15.38%，但净利润只有40亿左右，比2007年下滑了16.74%。公司业绩下滑也反映在高管的薪酬上。董事会主席王石年薪248.1万元人民币，和2007年创纪录的691万元相比，缩水大半；另外，12 位公司高层报酬总额为1781.2万元，与2007年差了6362万元。不过，在间接持股数上，王石持有681万股，比2007年初增持582万股，按8日8.08元收盘价计算，持股总额约5502万元。此前任志强774万元年薪依然是地产大鳄首位，其中包括400多万元的奖励基金。
　　高管薪酬引争议
　　王石的年薪在地产业虽然仍算高的，但没有超过任志强，可能会躲过网友的一轮“轰炸”。但任志强就没那么幸运了。“是地产赚钱吗？那为什么还喊救市？是地产很困难吗？那为什么还拿那么高薪？……一边喊救市，一边拿高薪，任志强让地产蒙羞。”在任志强的年薪被披露后，受到不少网友的攻击。
　　不止华远一家，从已经公布年报的房地产上市公司来看，不少房企高管们的2008薪酬并未见“跌势”。在华发股份的年报里，董事局主席袁小波领取的薪酬是723.74万元。东华实业的年报显示，高管薪酬增长106%。这与2008年，楼市 “价量齐跌”，开发商纷纷“叫苦连天”形成强烈反差。
　　“高薪”是否应该拿
　　对于房企高管高薪，业内人士的态度要比网友平静得多。智联招聘高级薪酬顾问赵立朋介绍说：“根据我们的调查，虽然比去年下降了十几个百分点，但今年涨薪的企业也占到了45%。对于房地产行业来说，因为是先投入再回收，所以虽然楼市差了、房子不好卖了，但因为有部分回款收入，有的企业还是能支撑盈利目标的。再说，金融危机是从下半年后才开始的，对2008年薪酬的影响并不太大。真正的危险是在2009年，很多企业会在内部成本上有些压缩，利润和薪酬的减少也会在2009年的年报里全面显现。”
　　李海霞赵莹莹
　　声音
　　企业员工的薪酬也好，包括领导的薪酬也好，都要跟企业和企业产品的竞争力挂钩。
　　——国资委主任李荣融
　　我不认为目前的这种高薪状况合理，国家已经开始裁减和限制国企高管的工资。央企提出不裁员、高管要减薪。
　　——国家统计局原局长李德水
　　企业效益好，企业老总和员工的薪酬理应水涨船高，如果效益不好，下调也在情理之中。
　　——中国联通董事长常小兵
北京晚报

预警难防房地产企业债务违约

2009-03-09T15:36:00.000+08:00

身处调整期的中国房地产行业，现金流一直是最为人们所关注的指标。由于缺乏流动性以及市场环境严峻，部分国内大型房地产企业债务违约风险日益严重。

　　据中证报信息中心统计，16家已披露年报的房地产业上市公司，2008年度经营性现金流量净值共计为负的124.67亿元，比上一年下降240.32%，其中有12家公司经营性现金流量净值为负值，而上一年仅有6家公司现金流为负。
　　销售不畅导致资金不能及时回流和投融资下滑是影响房地产商经营性现金流"吃紧"的重要原因，而楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。2008年，受到前两年房价上涨过快、金融危机爆发等因素影响，导致市场降价预期强烈，房地产销售量和销售金额大幅度下降，使得定金及预收款和个人按揭贷款这些开发商最主要的回笼资金来源同比下降接近20%。
　　房地产企业资金链紧张，市场销售回款减少，商业银行为控制风险又趋向收紧对房地产开发商的贷款，上市的房地产公司纷纷寻求其他途径缓解现金流紧张，降低资产负债率，如保利地产(企业专区,旗下楼盘)在年初就曾表示计划向特定对象非公开发行不超过公司总股本的20%。有数据显示，2008年上市公司中的中资房地产企业合计通过债券市场融资近400亿元，成为中国企业债市场规模最大的行业。今年1月份中国房价下跌了0.9%，连续第二个月下跌，也是自2005年8月政府开始发布该数据以来最长的下跌周期。流动性匮乏继续困扰房地产企业，大批开发商面临严重的流动性问题，越来越多的企业出于筹集现金需要而出售手中的土地。预计今年将有更多房地产企业将视野投向债券市场，比如广州富力地产(企业专区,旗下楼盘)将在债市大举融资，计划在今年5月前发行最多60亿元人民币债券。与大型优质房地产开发企业相比，小型房地产开发企业日子要困难得多，小型房地产企业的融资渠道即使没有关闭，也相当有限。很多公司经历了2008年大规模的现金消耗，且今年剩下来的10个月再融资需求较高，从而缺乏足以支持其运作的资源，因此行业内部整合将不可避免地加速进行，实力最弱的房地产企业可能没有能力等到宏观经济恢复活力的那一天。而在大量病弱公司倒闭发生之前，可能迫使市场由"量跌价滞"发展演变为迅速的"量价齐跌"。

八成地产商现金流为负值

2009-03-08T21:06:00.000+08:00

16份房企年报显示经营性现金流同比骤降240％
作者：林喆于萍发布时间：2009-03-04 00:29 来源：中国证券报·中证网　　对于身处调整期的中国房地产行业，公司现金流问题一直是最为人们所关注的话题之一。截至3月3日，已披露的16家上市公司年报显示，2008年度公司经营性现金流量净值共计-124.67亿元，比上年同期下降240.32%，其中近八成的房地产商现金流为负。受全年销售不景气以及投融资下滑的影响，2008年房地产公司普遍面临现金流“吃紧”的问题。????
　　销售下降影响资金回流
　　统计表明，16家已披露年报的房地产上市公司2008年度经营性现金流量净值为-124.67亿元，比上年同期的-36.63亿元下降240.32%。其中有12家公司经营性现金流量净值为负值，而去年同期仅有6家公司现金流为负。业内人士表示，2008年全年销售不畅导致资金不能及时回流是影响地产商经营性现金流的重要原因。
　　国家统计局数据显示，2008年1-12月全国商品住宅销售面积下降20.3%，商品住宅销售额下降20.1%。截至去年12月末，全国空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。
　　在资金来源方面，1-12月房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。????
　　金元证券研究报告称，通过其他资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款回笼资金成为房地产开发商的主要资金来源。但是2008年受到前期房价上涨过快导致市场强烈降价预期的影响，房地产销售金额大幅度下降，导致中国房地产资金来源中最主要的其他资金来源同比下降超过16%。可见楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。
　　业内人士指出，房地产投资资金链紧张，市场可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”，市场销售回款减少，商业银行为控制风险也将收紧对房地产开发的贷款。
　　投融资下滑明显
　　为了抑制房价过快上涨，自2005年以来，国家连续出台了一系列紧缩银根、稳定房价的政策措施。虽然从2008年年底开始，央行对房贷等有关房地产业的信贷政策有所放松，但商业银行为控制风险对房地产开发贷款仍持谨慎态度。
　　据中国证券报信息数据中心统计，已公布年报的16家上市公司2008年筹资活动产生的现金净流量为167.56亿元，同比减少9.56%；投资活动产生的现金净流量为-60.62亿元，同比下降6.97%。由于市场成交量急剧萎缩，开发商持观望态度纷纷减缓新增土地购置面积和房地产新开工面积，使2008年下半年房地产投资增速呈现加速下滑态势。
　　据有关统计，2002-2007年“到位资金/投资总额”值一直呈上升趋势，表明资金较之前流入房地产行业增加，资金充裕程度不断上升。而自2008年以来，房地产资金状况迅速恶化，该比值显著下滑。业内人士称，虽然近期国家调整货币政策，取消贷款窗口指导，但由于市场成交量下降，房屋价格存在下跌可能，因此各银行对于房地产依然采取极为谨慎的信贷政策，短期内房地产资金充裕程度还将呈现下降趋势。
　　当通过银行开发贷款融资面临困境时，上市公司纷纷寻求其他途径缓解现金流紧张。以保利地产（600048）为例，公司在年初表示计划向特定对象非公开发行不超过公司总股本的20%。中信建投称，如果保利地产2009年增发成功，将进一步增加公司的资本能力，降低资产负债率，进而加大公司间接融资的能力，改善公司现金状况。

黄文仔：不必单独给房地产降税

2009-03-06T17:07:00.000+08:00

如何通过地价、税收等手段保持房地产市场的平稳？全国政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔(黄文仔博客,黄文仔新闻,黄文仔说吧)表示，通过控制地价、单独对房地产企业降税和控制开发商利润的手段来促使房价下降，这样的做法并不可取。
　黄文仔表示，土地价格太高固然不好，但也不能太低。“目前房地产商土地的主要来源，并不是政府所有的土地
　　，而是从农民手中买来的，或者是城市改造、拆迁出来的。如果地价下降，那么这些农民或市民们得到的补偿款也势必下降。他们这一辈子可能就剩这最后的一点机会可以从土地上再收一点钱，我们怎么忍心让这笔钱越变越少！”
　　黄文仔认为，面临税费过高这一情况的绝对不止房地产一个行业，因此也没有必要单独给房地产业降税。在我国，很多行业的企业税收都不低，特别是增值税，一下子就去掉利润的近20%，再加上25%的所得税，利润空间已经非常有限。“企业都过得很苦，一个金融风暴，很多企业都元气大伤，能够闯过来的，都是很不容易的。相对来讲，房地产行业的情况不是最差的。”
　　至于通过限制企业利润的方式促使房价下降，黄文仔认为将可能导致市场上将难有精品出现。“建一个楼，一个企业用两个月建成，另一个企业用半年打造出一个精品，两者的利润却是一样的，这样还有谁会去做后者？” （编辑：静仔）

黄文仔：房地产不是暴利行业

2009-03-06T17:06:00.000+08:00

星河湾地产开发商、广州宏宇集团有限公司董事长政协委员黄文仔3月3日表示，房地产不是暴利行业，房地产未列入行业振兴计划不会对房地产市场产生影响。

经济观察网记者魏黎明刘兆琼星河湾地产开发商、广州宏宇集团有限公司董事长政协委员黄文仔3月3日表示，房地产不是暴利行业，房地产未列入行业振兴计划不会对房地产市场产生影响。
针对王石“房地产行业暴利必然导致暴毙”的言论，黄文仔表示，房地产行业不是暴利行业，现在很难看到有暴利行为。他说：“税负那么高，哪来的暴利啊？”
房地产未被列入十大行业振兴计划，黄文仔认为这是意料之中的，对房地产市场不会产生影响。他表示，房地产不应纳入行业振兴计划，只要把关系理顺就好了，如二手房流通等。
黄文仔拒绝预测房地产何时见底，他表示，目前房地产市场有调整的空间，但是大的调整不现实，小回调是有的。其中，北京市场如果回调是合理的。他建议目前自住买家可入市，但投资还是谨慎一点好。

星河湾地产董事长黄文仔：房地产不需要救

2009-03-06T17:05:00.000+08:00

今年，房地产行业受到两会代表和委员的重点关注，围绕该行业的话题争论不断。3月4日，全国政协委员、星河湾地产董事长黄文仔接受本报记者专访时表示，对房价涨跌的预测没有实际意义，目前最为迫切的是需要制定一个房地产行业发展的长期规划，这样可以防止政策摇摆给房产企业带来的影响。
此外，黄文仔认为目前最缺钱的，是一些无法抵押贷到款的中小企业，并非房地产行业。他表示，有些房地产企业资金链紧张，是因为圈地扩张造成的，这类房产企业不需要拯救。　【关键词】房价走势预测房价涨跌好像算命
　　新京报：近年来，你的提案中很少有涉及房地产行业的内容，今年会涉及吗？
　　黄文仔：今年两会，我的提案基本没有涉及房地产方面，这几年我对房地产的提案都很少，我不想对自己的行业提过多的意见。
　　新京报：目前，房价走势是专家、学者、老百姓都关心的问题，你对未来房价走势怎么判断？
　　黄文仔：没有必要对未来的市场做过多的预测。我认为，对房价涨与跌的预测，就好像算命一样。不论在什么时候都有人在预测房价的变化，我觉得这是没有实在意义的。一些不谨慎的预测往往会误导市场和消费者，所以我从来不会去预测房价。不要相信这些所谓的专家，也不要相信一些房地产开发商，说房价它会涨啊，会跌啊，他们说的都不见得有依据。
　　我认为，如果你有置业需求的话，那么该出手时就出手，因为你买房是自己用来住的。如果是投资就要谨慎一点。
　　【关键词】振兴规划房地产不需要“振兴规划”
　　新京报：对于房地产没有进入振兴规划，你怎么看？
　　黄文仔：房地产行业牵动着老百姓“衣食住行”的基本需求。改革开放30年来，中国房地产从无到有，逐步发展壮大，也经历了由政府统管到逐步放开，走向市场化的进程。房地产行业目前的市场化程度已经相当高，因此，我一直认为应该让它遵循市场规律，自行调节，减少政府扶持。
　　新京报：两会之后会不会出台对房地产的利好政策呢？
　　黄文仔：从目前振兴经济的角度来说，我认为国家要加快制定房地产的中长期发展规划。我认为，整个房地产行业发展状态相对来说还是比较好的，不需要“振兴规划”。目前来看，制定一个房地产中长期发展规划确保政策稳定更有必要。
　　新京报：房地产长期规划里面你认为核心是哪些？
　　黄文仔：放开房地产投资限制。有些人买几套房，市场好的时候卖出去赚点钱，也是无可厚非的事情。股票可以投资，文物可以投资，艺术品可以投资，只有房地产就不可以投资，这是不可能的。
　　【关键词】90/70政策 90/70政策本身不科学
　　新京报：你曾提到目前房产市场的当务之急是一些政策需要调整，你认为哪些政策需要调整？
　　黄文仔：90/70政策。本身出台这个政策就是不科学的。这个政策对全国各个城市都是“一刀切”，要求建筑面积90平方米以下的住房要占70%。我觉得应该根据地区的实际情况，做出一个相应的比例为好。有些地方政府几乎不管地段，统一执行90/70政策，并没有按照市场的手段去配置资源，这显然是不合理的。
　　新京报：目前各个地方政府对90/70政策态度各不相同，你对此是如何看待的？
　　黄文仔：任何一个政策都有适应期和不适应期。90/70政策也是如此，可能某一时期它特别适合各地情况，而在某些区域的某些时候却有不适应的情况发生。现在就区域来平衡的话，也无法体现公平。很现实的问题，究竟哪个项目该执行90/70政策，哪个项目不执行，这个好像不好界定。即使按照区域总量平衡来执行的话，我觉得也需要制定出详细规则。
　　【关键词】减薪裁员我的企业不减薪不裁员
　　新京报：现在房地产企业资金是什么样的状况？
　　黄文仔：房地产商有房有地做抵押，只要企业运营健康，肯定能贷到钱。倒是那些其他行业的民营中小企业，他们生产经营没有多少土地，厂房也不值多少钱，他们想贷款没有抵押。所以说，房地产其实不需要救，房地产开发商资金链断裂都是拼命圈地造成的。如果一个房地产企业无限制地扩张，买地、买地再买地，你给多少钱都不够。
　　新京报：那你是如何看待目前房地产业的困难呢？
　　黄文仔：房地产行业是因为大家都很关注，所以大家好像都知道它有困难。其实其他行业的困难也挺大的，不比房地产少。
　　新京报：由于金融危机的冲击，很多企业减薪裁员，你怎么看？
　　黄文仔：从这一点来看，要相信我们的民营企业，现在的民营企业的社会责任感也是相当高的。前一段时间内，包括我在内的100个民营企业家发起“不裁员、不减薪”宣言。我们企业不论如何都不会裁员，共渡难关。
　　新京报：据我所知，还是有部分房地产开发商企业在裁员的。
　　黄文仔：我只能说我的企业不减薪、不裁员。虽然有些企业日子过得很辛苦了，但都没有裁员，这其实就是一种社会责任。
　　同题问答
　　1．在扩大内需，应对全球金融危机方面，你认为当前最紧要的任务是什么？
　　黄文仔：中国GDP8%的增长，等于对全世界GDP增长有60%到70%的贡献。现在全国上下，中央有信心，大家有信心，GDP保8%肯定没问题。
　　2．在扩大内需，应对全球金融危机方面，你认为当前最主要的任务是什么？
　　黄文仔：发展是硬道理。当前最主要的任务就是振兴经济。
　　3．你个人预测，最快多久我国经济能复苏？
　　黄文仔：应该今年就能复苏。
　　■ 连珠炮
　　现在是不是买房的时候？如果从自住来说，可以选择，如果投资的话，要慎重一点。
　　股票可以投资，文物可以投资，艺术品可以投资，只有房地产不可以投资，这是不可能的。
　　如果一个房地产企业无限制地扩张，买地、买地再买地，你给他多少钱都不够。
　　——星河湾地产董事长黄文仔
　　■ 记者手记
　　憋了两年的话都说出来了
　　在采访黄文仔的一个多小时里，记者最大的感觉就是他很爽快。对于记者的提问，他几乎是“来者不拒”，回答的时候，他也直来直去不绕弯子。好几次，一旁的工作人员都提醒，“这个问题就不要回答了吧”。据工作人员介绍，黄文仔已有两年不接受媒体采访了，这次似乎把憋了两年的话都说出来了。
　　虽然在他的提案中，并没有对自己所从事的房地产行业提过多的建议，但当他跟记者谈起房地产行业目前最为关注的话题时，“话匣子”便关不住了。说到激动的时候，他会猛然抬高嗓门。
　　采访中，黄文仔始终没有谈到他的星河湾地产。在接受记者采访前，黄文仔就说道，今天只谈房地产，但不谈星河湾。“谈我熟悉的行业，我可以对我的言论负责。”黄文仔说。
【作者：张学冬来源：新京报】

粤派开发商代表黄文仔:地产长期发展的三问题

2009-03-06T17:02:00.000+08:00

时间：3月4日中午13：00
地点：北京星河湾四季会所
采访对象：全国政协代表、广州宏宇集团股份有限公司董事长黄文仔

全国政协代表、广州宏宇集团股份有限公司董事长黄文仔搜房网王昊摄
观点精华
搜房网：作为开发商背景的全国政协委员，你最关心的中国房地产中长期规划那几个方面的问题？如何平衡行业利益与政协委员身份？
黄文仔：实际上我这期的提案没有房地产方面的，这几年对房地产的提案都很少。因为我不想对自己的行业提过多的意见。对于中国地产中长期规划，我比较关心几个方面的问题。
首先，应该放开90/70限制。其次，加强保障性住房建设。还有就是“放开市场”，让商品房市场更加市场化。
搜房网：在两会前，各地对放开“90/70限制”呼身渐高，您如何看待这个问题。
黄文仔：这个政策的出台是不太符合市场化运作的，应该适当调整，要用科学的发展观看待问题，做房地产也是一样。一个项目如果按照90/70政策执行，意味着户数会比较多，户数比较多意味着住的人比较多，住的人比较多意味着配套就必须按照人来配备，但是如果配套过多会造成经营、投资上的浪费，也意味着财富、国家资源的浪费。所以我认为应该放开这个限制。
搜房网：加强保障性住房建设不仅是近期国家宏观政策调控的重要方向之一，也是两会期间业界关注的热点问题。在搜房网针对购房者进行的为期两周的两会话题调查中，保障性住房建设也受到了普遍关注。对此作为政协代表你是否有话要说？
黄文仔：最近广东省出台了十五条，我当然也很赞成、很拥护，特别是第一条，是对社会保障住房的问题，这点我确实非常赞同。现在中国有很多低收入人群，一定要想办法让他们住进廉租房。对于中低收入的普通老百姓而言，保障性住房和保障性的廉租房，需要政府大力补贴。现在广东省每年就拿出两个亿出来做廉租房。
全国政协代表、广州宏宇集团股份有限公司董事长黄文仔搜房网王昊摄
访谈实录
搜房网：作为开发商背景的全国政协委员，你最关心的中国房地产中长期规划那几个方面的问题？如何平衡行业利益与政协委员身份？
黄文仔：实际上我这期的提案没有房地产方面的，这几年对房地产的提案都很少。因为我不想对自己的行业提过多的意见。对于中国地产中长期规划，我比较关心几个方面的问题。
首先，应该放开90/70限制。其次，加强保障性住房建设。还有就是“放开市场”，让商品房市场更加市场化。
搜房网：黄总在上飞机的时候不是有媒体问你，其中有一句话你提到，现在最主要的就是要理顺这个市场。理顺市场说明市场还是有一些问题，你觉得哪个环节出现哪些问题？
黄文仔：加快理顺这个市场，我觉得首先在原来的“国六条”等等这些留下来的一些规定，所以要加快的有些该调整的要加快调整，理顺那个思想，房地产最重要的是在操作方面让它理顺，不能过多的限制。因为房地产这个行业不同于一般的行业。虽然在外国对房地产的认同跟金融是一样的，房地产跟金融是一个类别，一个类型。所以我们也应该是既要解决住的问题，还有是物业的保值增值的问题。所以从这点上我们对房地产不能简单的理解为一个普通的商品，而且房地产如果你过多的把它限制，也许是发展受到一定的影响。最近广东省出台了十五条，我当年也是很赞成，很拥护的。但是我看了一下这个十五条，特别是第一条也是对加大各政府对社会保障住房的问题，这一点我确实是非常的赞同。广东省拿出了2个亿出来，每年拿2个亿出来，加大廉租房，这是其中之一。还有我觉得有一些市场的问题，还是没有放的太开。其中有一条是放开对港澳、外籍购房条件放开了以后，这一点还是有一定的促进作用。但是我觉得现在还有一点，作为限两年才能出售，从这一点上我觉得还没有放开。
搜房网：对外资？
黄文仔：我都说了，因为房地产它既是居住也是一个金融类的，也是一个投资类的。所以你也要容许他们换房。如果你想买，也许是不合适他可以换的。现在还有这些政策出来。因为就是怕炒楼。现在是谁还来炒楼，没人敢炒楼，你也不放，所以我觉得还留有这些尾巴不太好。有些政策跟国家早期出来的政策有点差不多，所以我认为是普通房和非普通房，你买了，只要办好手续以后，该让他怎样就让他怎样，你不要限制它。以前限制。还有一点普通房和非普通房的问题，我觉得应该普通房政府一些特例的补助和特例的减免，这一点是无可厚非的。但是现在非普通的还是占最大的主流。你想想现在90平方以下的有多少，很少很少。所以这些都大部分主要还是非普通的。所以我们又把它分开了。按揭贷款、首付、利率、贷款的年限都受到了一定的限制。我觉得从这一点上应该要更大胆的把它放开。
搜房网：在两会前，各地对放开“90/70限制”呼身渐高，您如何看待这个问题。
黄文仔：这个政策的出台是不太符合市场化运作的，应该适当调整，要用科学的发展观看待问题，做房地产也是一样。一个项目如果按照90/70政策执行，意味着户数会比较多，户数比较多意味着住的人比较多，住的人比较多意味着配套就必须按照人来配备，但是如果配套过多会造成经营、投资上的浪费，也意味着财富、国家资源的浪费。所以我认为应该放开这个限制。
搜房网：现在已经改成按照区域的总体供应量。
黄文仔：这个都不可能的事情，那就会造成很多不公平的现象出现，而且非常难执行。所以不管什么项目都是限制，现在基本上都是这样做。这样一做的话那就我觉得对它非常不科学，这样的做法不科学。我们都是落实科学发展观，而且是一个项目里面，它定了90/70，意味着户数比较多，户数比较多意味着住的人比较多。住的人比较多意味着它的配套是按照人来配套的。如果配套过多，造成了今后的经营和浪费，投资的浪费，也意味着财富的浪费。国家资源的浪费，造成了资源的浪费。还有更大的问题是今后的经营上的浪费，本来这个小区如果按90/70也许住3万人，但是真正只住多少呢？也许只有1万人。所以它的配套加大了。所以今后的几十年的经营问题就出来了。
搜房网：如果这种限制是从单个项目上升到整个区域呢？就以单个区域的总体供应量来界定这个90/70？
黄文仔：现在就区域来平衡的话，不可能执行的，执行不了的，不公平。如果这样的话大家都不选择我们，一刀切。现在也一样，所有的项目都一样，都是一刀切。
搜房网：包括建设部长也说过今年的房价必须调整，包括摩根大通的首席经济学家也认为中国的房价会继续下跌，前几天在北京开了一个会是工商联的，各方的观点不一样。富力的张总说楼市已经基本回暖，他持一个比较乐观的观点。但是有好多的，比如说任志强他们说还没有降到位，还要持续下降。您作为业内人士你对这个价格走势是怎么判断的？
黄文仔：我个人认为他们两方的这种判断都不好。如果今年房价还要掉的话，他的依据是什么？如果他说的那么准的话，他就不要做房地产了。所以我说这些股评家也好，什么也好，都说这个股票可以买，这个股票可以涨，那这样的话他做股评家干吗，他买股票炒股票就好了。所以说不降价，没空间降价，要升价也不对。最好的我觉得是你该出手，该买的时候你就买。特别是具体用来住的，我觉得是你可以选择，你投资的你谨慎一点。如果他们那么武断的说，今年的房价一定要降他凭什么？如果这样的话谁去买房？不可能有人去买房。如果人家都听你的，但是今年1月份、2月份的房卖的很好，如果信他的话就不会有人去买房了，谁都去等等了。
搜房网：你觉得这个阶段好是小阳春，是个短期的还是持续的交易量稳定？
黄文仔：我拒绝预测，不要相信这些所谓的专家，也不要相信一些房地产开发商，他会涨会跌，这些都不是他们说的，都没有依据的。
搜房网：有一个依据，他们说因为楼市库存量比较大，供求关系实际上不是说完全没有道理？
黄文仔：这个道理都不是完全没有，只是为什么，那个如果大家都知道，它都跌了，为什么也那么好卖呢？为什么也有人买房呢？你说库存量大，实际上这个库存量一直都大，1万多一平米的库存，但是中国有13亿人，一人一个平方都不到。
搜房网：加强保障性住房建设不仅是近期国家宏观政策调控的重要方向之一，也是两会期间业界关注的热点问题。在搜房网针对购房者进行的为期两周的两会话题调查中，保障性住房建设也受到了普遍关注。对此作为政协代表你是否有话要说？
黄文仔：最近广东省出台了十五条，我当然也很赞成、很拥护，特别是第一条，是对社会保障住房的问题，这点我确实非常赞同。现在中国有很多低收入人群，一定要想办法让他们住进廉租房。对于中低收入的普通老百姓而言，保障性住房和保障性的廉租房，需要政府大力补贴。现在广东省每年就拿出两个亿出来做廉租房。
搜房网：您会参与保障性住房的开发吗？
黄文仔：保障性的住房开发有机会没问题啊。
搜房网：有机会是什么意思？
黄文仔：你现在是保障性的住房，你要做就可以做的话，你要参与就可以参与吗？这个都不是你说就可以的。而且是每一个企业有每一个企业的运作特长。我做这种产品，人家要做我这个产品，可能要花的钱比我多，做的没我好。反过头来我做他的产品我也做不好，也没他那么省钱。从这一点上，这个行业自动分工，是很自然的事情。
搜房网：我们近期一直在关注一个问题，也感觉到对房地产不能入选最新规划这个事情，您反应的比较冷静。跟你提出的房地产行业不应该振兴，现在看整个发展状态相对来说还是比较好的，比较正常的。我想就这个问题再跟大家聊一下？
黄文仔：房地产是人民关心的多。实际上房地产的它遇到的困难，不会比其它的行业差。其它的行业它遇到的和面临的困难，同样也是很大的。所以房地产遇到的问题是大家成为一个焦点，你们都很关注。你们经常做很多的报道，所以成为热点。其它行业的困难也挺大的，不比房地产少，也可能他们报道的少，他们没成为热点而已。虽然各行各业都存在不同的困难，在这个金融危机里面，实际上全世界，中国包括我们国内的各行各业都存在不同的一些经济的困难，最重要的是我们怎么样去提高我们的信心，提振我们的信心。相信党，相信政府，相信我们的13亿人的聪明智慧，也相信我们大家共同努力，一定会把这个经济搞好的，这一点信心比黄金更重要，最重要的是信心。尽量的少讲一些没有意义的话，不负责任的话。
搜房网：你意思房地产不需要救吗？
黄文仔：我问你用什么办法来救它？
搜房网：放开信贷。
黄文仔：现在也可以放开的。
搜房网：广十五条应该是放开了。
黄文仔：一直没有那么紧，只要是你企业信用好，有信用，企业好，比人家的东西好，基本上没有提起过。基本上大部分的企业都是这样，能贷到的。我只能说房地产，其它我也为他们鸣个不平。特别是中小企业，他们生产经营没有土地，没有多少工业用地有多少价值，他们的厂房值多少钱？没值多少钱。他们的贷款没有抵押，抵押不够他们贷款难度就大。所以最困难的还是这些企业，不是房地产。
搜房网：房地产不是最困难的？
黄文仔：房地产有房我有地给你抵押，肯定能贷到钱的，主要是你有抵押。北京有个“三品”。第一企业老板的人品，第二你这个企业做出来的产品，第三你的抵押品。看你三品。当然这个是不能公开的话。这些是内部讲的话。所以我你为什么说房地产你为什么要救它，多少中小企业没钱过日子，他们贷款贷不到，他们的困难才是真正的困难。所以我们不因为是房地产要救，从何救？从何入手？没法入手。但是你也不要说不救它，根本它就不是要你救，也不用救，你也不要说没办法救，所以不应该说不救。你本身没能力救它，你也不应该去救它，你说来干吗呢？它也不要你救。
搜房网：两会之后会不会出台对房地产的利好政策呢？您认为？
黄文仔：从目前振兴经济的角度来说，我认为是国家要加快的中长期房地产的发展规划，这个是必要的。
搜房网：建设部向你征求过意见吗？
黄文仔：暂时还没有。我觉得应该要制定的。不要老是房地产销售下滑了一点，你就心里面就急了，要想办法来救不救它的问题，刚才说救市都出来了。好了，房地产好了一点点又出来“国八条”、“国六条”，甚至“国九条”出来，这个是摇摆不定，没有一个市场，完全市场经济。当然政府可以调控。
搜房网：如果向您征求意见您大概会提什么样的长期规划？长期规划里面您认为核心是哪些？
黄文仔：首先第一个放开90/70。房地产作为一个金融这样的产品，它既可以居住也可以转让。不要规定它做两年才能转让等等这些。实际上很少人买了房两年就卖出去。但是有些人他可以作为买几套房入市。看看到时候市场好的时候卖出去赚点钱作为投资，也理所当然的事情。股票可以投资，文物可以投资，艺术可以投资，只有房地产就不用投资，不想它去投资，这不可能的。有些人他想在这方面赚点钱你也让他投资。所以我觉得应该是从这一点上。
搜房网：第一条90/70，第二条呢？
黄文仔：还是把那个市场要放开。不要限制二手房转让的时间等等这些。
搜房网：二套房您认为应该放开？
黄文仔：更加市场化。我觉得是中国有那么多的房地产开发商。
搜房网：现在都在说房地产企业的资金比较紧张，但是刚刚您说的房地产贷款都比较容易，到底现在是一种什么样的状况？大家感觉到还是比较紧张的。
黄文仔：你要这样来所谓资金紧的企业，你如果是同情，同情什么样的企业。你要用这样的心态去对待这个问题，如果我资金紧也能说得过去，你给多少钱我都不够。我买地，买地再买地，多少钱都不够。如果这样的话肯定现金紧张。我未来十年、二十年，三十年我都拥有土地来开发。无限的放大，无限的圈地。
搜房网：这一点我也问一下，像应付的三招房价的问题。第三点是降低企业的利润空间。
黄文仔：现在所谓净利润，挣暴利。房地产哪有暴利？你想一想。营业税、土地征集税再来一个所得税，我问你哪来的暴利。你算一笔帐。你算一算也没有暴利？一块地要投很多的钱进去才能获得更高的利润。你这个投进去的成本再回来的钱，你觉得有那么多的差价，你想想成本多大，纳的税有多少。所以一算起来哪有暴利，什么叫暴利？你以为一包烟5毛钱卖2块钱，你以为一包烟20、30块卖100块钱就是暴利了。房地产哪有暴利？纳税就纳税的够了。土地征集税最大是50%。现在政府的没有土地，它手上没有土地，都是在农民那挣回来，在城市里面拆出来，你想想你现在低价，意味着政府的补偿就得不到一定的补偿。你想想这些农民征他的地，一辈子就靠这么一次了。拆我的房，就这一辈子靠这一次，要多一点点，这个都是什么人？都是农民和普通老百姓。现在拆房怎么拆东墙补西墙，拆这些又旧又破又烂的地方，这些都是很普通的老百姓来的。如果你要限制它的地价，意味着你的补偿肯定不会高。所以我为什么要反对。当然地价过高也不好，造成了房价过高也不好。所以从这一点上我觉得是也要适可而止。最重要的是政府要征这块地，最重要的你政府要赚多少钱。政府报要无限的盈利，政府征了一亩地10万块钱，卖出100万亿亩，政府赚了90万亿亩。
搜房网：这个信息不是公开的吗。
黄文仔：这个我觉得应该是公开。
搜房网：一般标书都公开土地所有成本还有私盈利都有，但是好多价格的开发，招标、举牌都不交上去。
黄文仔：没问题，你要加大的补偿农民。
搜房网：地已经拆迁完了再反回去补？黄文仔：所以要解决这个问题，必须要有一定的技术性的操作。所以我为什么反对限呢，因为现在限的事情太多了。今天限明天又不限，好象天气一样，这个天气出了太阳就快点脱衣服，太阳下去你又快点穿衣服。早出晚归一样天天出政策，太多了，未必有何处。市场让它不要那么多限制，让它自然的走市场的规律是最好的。
搜房网：我想还问您一个问题，其实在去年汶川大地震以后，好多的开发商都站出来，他们说捐款或者捐助捐资，其实到目前为止实际的资金情况并不是特别好，你对这个有什么看法？我们做了哪些？
黄文仔：这个汶川大地震全中国上上下下，包括我们海外华侨，国际的人士都非常关心。对汶川地震的关心和支援，这个是在中国里面从来前所未有的，而且通过一震震到我们全民族，都有个大团结。震到我们的民族团结这种状况，一目了然，大家都非常的关心。包括你们在内，都对这一次地震很关心。虽然有很多的人来捐，也可能通过这次金融危机，自己无能为力的也有的，我们也有一些谅解。但是我肯定的告诉你，我的汶川第一校舍。
搜房网：我们当时地震承诺这个问题？
黄文仔：是，我黄文仔是一诺千金。我的守则，叫汶川第一校舍。不是我造的，是他们说的汶川第一守则，是汶川里面最重要的一个学校，已经在盖了，我派了最强大的力量过去来建这个校舍的。我们都有人在这的。5月份封顶，8月份造出来，9月份开始，建一个在全国里面都有一定的高品质的学校。
搜房网：我有个问题想接着这个问题，因为我们也知道，像星河湾地产也做了非常多的公益事业，我想请您谈一谈您怎么理解企业社会责任？特别是在当前这种经济危机的情况下，很多企业可能自身的发展受到很大的压力，在这种情况下应不应该履行社会责任？或者怎么去履行？
黄文仔：从这一点上你要相信我们的民营企业，现在的民营企业它的社会责任感也相当高的。前一段时间我在内，100个民营企业家发起不裁员不减薪这样的一个宣言。所以在这一段时间就算企业再困难都不会裁员，共度难关，现在的企业都是这样，很多的企业都没裁员，他们真的是对社会责任感，企业的觉悟很高的。我只能说绝大部分的民营企业都没裁员，绝大部分都没裁员。很艰苦的，都没裁员。昨天我跟张英坐在一起，说到这一点我说刚好昨天有个记者找我要谈谈这个问题，广东电台的。对我本人来说坚决不裁员，不减薪，一定要跟我们的同事共同渡过这个经济危机。当然，我企业更不要裁员，还要大量的招人。从这一点上我不能代表别人，但是我跟张英说的时候，我打个比方，我有1万人裁2000人，这8000人就保住了。如果我不裁1万人都保不住，你说我做的对不对？这句话我说对的，谁想裁员。跟自己一起走过来的员工有没有感情不要说，但是他熟悉你企业的运作，他们都为你企业创造财富的一员，怎么样你都不想裁他，虽然他调皮捣蛋，这些不叫裁员，这叫辞退。
搜房网：我们知道现在讲到裁员的问题应该不会有的。因为全国扩张的战略。
黄文仔：我一直都反对扩张这两个字。所以刚才我说房地产开发商，它是资金链断裂，你千万不要同情它。他们都是拼命的圈地而造成的。所以我说不要同情，如果他们没有扩张，没有拼命的土地筹备的话，他们不会出现这种危机。如果我出现这种危机，也是刚才你说的不用同情。
搜房网：您对房地产还是有信心的？
黄文仔：有信心。
搜房网：今天有新闻说建设副部长说最近不会出台房地产的政策，您觉得这个是利好的吗？
黄文仔：我觉得是有时候无为之治也可以的，出台那么多干吗呢？真的是我觉得现在现在的这样就可以的了。有些不合理的，不科学的东西纠正一下就可以了。
搜房网：最后再问几个与房地产无关的问题，您如何看待GDP增速保8%，有何建议？您个人预测多久经济复苏？金融危机你认为当前最主要的任务是什么？
黄文仔：GDP的保8%问题我觉得是现在全国上下，中央有信心，有决心能保8%，我们不可能说你有信心，我没信心，一条心，一条路保8%，你知道我们保8%是什么意思。我们保8%是等于是我们征集了3000多亿的美金，占全世界的60%到70%GDP的贡献率，这个是中国从1860年以后从来没有过的。从亚太现象过来一路没有过的，我们中国从来没有那么过那么长的，那么重要的在国际上影响那么大的。现在欧美只有中国的发展来救它，过去来打压中国。你想想现在我们多牛，所以我们一定要保8%，一定要发展，发展是硬道理，现在发展更重要的道理。
金融问题还是信心问题，保证信心。科学发展，提振信心。这一点是至关重要的。刚才我说第一句话也是这样的。从上到下一条路，一条心，一定要保8%，大家有这个决心，你想想保8%有没有可能？
搜房网：多久经济会明显复苏？
黄文仔：今年就复苏。

黄文仔委员：房地产商也要学习科学发展观

2009-03-06T17:01:00.000+08:00

房地产行业的全国政协委员、广州宏宇集团股份有限公司董事长黄文仔：“如果我们多花一点钱，能为一个城市多挣一点光，留下一点能看的东西给子孙后代，才是让人欣慰的

昨日下午，来自房地产行业的全国政协委员、广州宏宇集团股份有限公司董事长黄文仔接受了记者采访，在被问及房地产商是否也会学习科学发展观时，他表示，房地产不能简单理解为一种商品，它也是一个城市的组成部分，如果不加以规划，一百年以后也许就会留下一堆垃圾，也许会留下一些很精美的建筑，特别是一个建筑会代表一个城市的文化和历史，所以我们也要学习科学发展观，在开发土地时做到节能节地，将土地规划好，利用好。
　　他说：“如果我们多花一点钱，能为一个城市多挣一点光，留下一点能看的东西给子孙后代，才是让人欣慰的。”

王石再抛房地产“暴利论” 引发业内思考

2009-03-05T17:49:00.000+08:00

王石文章摘要：谁都知道，暴殄天物的后果是灾难性的，甚至有可能让整个行业断子绝孙。
在2006年与2007年，中国房地产业也出现了过热，暴利的诱惑极大地透支了中国消费者的购买力与住房梦，我曾用过一个词叫“心惊肉跳”。现在，我更有了暴殄的感觉，这是一个行业的大忌。
中国房地产业目前正处于寒冬，然而，只是困境并非绝境。拐点与寒冬只会打乱中国房地产市场走向成熟的节奏与阵容，但绝不会改变方向。作为一家优秀的企业，冬天其实应该是反思、磨牙与苦练内功的好时候。
暴利很容易让人狂热，一旦狂热则后果惨重。市场是公平的，是会报复人的，当一个行业赚钱太容易，这个行业离灾难就不远了。所以，1992年我明确提出“万科超过25%的利润不做”，当时房地产业正火得一塌糊涂，一片哗然地嘲笑我们无能，但这个无能让万科躲过了1993年的危机，在房地产泡沫破裂时得以幸存。
经历2008年的一轮调整，率先抛出“拐点论”的王石，成为理论上的胜利者。在其最新的发布言论中，王石寄语万科四个“基本点”，以作为企业今后的发展法则。而最为引人注目的一条，莫过于他对房地产业“暴利话题”的再度反应。他指出，万科不回避暴利，但绝不能把暴利当作追求，“因为暴利往往暴毙”。
目前中国房地产业的处境，王石并未予以回避，他坦率表示，“正处于寒冬，然而只是困境并非绝境”。他认为，中国房地产业发展前景的前车之鉴，恰恰是起自于美国的次贷危机，而次贷危机正是房地产业暴殄天物的恶果，“房地产过热才是危机的根源”。
在谈及中国房地产企业如何应对过冬时，王石将万科今后的发展法则总结为四个基本点。最为引人关注的一点是，曾经认为房地产业不是暴利行业的王石，再次阐述了其对于暴利的观感。
“对于房企来说，根据这四个基本点确定的发展方向应该是正确的。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱表示。他认为，在目前房地产市场发生调整的情况下，中国房地产企业更应该注重于精耕细作，而不是盲目追求暴利。
房地产业是否属于暴利行业，一直是业内外争论不休的话题。“暴利时代的产生，起自于经济过热的背景之下，有一定的阶段性。”复地集团副总裁曹志东表示。有意思的是，关于万科直面“暴利”的反应，引起了业内人士的意见分歧。有人认为，房地产业的暴利时代已经过去；但也有人指出，单个项目仍然会存在有暴利的可能性。
王石在文章中指出，中国房地产业在2006、2007年两年期间进入了过热时期，而直接结果，便是极大地透支了中国消费者的购买力与住房梦。在分析楼市过热时期的企业表现时，王石毫不讳言地指出，万科在前两年同样丧失了理智，纳入囊中的好几个“地王”，“搞得当前的资金链比较紧张”。他认为，万科真正要做的并不仅仅是如何度过当前的危机，而是形成一套机制来保持公司的理智与稳健，避免因暴殄而狂热。
有知情人士向记者透露，王石近期曾经秘密到达上海，“巡视”了该区域的所有项目。据悉，在他离开上海之后，区域公司随即召开了一系列会议，以“检讨”项目中普遍存在的成本控制不力的问题。“在今年，加强管理将会提上实质性日程。”该人士表示。
2009年，房地产市场的情形演变得分外微妙。降价促销的局势是否会进一步扩大及加重，已是业内外的关注焦点。丁祖昱认为，与过去几年不同，今年房企的发展侧重点将是以守为主。“如果没有非常雄厚的底子和实力，扩张及抢占市场份额是很难做到的。”（记者唐文祺）
评论：开发商让利“理所当然”
面对探险家、社会公益家等各类名头，王石曾明确地表示自己是个企业家。开发商、企业家都是商人，也就是说，趋利、逐利是他的本质，站在企业的利益思考问题、根据市场的变化做出选择是他的特点。所以，在几次三番地强调“不追求暴利”的同时，我们也应该看到，王石直言“不回避暴利”。
在这一轮的楼市调整中，万科同样站在企业角度、根据市场作出了选择——因为楼市出现大调整，王石率先抛出“拐点论”，万科较早地进行价格调整。但需要注意的是，降价并不代表不赚钱。
如2008 年上海楼市的降价风潮中，万科无疑是最引人关注的，自元宵节开始就开展一轮接一轮的让利促销。房地产咨询机构方方工作室对万科上海去年在售的5个公寓项目进行了观察：白马花园、万科阳光苑的降幅仅在3%至5%之间；浦东的金色雅筑、金色里程以及宝山的四季花城降幅相对较大，在11%至15%之间。
“但注意，其中一些项目2007年时就在销售，虽然它们在2008年下半年的降幅明显，但与2007年上半年相比，涨幅仍然高达40%左右。放到2008年的上下半年来比较，也可以说，涨价的时候，万科没赚太多；跌价的时候，万科也没少赚多少。这或许又证明万科的策略是明智的：在项目仍很有赚头的时候，通过降价快速消化以回笼资金。”方方工作室的分析师指出。
还有人说，万科开始降价正是说明房地产存在暴利。而我们更关注的是，在房地产暴利时代远去之时，王石的言论能否带动更多开发商作出改变。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭直言，现有项目降价促销才是开发商比较有力度的一个“过冬”方式，“万科在这方面真刀真枪。但现在依然有些大的房企在犹豫不决，还没有真正大规模地降价，因此楼市的成交量依然不好。”
五合智库总经理邹毅则表示，“目前有些开发商依然抱有一丝乐观想法，咬住价格。但是市场答不答应呢？大幅降价的情况仍可能在2009年上半年显现。”（记者李和裕）

王石：房地产明显有泡沫

2009-03-05T17:46:00.000+08:00

两会期间王石在央视《大家看法》栏目中，针对楼市泡沫的发言直接、坦率得多
　　王石坦言，目前还有很多发展商不能正视房地产行业的现状，总是抱着地产牛市的幻想，认为现在的房价不高，还想要往上涨，但这样的思维方式，明显不利于行业的健康发展。"泡沫一定要挤掉，无非是你主动挤，还是你被动挤。"　　针对业界关注的房价问题，王石认为："很简单，就是房地产价格和家庭收入的比例，一个剪刀差，已经差别非常非常大了，所以这个时候如果还说这个价格合理，还要往上涨，这个就，我真的不明白了。"　　王石认为，牛市价格很明显是偏高的，如果这时候价格不肯调整，指望政府来救市，非常不实际，和市场的健康发展也是相违背。"现在的房地产市场还没有到很糟糕的程度，还远不像美国那样一降再降。发展商一方面价格还在那儿坚挺着，你说让政府去救市，这很滑稽。"　　目前，房地产市场的确面临着最为严峻的挑战，巨大的"高危库存"正对行业产生空前压力。戴德梁行报告显示，1998年至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底全国土地开发量为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有约12亿平方米的土地滞压于开发商手中，"主动性积压"严重。　　巨大土地积压对地产上市公司的利润产生严重侵蚀。据统计，已公布年报的15家A股地产公司2008年度资产减值损失合计达66200.86万元，同比增长345%，占当期净利润的12.3%。

王石南京之行坦言:2009年房地产调整远未结束

2009-03-05T17:45:00.000+08:00

万科董事会主席王石在南京与媒体交流时表示，去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，“反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。

昨天，万科董事会主席王石在南京与媒体交流时表示，去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，“反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。”
这表明王石仍在坚持他的观点。作为国内房地产行业的领军人物，王石于2007岁末抛出了“拐点论”，称高房价不可维持，房价必将理性回归。“拐点论”一出即激起论战巨浪，万科被指“唱衰中国楼市有阴谋”，但事实上却在行业发展中有所验证。业内人士认为，楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观，全国房价2009年可能酝酿新一轮下跌。
昨天陪同王石的是万科南京公司新任总经理朱保全。王石在南京重申，从2006年开始，万科已经看到两个指标出现了问题，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大，已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是前期资金进入过多，房地产库存环比增加，这说明销售不理想，去库存化是个漫长而痛苦的过程。这两个指标越来越高，市场就一定会发生变化。
“具体到不同地区，调整程度也不同。”王石说，珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大。他还说，“金融危机对中国实体经济的影响才开始。”
对于万科今年的战略，王石表示“将采取适度扩张的战略，专心致志做城市住宅，成为住宅专业提供商，成为上市公司中的地产蓝筹，成为受人尊敬的企业。”

王石：房价泡沫是秃子头上的虱子

2009-03-05T17:44:00.000+08:00

昨日，万科集团董事长王石在做客本报与央视联合推出的“两会”特别节目《我建议》中笑称，这是秃子头上的虱子——明摆着的事。
　　房价究竟是高还是低？中国楼市是否存在泡沫？昨日，万科集团董事长王石在做客本报与央视联合推出的“两会”特别节目《我建议》中笑称，这是秃子头上的虱子——明摆着的事。
　　王石认为，现在的房地产行业明显存在泡沫，“一定要挤掉，无非是你主动挤，还是你被动挤。”王石坦言，目前还有很多发展商不能正视房地产行业的现状，总是抱着幻想，认为现在的房价不高，还想要往上涨，但这样的思维方式，明显不利于行业的健康发展。“很简单，就是房产价格和家庭收入的比例，一个剪刀差，已经差别非常非常大了，这个时候如果还说这个价格合理，还要往上涨，我就真的不明白了。”
　　万科集团在打折的过程当中，曾经一度成为2008年诸多媒体关注的热点。对于沸沸扬扬的“救市”之争，王石怎么看呢？“不用去救市的，因为市场还在调整。所谓的不用救市有两个含义，一是市场发生变化的时候，你发展是不是还是原来的思维，如果思维还没调整，你谈政府救市没有任何意义，而且对市场健康发展没有好处；第二个含义，如果真的像美国市场出了些问题，更多考虑的应该是消费者方面，怎么来采取一些措施，而不是说首先要救你发展商。”王石旗帜鲜明地表明了自己的观点。
　　王石认为，现在的房地产市场还没有到很糟糕的程度，还远不像美国那样一降再降。“发展商价格还在那儿坚挺着，你说让政府去救市，这不是很滑稽吗？”
（文/记者赵晶）

万科董事长王石：“房价坚挺着救市很滑稽”

2009-03-05T17:43:00.000+08:00

万科集团董事长王石昨日接受本报记者与央视社会与法频道《大家看法》栏目记者联合采访时语出惊人：现在的房地产行业明显存在泡沫，“房价泡沫就是秃子头上的虱子，一定要挤掉，无非是你主动挤，还是你被动挤。”

“牛市价格很明显是偏高的，如果这时候价格不肯调整，指望政府来救市，这个是非常非常不实际的，和市场的健康发展也是相违背的。现在的房地产市场还没有到很糟糕的程度，还远不像美国那样一降再降。发展商一方面价格还在那儿坚挺着，你说让政府去救市，这不是很滑稽吗？”
万科集团董事长王石昨日接受本报记者与央视社会与法频道《大家看法》栏目记者联合采访时语出惊人：现在的房地产行业明显存在泡沫，“房价泡沫就是秃子头上的虱子，一定要挤掉，无非是你主动挤，还是你被动挤。”
王石说，目前还有很多发展商不能正视房地产行业的现状，总是抱着地产牛市的幻想，认为现在的房价不高，还想要往上涨，但这样的思维方式，明显不利于行业的健康发展。“很简单，就是一个价格和房地产家庭收入的比例，一个剪刀差，已经差别非常非常大了，所以这个时候如果还说这个价格合理，还要往上涨，这个我真的不明白了。”
“买还是不买？用硬币解决”
2008年，金融危机引发房地产行业的低迷，很多购房者开始观望，担心自己刚买了房子就贬值。对于这样的担忧，王石说：“如果有点患得患失，是不是房价还会下跌、还会调整,有可能的,但是往下调整的可能，你中意的房子，已经买不到了。所以实际上这是一个必须要进行选择的。”
对于这样的抉择，王石笑称，碰到难题时，他也会采取掷硬币的办法。“真正选择不了呢，我倒可以给个建议，拿个硬币一扔，然后看，一面一面决定买是不买。这样即使价格再下跌他买得起了，这样他也不会后悔。”
对于沸沸扬扬的救市之争，王石又会怎么看待呢？“不用救市，因为市场还在调整。一个是市场发生变化的时候，你发展是不是还是原来的思维，你如果思维还没调整，价格在升位，你谈政府救市没有任何意义，而且对市场健康发展没有好处。第二个含义来讲，如果真的像美国市场出了些问题，更多考虑的应该是消费者方面，怎么来进行采取一些措施，而不是说首先要救你发展商。”王石旗帜鲜明地表明了自己的观点。
“因为牛市价格很明显是偏高的，如果这时候价格不肯调整，指望政府来救市，这个是非常非常不实际的，和市场的健康发展也是相违背的。”王石认为，现在的房地产市场还没有到很糟糕的程度，还远不像美国那样一降再降。“发展商一方面价格还在那儿坚挺着，你说让政府去救市，这不是很滑稽吗？”(作者: 文远竹、何有贵、蒋悦飞)

新华网2009年"两会"楼市问题征集

2009-02-25T22:24:00.000+08:00

变是不变的唯一真理，中国的房地产业也在2008年里不可幸免的经历了“变局”。

房地产企业受着“冰与火”的煎熬，他们当中注定要在这场“风暴”中要出局；
购房人转身成为房地产市场的“上帝”，开发商挖个坑就能卖钱的历史已经作古；
保障房政策被提升为国家战略，百姓眼中的“房子”看上去不再那么遥远。中央四万元亿经济刺激计划中有近四分之一被用来安排保障性住房建设，保障性住房应该如何公平、合理的分配成为网民最为关注的问题之一；
地方经济如何摆脱房地产业的“绑架”，地方政府该怎样引导房地产健康、有序的发展？“购房入户”、“购房退税”究竟是不是最好的就是政策呢？网民等待着答案；
房地产腐败应当是网民议论最多的话题之一，中国的房地产业已沦为官商勾结的“重灾区”，为什么个别官员热衷于与开发商做“朋友”，为什么土地违法问题愈演愈烈，屡禁不止？国家在房地产领域是否有更加有效的措施打击“官商勾结”、“权利寻租”？网民期待两会上能有代表委员给出答案；
2009年，中国的房地产业该何去何从，房价到底是“涨”还是“跌”？
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2009中国房地产变革之路论坛26日在京召开

2009-02-25T22:20:00.000+08:00

2008年，中国房地产陷入了深度调整：房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易陷入低迷，开发商资金回笼压力加大，市场在调整中寻找方向。
近日业内传出“房地产已被纳入10大振兴产业规划之列”，但是2009年整个市场的严峻形势仍笼罩着这个陷入低潮的行业。这个春天，房地产仿佛比其他行业更需要一些信心和憧憬。
2月26日，北京富力万丽酒店，一场由凤凰卫视主办，狙房网、北京精瑞住宅科技基金会联合主办的“2009中国房地产变革之路”主题论坛将在全国工商联房地产商会的指导下，汇聚国内不动产业、金融产业、学术界众多著名企业、机构和人士，论坛由。与会嘉宾将围绕“2009楼市危机应对与展望”、“重树信心，扩大投资”、“如何扩大住宅消费”、 “房地产商业模式及金融创新”、“房地产企业危机应对与反思”等话题进行深入探讨，以期为房地产走出当前困局寻找答案和重树信心。
“变革”和”信心”将成论坛讨论核心
2008年，由于全球金融海啸波及中国，加之由行业调控引发的“硬着陆”，全行业市场出现销量严重萎缩的局面。各级政府出重拳欲救楼市借以拯救经济，但收效尚不明显。市场信心的缺失，使行业的整体复苏举步维艰。
在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，针对行业已经变化了的格局，市场的调整和企业的应对是必然的，以往的游戏规则不再适用，新的变革呼之欲出。
尽管2009年房地产仍将继续面临重重危机，但一些业内人士认为，这也许正是一个阳光普照的新时代的开始。此前，全国工商联房地产商会副会长、海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿在自己的文章中写道，中国的房地产业在2008年的阵痛之中正在孕育着一个新十年的到来，中国当代房地产业的一个全新时代呼之欲出，未来的十年可能与先前的十年会大不一样。
他指出，依靠土地的升值、非正常取地和大规模复制而盈利的传统地产时代已告终结。在未来这个新的行业发展时代中，或许再也没有了2007年前的那些喧嚣和浮躁的故事，但作为“重要支柱产业”的房地产行业还将持续发展，这种发展应该是更加理性的、更加健康的也一定是更加富有成效的。
房地产业界领袖将悉数到场
据了解，这场被誉为具有地产界划时代意义的“地产新时代”论坛，将群雄汇集。参加本次论坛的演讲嘉宾将包括聂梅生、李泊溪、樊纲、顾云昌、陈淮、董藩等行业专家学者以及卢铿、任志强、潘石屹、林少斌、张力等企业领袖，而参与本次论坛对话的企业家都是来自国内最具实力的一批房地产企业，其中包括招商局地产、保利房地产、富力地产、SOHO中国、华远地产、远洋地产、中信地产、海尔地产、星河湾地产、合景泰富、中坤集团、路劲地产、山水文园投资集团、经纬置地等，它们中大多数是中国最具影响力的房地产行业组织全国工商联房地产商会的副会长单位，主要来自广州、深圳、北京、上海等大城市。
此次论坛的组织者表示，在这个重要的时期，面对房地产业内无数的问题，当前迫切需要的是对行业未来有高屋建瓴的认识和理解，尤其需要新理念的指引。而作为行业的代言人，全国工商联房地产商会负责人表示，商会更希望此次会议可以对房地产行业进行一次深刻的反省和展开对未来的思辨，帮助统领和引发业界广泛的思考，并促进全行业形成新的跨越，最终引导房地产走上健康可持续发展的道路。目前，来自全国各地的房地产领军企业已纷纷报名参加。

房地产振兴规划争议不断地产股集体暴涨庆祝

2009-02-24T11:55:00.000+08:00

虽然争议不断，房地产行业还是挤上十大振兴规划的“末班车”。

　　虽然争议不断，房地产行业还是挤上十大振兴规划的“末班车”。虽然规划内容仍有待最终定稿，不过这一利好令房地产板块备受追捧，昨天地产股已经用集体飘红来庆祝。
　　“房地产列入十大产业振兴规划”的消息最早由经济学家成思危在出席某论坛时透露，住房和城乡建设部有关人士证实了相关事项，但称相关规划正
在拟订中。
　　据悉，房地产振兴方案将涉及消化存货，拓宽投融资渠道，积极推进市场结构调整，取消“二套房”的限制政策，对支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴，鼓励居民改善居住条件，促进住房梯级消费等多方面内容。
　　自国务院本月4日审议并原则通过纺织工业和装备制造业调整振兴规划之后，十大产业振兴规划再度成为焦点话题，不过，与钢铁、纺织、装备制造、船舶制造等行业比，对振兴房地产行业的争议最大。一位业内人士表示，造成目前楼市交易量低迷的主要原因是房价过高和部分房地产企业之前的不理性发展，房地产行业只是从前期的过热亢奋状态回归理性，谈不上需要“振兴”。
　　某网站进行了一项对“房地产列入十大产业振兴规划”的调查，截至昨天下午5点半的调查显示，有65.3%的网友认为将房地产行业列入十大产业振兴规划并不能在短期内重塑人们对房地产市场的信心。
　　“存在争议是正常的，不过，目前还找不到第二个像房地产一样对经济增速和就业作出巨大贡献的产业。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，将房地产业列在十大振兴规划主要是考虑到房地产业在经济中的重要地位，“目前，出台振兴规划的关键是放大交易量”。
　　受房地产行业搭上十大产业振兴规划“末班车”消息的刺激，沪深两市昨天大幅走高。地产板块强势拉升，珠江实业(600684)涨停，招商地产(000024)上涨9.79%，地产龙头万科A(000002)的涨幅也达到4.65%。
　　《财经》首席经济学家沈明高表示，在楼市调整尚未到位以及相关具体细则尚未出台之前，上述消息对地产股的利好影响主要在心理方面，“房地产行业调整还没结束，房地产长远的发展计划应该考虑如何保持房地产理性发展，而不是简单的稳定房价”。
　　多数网友认为，将房地产列入振兴规划并不能在短期内重塑人们对房地产市场的信心。
　　相关新闻
　　十大行业增加值比重超过80%
　　虽然国家已经出台了4万亿元扩大内需政策，为了实现今年经济成功“保八”目标以及产业结构优化升级，十大产业振兴规划火线出炉，该规划以降低企业负担、增加企业收入为目标。
　　十大行业包括汽车产业和钢铁产业、装备制造业、电子信息产业、纺织品、有色金属、造船轻工业等，针对的都是国民经济和社会发展的重点领域和薄弱环节，在我国国民经济中有着举足轻重的地位。
　　相关专家表示，从经济总量看，十大行业的工业增加值占全部工业增加值的比重超过80%，在确保国家产业、金融、社会就业和保障民生等方面发挥着不可替代的作用。“短期看，这些规划将有利于解决这些产业目前遇到的实际问题，缓冲全球金融危机对中国经济的影响；长远看，又将对中国产业技术升级改造、结构调整等产生深远的影响”。
　　事实上，在当前经济发展前景不好、资本市场表现低迷的情况下，十大产业振兴规划的公布极大地提振了市场信心。在股市上，产业振兴规划进程的每一步消息，相关领域股票都做出了反应。

房地产列入产业振兴规划意味当前形势不乐观

2009-02-24T11:54:00.000+08:00

中央政府的“十大产业振兴规划”就是十份刺激计划，众多行业都希望挤进“振兴规划”行列。

　　中央政府的“十大产业振兴规划”就是十份刺激计划，众多行业都希望挤进“振兴规划”行列。而房地产行业是争论最大的一个领域。据报道，原全国人大常委会副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危在2月21日透露，第十大产业振兴规划确定为房地产。
　　此前有报道称，被传得沸沸扬扬的能源振兴规划最终可能被房地产相关规划所取代。而房地产相关规划仍被列为机密内容，尽管此前全国工商联房地产商会向住房和城乡建设部提交了一份“房地产规划报告”，但据一位接近住房和城乡建设部的人士透露，该方案可能需要进一步修正。
　　发改委能源所的一位专家也表示，此前国家能源局规划司一直在做能源振兴规划的相关方案，在最后上报的时候，最终让位于房地产。一位接近住房和城乡建设部的人士透露，目前住房和城乡建设部内部都有争议，应该叫“房地产振兴规划”还是叫“房地产中长期规划”。
　　在春节之前，多个地方政府已纷纷表态：房价太高，不会托市。这体现了政府对房地产业的基本态度。但不能忽视的因素是，今年经济“保八”形势严峻，而地产行业在整个GDP中占比亦重非同小可。因此，如果真把房地产业列入振兴规划，则表明当前扭转经济下滑的压力之大。（编辑：项国托）

房地产业振兴规划早有预谋 09楼市重返牛市？

2009-02-24T11:53:00.000+08:00

1月22日，建设部忽然召集一些企业和行业组织开会，要收集对近年来出台过的房地产调控政策的意见和建议，华远地产董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)甚至将其2004年写过的政策建议也翻出来拿去交了。
　　在2009年1月，建设部召集业内人士准备方案，争取上报房地产业振兴规划，但为了避免刺激舆论，权衡再三，最后想出了一个办法，既有让房地产搭上产业振兴规划的末班车，又可以避免在即将召开的全国“两会”上招惹非议。这个办法，就是去掉规划题目中的“振兴”二字，以“房地产业发展和调整规划”的名义向国务院申报。这样“进可攻退可守”：房地产获批第十大振兴行业固然好，即便不成，也是一个行业长期发展规划，不会浪费。
　　1月22日，建设部忽然召集一些企业和行业组织开会，要收集对近年来出台过的房地产调控政策的意见和建议，华远地产董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)甚至将其2004年写过的政策建议也翻出来拿去交了。
　　就在快要散会的时候，中房协的人提出，听说好些行业都在向国务院上报出台产业振兴规划，在排长队，要赶在“两会”前出来，我们房地产行业也应该向国务院争取一个振兴规划的名额，如今已经确定九大产业振兴规划，房地产行业要力争做个第十大，否则，“房地产是国民经济的支柱产业，如果楼市继续惨淡，钢铁、水泥，汽车等行业也是‘振兴’不起来的。”
　　于是，在座各位七嘴八舌，认为目前房地产市场惨淡，原因是调控政策左右摇摆，如果有一个长期的规划作为支持，会起到稳定市场的作用。
　　对此提议，在场的建设部房地产司的官员没有表态，但是让这些提议者准备一些方案，“可以多报一些，以备选择”。
　　这些东西收集上来后，建设部却没有立即决定向国务院申报房地产产业振兴规划，而是犹豫了好些天。
　　这事确实棘手——房地产弄个产业振兴规划上报国务院，在眼下的气候下，这能通得过吗？楼市调控了好些年，这才好不容易房价下降了，现在又要“振兴”，公众舆论会怎么看？特别是3月初全国“两会”就要召开，在这节骨眼上来这么一下子，搞不好就会引来难以预测的负面效应。
　　于是，从1月20日到2月5日，面对任何咨询，建设部内部人士都以“不确定”回应。然而，2月6日，当记者再向有关负责人士咨询时，突然就传来了“好消息”。这位人士说，建设部已经决定上报房地产发展规划，但是去掉了“振兴”二字。建设部有关的人士透露，这是建设部相关负责人要求的，为了获批和低调行事的需要，房地产规划要“坚决去掉‘振兴’二字”。
　　当初在规划的初稿中，原来专门有一段文字就为何没有“振兴”二字作出解释说明。后来建设部高层考虑再三，觉得这样写显得“过细”，于是又勾掉了这段说明文字。“常规来说，如果上报之后不被批准的风险很大，建设部是不会上报这个规划的。”一位业内人士分析说，现在决定上报，说明建设部在和上头沟通并经过上述一番处理之后，觉得有把握了。
　　选择这一时机申报，还有一层由来已久的考虑。自2004年起，针对房地产的宏观调控政策就不断出台，而房价越调越涨，直到去年底今年初，房价才总算停了下来。面对陷入停顿的楼市，在2007年时出台、旨在抑制房价暴涨的政策，已经不适用了。那么，调控政策是不是又要倒回去，等把房价重新扶上去之后，再来新一轮抑制房价？如此反复折腾，何时是了？“目前房地产行业多是短期调控政策，缺乏持续性。而国务院2008年底出台的131号文中很多政策也是有时限的，一旦时限过了，房地产行业将走向何方？这需要明确。”中房协副会长兼秘书长朱中一(朱中一博客,朱中一新闻,朱中一说吧)说。因此，建设部许多在任和退休的官员，都一直在催促出台一个房地产业的长期发展规划。将所有的调控政策根基于这个规划上，可以进行微调，但是有一个长期目标的情况下，短期宏观调控政策可以避免“翻烧饼”。这件事自2007年开始酝酿。到了2008年底，国家发改委、工信部等部门在北京五洲大酒店开会，确定将向国务院申报和出台一系列行业振兴规划。建设部收到风后，立即加快了制定房地产行业发展规划的步伐。
　　善观风向的房地产集团，相信他们嗅到了决策层思路的微妙变化。“131号文从原来的调房价转变到稳定房地产市场。”中房协会长宋春华1月21日撰文认为，既然要稳市场，就要为市场提供一个稳定的政策准线和基石。此时，在稳定市场的语境下出台房地产业长期规划，可谓瞄准了时机——既可望对楼市起到利好作用，又可以借助理由较充分的“长期发展规划”的名义，避免过于刺激舆论。
　　即将上报的长期发展规划，具体内容可能包括：人均居住面积长期规划标准；适当房地产行业投资规模应该是多少；商业地产的发展规划；房地产业投资基金(reits)的具体政策等。
　　“这份上报的房地产行业长期发展规划时限可能比其他产业发展规划更长一些，也可能就是3-5年，”上述接近建设部的人士说，虽然去掉了“振兴”二字，但总体来说，这份发展规划实质上就是一份“振兴规划”，如果获批，随后还将就此出具体细则。
　　对于这份酝酿中的规划，房地产业内人士多持欢迎态度。也算是2009年房地产行业的开门“大礼包”，对稳定当前的房地产市场局势大有好处。
　　2009年2月22日国家住房和城乡建设部终于证实，能源行业的振兴规划最终改成了房地产。只是房地产产业规划的内容还要看最终定稿，这个规划确实由住房和城乡建设部此前制订的内容为基础，此前一系列针对房地产的新政也可能被系统地列入此次规划中。但是，房地产业又确实需要一个长远规划来引导发展方向。”
　　如今房地产业争成为最后一个振兴规划，确实令业内为之一振，同时也为2009中国楼市重返牛市打下了坚实的基础。

房地产振兴规划是“画蛇添足”？

2009-02-24T11:51:00.000+08:00

2月21日，全国人大常委会原副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危在“国际金融危机与我国的应对措施”报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产。
　　2月21日，全国人大常委会原副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危在“国际金融危机与我国的应对措施”报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产。成思危透露，原来十大振兴规划没有房地产，是能源。“但能源行业的振兴规划最终改成了房地产，可见中央对这个问题的重视。”
　　这个消息一出来，各大媒体和专家争论不休。有人认为第十大振兴规划非房地产莫属，也有人表示，房地产本来就没有衰退，何来振兴？房地产肯定不会被纳入所谓的产业振兴规划。更有专家称，房地产振兴规划是“画蛇添足”。
　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪荣表示，目前房地产行业最主要的问题是需求不足，同时房价太高。“房地产开发商还有很大的利润空间，振兴规划作用不大，关键是要降低房价。”中山大学教授魏清泉认为，对于行业来说，重点是开拓市场促进产业发展，而不是推敲政策方向。开发商要降低成本，要靠自己解决困境，而不要总希望新政策、好政策、大政策。
　　业内认识更是认为，这有可能在绝大部分城市房价尚未调整到位的现状下，导致房价的再一次上涨。“尤其是在大中城市，振兴规划对于房产投资客显然是好消息，而投资者增多会让刚性需求的消费者再次感受到买房压力的增大。”
　　但也有不少支持这一政策的人。乐观派认为，房地产进入国家振兴规划应该没有多大问题。房地产牵涉的行业太多，如果没有房地产这个大产业带动，其他行业的振兴根本不需要，“如果没有新房子，怎么可能去大量购买家电产品呢？”深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，在金融危机下，我们的目的是保稳定促增长，房地产业涉及投资和消费两个领域，对经济的拉动作用无法替代。此外，随着居民收入的提高和城市化的加速，老百姓的住房问题必然是越来越被关注的问题。
　　对此争议，业内人事表示，对国家来说，主要是希望能保持房地产的长期健康平稳发展，而并不是为了刺激楼市提高楼价。因此从今年来说，该规划对房价的影响应该不会太大，“目前对房地产的调控政策已经出台了不少，而且作用在逐渐显现。而对房地产企业来说，他们也会权衡利弊，当前的主要任务是把成交量提上去，纳入十大产业振兴规划肯定不是想抬高房价。”

房地产业最终无缘十大产业振兴规划

2009-02-24T11:48:00.000+08:00

据外电报道，被市场寄予厚望的房地产业可能最终无缘中国政府正在制定的“10大产业振兴规划”，原因是该行业的特殊性和敏感性。但此举并不会影响其国民经济支柱产业的地位，而制订长期发展规划更不可或缺。

　　凤凰网财经讯据外电报道，被市场寄予厚望的房地产业可能最终无缘中国政府正在制定的“10大产业振兴规划”，原因是该行业的特殊性和敏感性。但此举并不会影响其国民经济支柱产业的地位，而制订长期发展规划更不可或缺。
　　因为房地产业无论产业链抑或涉及面都相当宽泛，相关政策往往牵一发而动全身，尤其影响到敏感的房价，并直接影响着中国政府鼓励消费政策的制订和实施效果。
　　不具名的消息人士就称，“因房地产行业比较特殊又敏感，振兴的提法也欠妥，因此一直有争论，此前曾被确定为9(大行业)+1(房地产)，但最终还是出局了，被运输物流行业振兴规划取代。”
　　显然，房地产行业振兴之所以受争议，最特殊最敏感的集中就是房价。但该官方消息人士同时表示，虽然房地产不在此次出台的行业振兴规划之列，不过并不代表房地产行业不重要，可能会选择单独的长期发展规划形式出炉。
　　中国房地产行业一直延续着去年的下行态势，尽管在政府的激励措施下，市场销售情况有所回暖，但数据显示，今年1月，全国70个大中城市房屋销售价格仍同比下降0。9%，降幅比去年12月扩大0。5个百分点，环比则下降0。2%，显示房地产业真正步出“寒冬”仍任重道远。
　　去年底，中国政府出台扩大内需、促进经济增长的十项措施，随後确定组织有关部门加紧制定并适时出台钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造、电子信息等重点行业振兴规划。而据消息人士上周透露，运输物流行业也已被纳入此次振兴规划行业之列。至此，除有色及运输和物流行业振兴规划外，中国已出台八个行业振兴规划。

易宪容：房地产企业早降价早脱困

2009-02-07T23:03:00.000+08:00

在上述政策下,2009年的房地产市场将出现全面理性调整,将出现全面的房价理性回归。

　　中国社科院金融所研究员易宪容说,虽然2008年政府积极的救助房地产市场,但是2009年楼市发展仍存变数。房地产市场重新繁荣的关键就是重新对房地产市场价格定位。这也是房地产企业走出目前困境最为根本的一步。
　　2009年的房地产市场,中央政府已经为房地产市场基本定调,就是中国的房地产市场是一个居民住房消费市场,房地产市场的发展就是以改善全体人民基本居住条件为目的的。在上述政策下,2009年的房地产市场将出现全面理性调整,将出现全面的房价理性回归。
　　2009年房地产开发企业要积极应对这种市场形势与环境的变化,重新对房地产市场价格定位。这是房地产企业走出目前困境最为根本的一步,也是房地产市场重新繁荣的关键。哪个地方能重新走上繁荣就在于当地的房地产开发企业能否顺势而为,能否适应这种变化了的市场形势。不同地方的房价理性调整早晚及快慢也就成了当地房地产市场能否走出当前困境的关键。

易宪容：降价是房地产市场的华山一条路

2009-02-07T23:00:00.000+08:00

买房送车位、送精装修深圳开发商主动降价卖房
　　年初,各种房地产信息纷至沓来,有银行按揭利率调整的争论,有2009年房地产市场的预期,也有中央政府关于房地产态势的新闻发布会等等。但是,无论房地产信息有多少,根本上还是如何解决目前房地产市场销售不畅的问题,如何让房地产市场成为扩大内需的重要领域带动经济发展的问题。
　　买房送车位、送精装修深圳开发商主动降价卖房
　　面对市场疲软,无论是地方政府还是房地产开发商,去年都曾认为疲软的原因主要在于2007年中央出台的紧缩货币政策,和关于房地产的359号文件,仿佛只要让这些政策重新调整,房市又会走向前几年的疯狂发展之路。也正是在这种观念指导下,再加上次贷危机的影响,去年下半年开始不仅央行货币政策出现了逆转,由从紧改为适度宽松,而且出台了一系列关于房地产的信贷税收优惠政策。不过,这一系列的优惠政策推出之后,当前房地产问题并没有得到化解甚至越来越严重。何也?没有对症下药。
　　就目前房市政策及市场转变情况来看,房市已经由以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场。由于市场的转变,市场的价格自然要调整。但如同住房建设部的某位领导所指出的那样,目前房地产市场的主要问题仍然是房价过高,消费者没有支付能力。
　　有人会说,目前政府对房地产市场的政策够优惠了,契税减免、利息下降等,这不是消费者入市的好时机吗?如果早几年,这样的优惠政策出台,经开发商一忽悠的确会有不少人相信,因为很多人并不知道其中发生了什么。但现在的情况完全变了。经过这几年房地产市场的争论,民众的房地产知识与信息有了很大的长进。他们对这些问题的判断越来越清楚。比如说,对于购买第一套住房者按揭贷款利息的优惠,应该是这些优惠政策中最为吸引人的地方。如果一个人购买住房要做按揭,其购买住房贷款100万,做20年以上的长期贷款,新政以后每年可省去利息成本2万多元,看上去很有吸引力。可是,如果不是利息而是房价下降20%,购买住房不仅省去了本金20万元,而且即便以原先的高利率来计算,每年的利息支付成本也只要5万余元。看上去是比信贷优惠政策后利率每年多了1万多元,但其本金一开始就少付了20万。而这20万可以抵偿近20年多付信贷优惠利息。更何况,在长期按揭的贷款(20年或30年)中,这种优惠利息是不可能维持的,只要经济环境一转好,利息上调也是必然。从理论上说,房地产按揭对应的是个人一生的收入流而不是当期收入流。只要对这种经济原理有一点体悟,在整个经济出现紧缩的情况下,就能明白利率变化并不会有太大影响。
　　在全球所有的金融资产及商品价格全面快速下跌的时候,中国的房地产价格一枝独秀,这是一件十分不正常的事情。正是由于中国房地产市场价格不调整,或者略微调整,不以消费者的支付能力来定价,结果造成居民巨大的房地产消费需求完全被抑制,从而出现一方面大量住房卖不出去,另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的相悖现象。问题在于:如果房地产市场需求不释放出来,如何来扩大内需,保经济增长呢?
　　但如何让消费需求释放出来?当然有不少路可走,比如说增加居民收入水平,让居民购买支付能力迅速提高；或者降低房价,让居民买得起房。对于前者,在短期内是不可能完成的事情。因此,要达此目标,唯有华山一条路:大幅度降低房价。有些房地产商和投机者坚持认为房价只会上涨,因而拒绝降价,这样也没有什么关系,他们大可以把手上的房子捂住,等房价上涨时再卖,有可能未来一套卖几套的钱,既然有这样的好事,何乐而不为?但却不可发动宣传攻势说国内房地产市场有多危险,政府必须出台所谓的救市政策等等。
　　目前国内房价过高,是中国经济持续增长过程中的一大障碍。它既导致了收入分配严重不公和居民消费能力减弱,也导致内需失调,压缩其他领域消费的需求,从而使得中国经济畸形发展。在这种情况下,中国经济保增长何以可能?因此,中央政府应该有明确的态度,借助于这种全球经济调整,让高房价的畸形经济改变过来。
　　总之,无论是地方政府还是房地产开发商,理应了解房地产市场的内在本性,也要相信绝大多数居民智慧的上升。那种靠忽悠就能欺骗群众牟取暴利的事情早就成为历史。只有当各地的房地产价格降低到与平均实际支付能力相符时,房地产需求才能够真正释放出来。理论与经验对此有太多的明证。因此,降价是目前中国房地产市场信心重树的华山一条路。（易宪容作者系中国社会科学院金融所研究员）

易宪容：未来几年房地产价格会一直下跌

2009-02-07T22:58:00.000+08:00

今年年初，各种房地产信息纷至沓来，有银行按揭利率调整，有2009年房地产市场预期，也有中央政府关于房地产态势的新闻发布会等等。

面对不确定的房地产市场发展形势，政府最为关注的是如何解决目前房地产市场销售不畅的问题，如何让房地产市场成为扩大中国居民内需、带动经济走出美国经济危机冲击的困境问题。
　　而老百姓，最为关注的问题是2009年中国的房价走势如何，应该什么时候出手买房。就政府和百姓关心的这两个问题搜狐财经邀请经济学家易宪容进行解读。
　　市场调整刚刚开始，未来几年房价会一直下跌
　　易宪容表示，就目前中国的情况来看，2008年中国的房价还没有出现全面的下降，或一定程度的调整。2009年中国的房地产市场会继续调整，今后几年内房价会一直下跌。但这并不是坏事，因为中国的房价已经严重超出了人们的购买水平，只涨不跌是没有道理的。房价下跌人们才有能力和动力购买，房地产销售起来了，才能对经济有拉动作用。应该用比较积极的心态去看待房价下跌，理解房地产市场的繁荣，应该是销售的繁荣，而不是房价越来越高。
　　政府房地产调控政策没有对症下药
　　易宪容分析说，就目前中国的房地产市场问题来看，尽管问题繁多、千头万绪，但问题还在于让房地产开发商手上的住房及投资者手上的住房销售出去，让中国的住房消费者真正地愿意进入房地产市场。面对这种情况，2008年，无论是地方政府还是房地产开发商，都认为这种现象出现是因为2007年中央出台的紧缩的货币政策，就在于中央政府的359号文件，因此，只要让这些政策重新调整，这些文件的精神重新界定或回得复到过去，那么中国房地产市场又走会向2006-2007年那疯狂发展之路。也正是在这种观念指导下，以及2008年下半年出现美国次贷危机，从2008年下半年开始不仅央行的货币政策出现了完全逆转，而且出台了一系列房地产优惠政策。对于这些优惠政策，与2007年359号文件的政策相比有过而无不及。不过，这一系列的房地产优惠政策推出之后，不仅当前问题没有得到化解，反之，房地产市场面临的死结则是越来越难解，房地产市场所面对的问题也越来越严重。何也？没有对症下药也。
　　房地产市场主要问题仍是房价过高
　　因为，就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看，房地产市场已经以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场。由于市场的转变，市场的价格也自然要调整。但是，由于对中央政府及地方政府持续性政策刺激的期待，从而使得房地产开发商以为保持以投资者为主导的价格也能够让这个房地产市场消费需求释放出来。但实际上结果并非如此。当房地产转变为以消费者为主导的市场时，要让消费者进入这个市场，一定要让这些住房消费者有支付能力购买，如何住房消费者没有支付能力购买，要想让住房消费者进入以投资者为主导市场或让消费者接受这种价格是不可能的。就如住房建设部的领导人所指出的那样，目前房地产市场问题仍然是房价过高，居民消费者没有这种支付能力。
　　政策优惠难以影响消费者购房决策
　　有人会说，目前政府对房地产市场的税收优惠政策及信贷优惠政策够优惠了。契税减免、利息下降、利息又7折优惠等，这不是购买住房消费者进入房地产市场好时机。如果在早几年，这样优惠的政策出台，经房地产开发商一忽悠，事实上会有不少人进入房地产市场，因为很多人并不知道其中发生了什么。但是，现在的情况完全变了。经过这几年房地产市场争论，民众房地产知识与信息有大幅的长进。他们对这些问题肯定有十分清楚的判断。比如说，购买第一套住房者按揭贷款利息优惠，应该是这些优惠政策中最为吸引人的地方。如果一个人购买住房要做按揭，其购买住房贷款一百万，做5年以上的长期贷款。在2008年9月16日之前，每年要支付贷款利息为65790元利息，而在2008年12月23日之后，每年只要支付贷款利息为41560元。这样每年可省去利息成本2万多元。看上去对购买住房者是天大好事。
　　但是，大家要注意，如果在房价下降20%的情况下，那么它购买住房不仅省去了本金20万元，而且即使以2008年9月16日优惠政策没有出台之前的政策来计算利息，此人购买住房每年的利息支付成本也只要52632元。看上去是比信贷优惠政策后多了一万多元，但其本金则少付了20万。而这20万可以抵偿近20年多付信贷优惠利息。更何况，对于长期按揭的贷款（20年或30年）中，这种优惠利息是不可能一直如此，只要市场环境一变化，利息调整也是必然。信贷优惠政策也得改变，个人支付利息成本自然上升。从理论上说，房地产按揭对应的是个人一生的收入流而不是当期收入流。只要对这种经济原理有一点体悟，住房消费者就明白利率变化对其住房消费者购买决策其影响是不会太大（对于投资者来说是另当别论）。
　　同时，我们也应该看到，不仅中国房地产市场由以投资为主导的市场向消费为主导的市场其价格会发生根本性转变，而且在面对美国次贷危机前面，已经出现全球性的经济衰退。由于全球性经济出现衰退，无论金融资产的价格，还是实际商品的价格都出现全面向下调整。2008年全球许多国家股市的价格下跌一半以上了，中国股市的价格也下跌65%，不仅股市的价格快速下跌，而且全球各国房地产市场的价格没有不下跌的，国际市场大宗商品的价格出全面快速下跌。比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的价格都全面下跌。但是，全球所有的金融资产及商品全面快速下跌的时候，中国的房地产价格则一枝独秀。其实，这是一个十分不正常的事情。正因为，中国房地产市场价格不调整，不以消费者的支付能力来定价，从而使得中国居民巨大的房地产消费需求完全被抑制，从而也就出现一方面大量住房卖不出去另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的。
　　只有降低房价才能释放居民消费需求
　　最近，不少人都在说，2009年中国房地产市场发展，就在于房地产需求放大，就在于大量空置的住房销售出去。这种说法是对的。但是如何让居民的消费需求释放出来呢？当然有不少路可走，比如说，增加居民收入水平，让居民购买支付能力迅速提高；或降低房价，让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者，在短期内是不可能完成的事情。因此，要让中国房地产市场需求释放出来，也只在华山一条路了，降低房地产市场价格，让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民住房需求就能够释放出来。至于那么认为房地产价格只会上涨房地产企业来说，他们这样认为也没有关系。如果不愿意降价，你可以把自己手上的房子留得好好，等房价上涨时再卖，有可以未来一套卖几套的钱，这样的好事何乐而不为？但是，却不可说国内房地产市场有多少危险，从而希望政府出台所谓的救市政策。
　　可以说，无论是地方政府还是房地产开发商，应该了解房地产市场内在本性，也要相信绝大多数居民的关于房地产市场智慧，如何还是以为以往那样靠某种忽悠就能够让绝大多数居民进入房地产的事情早就成为历史。只有当各地的房地产价格降低到绝大多数居民实际支付能力上时，中国居民房地产需求才能够真正释放出来。因此，降价，是目前中国房地产市场信心确立华山一条路！

易宪容谁说我只懂房地产

2009-02-07T22:56:00.000+08:00

易宪容他到底是一个学者、预警者、百姓代言人，还是名利先生？这一切，我们很关心。
　易宪容
　　2005年之前，易宪容只是社科院一名普通的金融研究员，但就在这一年的7月，这个说话带有浓厚江西口音的金融研究员因为一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千余字经济评论，和一路蹿升的房价一起吸引了大众的眼球。从此成为专门和开发商对着干的经济学家。
　　金融界的巴顿将军？
　　《北京》：我们观察，您的博客更新频率有所降低，您最近很忙？
　　易宪容（以下简称“易”）：其实近两年我一直都很忙，特别是2008年，有许多地方邀请我去讲课。从我在清华、北大讲课后，找我的人越来越多，有时一天十几个电话来请，根本没有多余的时间写博客。
　　《北京》：您曾经对2009年世界经济形势做出过三大预测——人民币会贬值、积极政策对经济的拉动将会维持两年左右以及下半年我国经济将会走出困境。根据目前的情况，您还坚持这种判断吗？
　　易：这是我个人的判断。我预测人民币是否贬值是根据美元的变化而定的，在预测时，我一个前提条件，就是如果美元在今年上半还有上升的空间，那么，人民币肯定贬值。2009年，中国经济继续保持在8%至9%的增长幅度是没有问题的，从政府现在采取的一系列经济措施来看，效果最晚在2009年的三季度就能显示出来，而且中国在今后几年继续保持经济的快速增长也是不会改变的。我做出这种判断的依据就是我国现在的四张资产负债表（家庭、企业、政府、银行）没有太大问题，2008年，中国的经济增幅依然达到了9%以上。虽然出口有所下降，但在这之前，我们的出口一度达到18%的增长速度。
　　《北京》：巴菲特金融危机中损失了数百亿美元，这对我们有何启示？
　　易：投资者一定要看清大势，否则，就只能跟在别人后面，跟着“羊群效应”稀里糊涂地赚钱、亏损，而不明白是为什么。从2007年底到2008年底，我国股市市值缩水了20万亿多。在目前这个高风险的环境下，不适合做投资。在世界经济泡沫都很大的情况下，最重要的不是你的财富能升值多少，而是如何有效地控制住你财富的缩水程度，就是让家庭财富缩水最小化。??????????
　　“虽然我写的一些文章的确对房地产商们有影响，但他们也无可奈何了。”
　　《北京》：作为金融方面的学者，您为什么特别关注房地产领域？
　　易：做任何学问、任何事情，知识分子都要站在民众角度、国家角度。在中国社会，民众的信息、知识方面还比较弱，需要我们的帮助。一直以来，我只是想把知识、信息、观念告诉民众，让他们将发生的事情与自己的生活结合在一起，体会哪件事情对自己更重要，更合算，他们就不会那么容易上当受骗了。
　　《北京》：您说过：“我不唯权，不唯利，也不唯众，我站在社会整体利益的角度说话”，“房地产商都怕我”。现在，房地产商还怕您吗？
　　易：其实，我并不想刻意地去揭房地产商的短儿，也从来没有骂过他们，我写的文章都是在摆事实、讲道理。我只是想把事情的真相告诉给民众，民众只有在了解到这些事情的真相后才会逐渐变得聪明起来。现在的楼市与过去相比发生了一些好的变化，我对此做了一些事情，心理感觉到很满足（大笑），房地产商们恨我，就是因为我说的一些实话让他们少赚了许多钱，而购房的民众聪明多了。那些房地产商曾经试图改变我，甚至有好多国内开发商诬告我，可想而知，国内开发商现在已经无耻到什么地步了。但我不理他们，也不怕他们。
　　《北京》：我们看到楼市似乎有些回暖现象。您认为2009年的房价会有哪些变化？您会出手买房吗？
　　易：我认为，经过2008年底的调整，2009年房价会全面回归理性，开发商与消费者之间都找到一个均衡价格。其实经济学里的“均衡”指的就是理性，而现在房地产开发商和政府还没想明白到底发生什么事了。目前，我肯定不会再买房，我也告诉家里亲戚们不要着急。我住在王府公寓的房子买时很便宜，但现在这边的房价已经涨了很多。现在北京房价太高，比澳大利亚、加拿大的房价高很多倍（同样以人民币计价）。但是人家挣多少钱？我们挣多少钱？还有汇率比呢，现在北京买房的都年轻人，花父母的钱买房，他们不心疼。
　　下一站在哪儿？
　　《北京》：有一些观点在您的文章中反复出现，这说明您预测的某些事情在这几年中没有发生，所以您才会反复重申自己的观点？
　　易：一些比较重大的问题其实我在很早的时候就已经提出来了，开始有许多人不相信我的判断，但实际结果和数据显示都印证了我之前所说的问题。比如我在很早前有一篇关于楼市要挟经济这篇文章，楼市的现状就是处在“要挟”经济。我反复提出这些问题还有一个很大的作用，就是这些重要事件可以为民众增加很多信息。说老实话，95%以上的民众都比较赞同我的观点和想法，而不喜欢我文章的那些人大多是利益至上的人。
　　《北京》：您形容自己是一名知识分子，那除了金融与地产，您还写其他方面的文章吗？
　　易：当然写！生活中发现的经济现象和一些社会问题都是我所关注的，比如我有一篇文章叫《婚纱照的陷阱》，大意是，如果对婚纱照拍摄作一点经济分析，就能够发现许多当前的经济问题是如何展开。再如《人类更应从内源性污染中走出》，我自创了一个概念叫“内源性污染”，当人们密切注意到人类本身外部性的污染、外部性的环境保护时，更应该注意所谓“科学”正以不同方式制造出各种内源性的污染。
　　《北京》：您是准备转型吗？
　　易：没错。其实，我的观念一直很时尚（大笑）。

易宪容:房地产投资功能"武功"尽失

2009-02-07T22:53:00.001+08:00

目前，在全球资产价格大幅缩水的情况下，中国房地产基本废去了其投资意义上的武功。这句话有以下几层含义。
一是住房作为一种投资品，当全球资产全面大幅缩水时，中国房地产作为资产，它的全面缩水也是必然。曾经有人制造过房地产投资只会升值的神话，但是这种神话为最近世界各国和地区特别是中国香港的事实完全打破了。既然房地产投资会出现缩水，房地产投资风险自然会上升。在这种情况下，房地产的投资者退出这个市场也是十分自然。二是既然全球资产全面大幅度的缩水，那么投资者手中持有财富越来越少。严重者，不仅投资者手中持有财富减少，甚至于不少投资者会出现负财富或欠债。在这种情况下，假定这些投资者想再进入房地产投资市场，他们也已经没有半点能力进入了。最近我见到一个朋友，他看到2007年股市快速上升，就把手中仅有的一套住房卖了，让所有住房卖出的钱进入股市。他的住房是在一个好的价格时卖出，当时财富增长了两倍以上。但是，当他进入股市后，一年多下来，他的股票的市值缩水70%，所赚的一点钱又找回到了原形。在这种情况下，他没有能力再进入房地产市场，股市投资经历也让他不敢进入房地产市场。三是其他投资品的严重缩水，它让不少投资者真正体会到投资市场的风险性冲击。这样的历练让不少投资者在市场不确定性的情况下根本就不会进入房地产投资市场。最近在美国经济学年会上，哈佛大学教授Kenneth Rogoff与Carmen Reinhart教授所从事的关于全球金融危机研究所表明，纵观全球金融危机，经济要想重新复苏，房价平均要下跌35.5%，下跌持续的时间平均为6年；股价下跌55.9%，下跌持续时间为3.4年。用这样的研究成果来衡量中国情况，股市下跌幅度早已经超过这种标准，但中国房地产市场的价格似乎调整还没有开始。四是加上最近政府的一系列房地产新政，基本上是放在住房消费上，对房地产投资同样采取严格的限制。在这种情况下，中国房地产投资者无法分享到房地产优惠政策好处，因此房地产投资也不愿意进入市场，甚至于可能逐渐退出市场。既然中国房地产住房投资功能武功尽失，那么中国房地产市场必然会由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。对于这种转变，最近中央政府房地产新政是十分明确的。但是，实际上房地产市场反应却十分滞后，即不少地方房地产市场价格没有调整到以消费者为主导的价格水平上来。这就是当前国内不少地方房地产市场的症结。特别是不少地方政府对此认识不清，拼命希望出台各种各样的政策来托起当地的房价不下跌，但这样做只能是一厢情愿，根本就不可能。纵观全球金融危机，经济要想重新复苏，房价平均要下跌35.5%，下跌持续的时间平均为6年；股价下跌55.9%，下跌持续时间为3.4年。用这样的研究成果来衡量中国情况，股市下跌幅度早已经超过这种标准，但中国房地产市场的价格似乎调整还没有开始。

上海地产富豪周小弟案庭审目击

2009-01-19T12:34:00.000+08:00

而对于一个人来说，在这块“是非之地”上的种种“是非之举”，让他最终站在了法庭上接受审判。他就是曾经被上海滩名流称为“浦东之子”的上海周氏（集团）有限公司董事长周小弟。
2008年的最后一天，12月31日，规划总用地面积174万平方米、上海面积最大的浦东三林保障性住房基地打下了第一根桩。在隆隆的打桩声中，上海市政府开始兑现此前宣布的2008年内保障性住房开工数将达400万平方米，未来在5年内将建成2000万平方米的30万套经济适用房的政府承诺。
　　在很多人看来，这一浦东三林地块的开工颇具多重的象征意味。
　　对于上海市来说，多年的依靠商品房拉动上海地产经济的发展模式在国内外经济调整的背景下已经面临新的抉择，加大建设保障性住房成为拉动上海地产经济的新希望。
　　对于这块地皮本身来说，在长达十年中，它的命运经历了无人问津、非法转手、多次炒卖、终归政府的重重波折。而如今，这块“是非之地”终于有了它的归宿，成为保障性住房用地。
　　而对于一个人来说，在这块“是非之地”上的种种“是非之举”，让他最终站在了法庭上接受审判。他就是曾经被上海滩名流称为“浦东之子”的上海周氏（集团）有限公司董事长周小弟。
　　2008年12月25日、26日，上海市第一中级人民法院第一法庭开庭审理了周小弟案。在公诉人案头那几近半米高的诉讼材料足可说明该案的举证繁复。虽然审判长余剑屡屡向控辩双方提示要注意庭审效率，但两天的庭审时间几乎都超过12个小时，这让参加庭审的每一个人都感到了疲倦。而站在被告席上的周小弟已不复当年上海政商红人的神气，表情落寞。但他依然为自己涉嫌倒卖土地使用权罪做了无罪辩护。
　　浦东政商红人的发迹史
　　不知是机缘巧合还是有意安排，恰恰在一年之前2007年12月26日召开的上海市政协十届三十八次常委会议审议通过决定，撤销周小弟中国人民政治协商会议第十届上海市委员资格。依据当时《关于撤销周小弟十届市政协委员资格的说明》显示的理由，周小弟因涉嫌故意伤害罪，检察院经依法审查，已决定对其逮捕。
　　而上海市公安局、上海市人民检察院第一分院在随后的侦查审查过程中发现，周小弟涉嫌故意伤害罪背后隐藏着涉嫌“非法倒卖土地使用权罪”的证据，而此后公诉人也以此作为涉案理由之一起诉了周小弟。在上海这一土地交易相当频繁的都市，以该罪名立案的重要案件，除陈良宇弟弟陈良军案外，至今仍十分鲜见。
　　事实上，也正是随着对周小弟涉嫌非法倒卖土地使用权案调查的不断深入，周小弟富于传奇色彩的发迹史才逐步得以被越来越多的公众所知。
　　今年已经53岁的周小弟是地地道道的浦东杨思镇人，中年发迹和乐善好施，使他有了“浦东之子”的声望。20世纪80年代，周小弟曾因盗窃罪、诈骗罪被原上海川沙县法院判处有期徒刑两年六个月。出狱之后，他通过与人合伙养猪成为上海“养猪状元”，养猪致富使他挖到了人生的第一桶金。
　　1990年，中共中央、国务院同意上海市加快浦东地区的开发，浦东也从上海的“乡下”变成了希望的热土。正是在这样的背景下，1991年，周小弟开始从经营汽车零配件开始创业，进而创办出租汽车公司等实业，这为他最终涉入房地产开发经营奠定了基础。而至案发之时，周小弟名下仍拥有一系列产业，涵盖了教育、房地产、服务娱乐、出租车、家具、贸易等诸多行业。其创立的周氏（集团）有限公司下辖新世纪创业（集团）有限公司等多家知名企业。
　　有知情人士告诉《中国经济周刊》，乐善好施是当时不少人对周小弟的看法，加之外界传说他笃信佛教，虔心礼佛，“慈善企业家”的口碑渐起。在2005年胡润中国慈善家排行榜中，周小弟以捐款1885万元名列第18名。与此同时，周小弟的各类头衔也越来越多。上海市政协委员、民建中央委员、上海市国际商会副会长、上海宋庆龄基金会理事等头衔让周小弟在上海政商界有了一席之地。
　　然而，随着涉嫌非法倒卖土地的证据逐步清晰，人们认识了这些曾有的头衔背后的另一个真实的周小弟。
　　一块土地的7年流转生涯
　　2008年5月30日，就在上海市公安局向上海市人民检察院第一分院递交了周小弟案的《起诉意见书》的同日，上海市房地局以一份《关于收回浦东新区三林懿德居住区地块土地使用权的决定》的文件，将浦东三林懿德居住区地块尚未开发的142.4万平方米（约2136亩）土地使用权收回，最终重新作为储备用地进入浦东新区土地资源储备中心，结束了该块“是非之地”长达七年多的流转生涯。
　　该地皮也成为上海历年来政府收回的最大的一块流转土地。上海市房地局文件称：原上海县房地产总公司与上海新世纪创业（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司签订的共同开发懿德居住区协议，以及收取土地款系转让划拨土地使用权的行为，除上海新世纪懿德房地产有限公司已办理出让手续的22.58万平方米（约338.7亩）外，均属非法行为。
　　这一文件认定了一个重要事实，三林懿德地块2536亩土地中的绝大部分并未获得土地使用权证。
　　公诉人的证据显示，1992年，三林辖区由原上海县划归浦东新区，上海县则撤并入闵行区。区划调整前，原上海县房地产总公司获批征用三林红旗村、懿德村征用、带征土地共合2536亩，做商品房开发。
　　周小弟的一位辩护律师告诉记者，1997年，浦东新区（上海县建制取消，并入浦东新区）政府专门就此发文，要求上海县房地产公司必须开发该地块，否则逾期收回。由于土地荒凉、交通不便，无人愿意接手，于是上海县房地产公司找到周小弟联合开发。
　　据该律师介绍，2001年4月，周小弟经曾任浦东新区公安局基建办副主任的徐建刚等人介绍，以上海新世纪创业有限公司董事长的名义与当时的上海县房地产总公司（改制后名为“中祥（集团）有限公司”）签订协议，以单价每亩25万元、总计6.34亿元，受让浦东三林懿德地块的2536亩土地使用权，但其间只有338.7亩签署了土地使用权出让合同。
　　一个月后，即2001年5月，上海新世纪创业（集团）有限公司、原上海县房地产总公司、上海中星（集团）有限公司以合资方式成立了上海新世纪懿德房地产有限公司这一项目公司，周小弟占股比例高达85％。
　　与此同时，另一件同时进行的投资决策渐渐令周小弟陷入两难的境地。2001年3月，周小弟力排众议，毅然斥巨资在浦东南汇创办了上海工商外国语学院。当时周小弟认为该项目只需1亿元就能“搞定”，然而，截止到目前，周小弟已经为此学校投入将近5亿，换来了上海工商外国语学院董事长的头衔。这样的投资理念似乎违背了周小弟“脚踏实地，一步一个脚印”的人生信条。
　　在法庭上，周小弟供称，因为在建一所高校，资金需要远远超过预算，受制于资金压力，在徐建刚的建议下，他决定通过“联合开发”获取一部分资金，得以继续运作使该土地“三通一平”，同时也有资金办学校。
　　在此情况下，周小弟另一人生信条开始发挥主导作用——“只要肯干就一定能干成”。他先后找到了上海阳光投资（集团）有限公司、西子公司、上海欣荣房地产开发有限公司和上海环境集团，合作开发大部分土地尚未取得土地使用权证的三林懿德项目。
　　公诉人的证据显示，2001年9月至2006年11月间，周小弟、徐建刚共谋以“联合开发”名义按每亩人民币57万元至125万元不等价格将上述地块分别以转让开发权或折算为懿德公司股份等方式非法转给上海阳光投资（集团）有限公司、西子公司、上海欣荣房地产开发有限公司和上海环境集团。懿德公司及周小弟控制的其他相关公司共收取上述单位支付的款项20余亿元。
　　记者在对此案多位辩护律师的采访中了解到，究竟是“联合开发”还是“倒卖土地”成为认定周小弟“非法倒卖土地使用权罪”罪名是否成立的关键。此外，该案的判决也将对地产界“商业模式潜规则”产生影响；其更大的影响则可能有助于在法律上明确区别房地产公司之间的股权转让行为与非法转让、倒卖土地使用权的行为。
　　地产界的“潜规则”？
　　早在2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。
　　而此前，我国的土地转让方式仍以协议转让为主，而周小弟从当时的上海县房地产总公司手中获得的所谓2536亩土地即是以这种方式获得的。
　　周小弟案辩护律师翟建，此前曾参与陈良宇系列案、康慧军案的辩护，他向《中国经济周刊》记者介绍说：“上海县房地产总公司出售给周小弟的土地大部分未获土地使用权证，那么上海县房地产总公司是否也属于涉嫌非法转让、倒卖土地权呢？”而在法庭上，公诉人并未把该公司及其负责人作为被告。
　　翟建还告诉记者，这2536亩土地长达7年的多次转手过程中，新世纪懿德公司和阳光公司曾因为合作分歧诉诸法庭，后在上海市高级人民法院的主持之下达成调解协议。
　　据翟建介绍，2001年，新世纪懿德公司与阳光公司签订协议，约定新世纪懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地转让给阳光公司独立开发之后，双方出现了合作上的矛盾，阳光公司在支付了3.3亿元的开发费用后，没有支付后续费用，双方为此诉诸法庭。
　　2005年3月，周小弟以原来的“协议书在重大方面不符合土地使用权转让和联合开发建设房产项目的国家法律、法规和政策”、“签约时地块的征地手续尚未办理，是新世纪创业公司不享有地块的土地使用权”为由起诉阳光公司，要求法院解除此前的协议。在2008年12月25日、26日举行的周小弟案庭审，公诉人也引用了周小弟在该案起诉书的“上述理由”作为证据，说明周小弟存在倒卖土地使用权证的行为，具有明知故犯情况。
　　此后，在上海市高院的主持下，双方达成调解协议显示：由上海市环境集团接盘。上海市环境集团以110万/亩的价格获得500亩土地的开发权，这5.5亿的价款中，3.3亿用于归还阳光已支付的开发费。若环境集团不能支付5.5亿价款，则阳光和新世纪懿德的合作开发协议继续有效。
　　对于以上曾发生过的纠纷及法院的调解，翟建律师向记者分析说：“如果新世纪懿德公司与阳光公司之间的土地使用权转让行为属于违法甚至犯罪行为，那么合同本身就应该是无效的，而按照合同法，无效合同是不能进行调解的，这会有损双方当事人的利益，而上海市高院却进行了调解。这从法律角度看令人难解。”
　　另外，有法律界人士认为，周小弟案的控辩焦点之一，在于其行为在法律上究竟是正常的房地产公司股权转让还是非法转让倒卖。
　　按照1997年修订《刑法》第228条，非法转让、倒卖土地使用权罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。
　　在法庭上，周小弟并不承认自己存在“倒卖土地”的犯罪行为，他自我辩护称：“寻找合作方以及进行土地转让时，曾缴纳相关的土地使用转让金，因此转让行为并非非法。”
　　而公诉人认为，从目前已经搜罗的证据来判断，已经能够证明周小弟的涉罪事实了。
　　一位地产界资深人士告诉《中国经济周刊》：“在地产界，通过项目公司的土地、房屋等不动产转让交易方式非常普遍。最终判决结果也许对类似案件有借鉴作用。”
　　外界也有人质疑说，为什么在长达7年的过程中，三林懿德地块两千多亩如此大面积的土地的多次涉嫌“非法”转让行为并未引起相关政府主管部门的注意，更没有得到监管和制止。2002年，上海成功申办世博会以后，三林懿德地块更是被列为上海2010世博会主要动迁基地之一，而备受各方关注。在法庭上，周小弟一再咬定，相关部门对先后五次转让行为是“知情”的，并不存在“暗箱操作”，但其并未透露所谓“知情”的详情。

上海最大一起行贿案被立案侦查事涉房地产

2009-01-19T12:33:00.000+08:00

据悉,2008年上海市检察机关立案侦破行贿案件42件68人。其中行贿5万元以上的大案40件,占行贿案件总数的95.2%,行贿50万元以上的特大行贿案件7件,占行贿案件总数的16.6%。
　　为使本公司在房地产开发中土地项目的审批顺利通过,多次向上海市某区规划建设和环境管理部门负责人陶某行贿折合人民币1463万元的店铺26套、住宅房3套以及84万元,这起上海市2008年最大的行贿案件日前被检察机关侦破,上海一房地产公司法人代表洪某因涉嫌行贿罪被立案侦查。分

上海市市长韩正:不希望房地产市场大起大落

2009-01-19T12:32:00.000+08:00

2008年，国内房地产市场不太景气，在上海市政府记者招待会上，韩正表示，不希望房地产市场大起大落。

2008年上海房地产新建住房交易量同比下降42%，不过随着多项促进房地产市场健康发展的措施出台，上海房产交易量正朝好的方面发展。　　韩正说，上海2008年的房地产总体上，新建住房的交易量同比下降42%，而价格统计到11月份也微降了1.77%。前一段时间国家两次出台了推动住房消费的有关政策，上海市政府根据国务院的这些政策，紧密结合上海的实际，出台了两个文件，一个是贯彻国务院精神的14条政策，另一个8条政策则进一步鼓励了住房消费，其中对第二套住房的政策有了明确的规定。　　韩正表示这些涉及面很广的政策，从国家层面制定政策一直到地方政府出台政策再到市场反应，会有一个过程。从2008年12月下旬到2009年1月初，这些政策的效应在市场上有了积极的反应。交易量或者说市场的交易活跃程度有所改观。　　韩正指出，住房消费还是坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主，我们不希望房地产市场大起大落。在上海GDP的贡献中间，房地产比例今年应该是平稳的。我相信通过这些政策逐步的细化和延伸，以及市场的不断反应，我相信房地产总体上会健康发展。(朱雯婷、姚莉莉、靳慧、蒋佳佳、刘华宾、毛丽君、刘歆、曹子琛) 东方网

房地产行业：上海房市12月继续有效放量

2009-01-19T12:31:00.000+08:00

上海楼市成交回暖的态势延续到12月，整个12月，上海一手住宅签约面积达到138万平方米，环比继续增长20%，而可售房面积也小幅增加，847万平方米，比上月增加0.7%。
报告作者：王志霖、翁佳梁撰写日期：2009-01-१६
　从区域来看，外环以内的区域在12月销售占比依然维持较高水平，占整体销售32%，可见首次置业首付比例调整为20%以后，对于中心城区的刺激仍然明显，加上外环以外住宅价格本身相对较低，降价空间有限也使得成交重点开始慢慢向中环以内靠近。2009年一季度，对于国内利率再次下调的期待更高，但是由于新年长假将至，我们认为1月上海一手房和二手房的成交可能会受其影响出现小幅减少，但是总体回暖的趋势还未改变。
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上海地产信贷“看稳”银行增一成

2009-01-19T12:30:00.000+08:00

上海银监局日前发布的去年四季度银行业机构问卷调查结果显示,近七成银行认为当前上海房地产信贷业务发展态势“基本平稳”,比去年三季度上升11.3个百分点,认为发展“迟缓”和“较快”的银行占比分别下降3.4个和7.9个百分点。
　　对于今年上海房地产信贷市场的走势,预计“平稳”的银行占比明显上升,预计“下滑”的明显下降。对于今年房地产信贷政策取向,银行拟采取“加大支持力度”、“有选择地支持”和“维持现状”的比例分别上升0.6个、4个和5.9个百分点,拟采取“逐步收缩”政策的银行占比下降12个百分点。
　　上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊在接受《第一财经日报》采访时表示,房地产市场风险依然值得银行警惕,特别是已向开发商发放的贷款。

潘石屹:京商铺出租税降回5%可减写字楼空置率

2009-01-17T22:13:00.001+08:00

潘石屹：北京商铺出租税可降回5%称可以降低北京写字楼空置率，促进商业零售经营。
“将个人出租经营性用房维持5%的税率，个人出租住房的税率由5%降低到4%。”昨日(1月12日)，北京市人大代表、SOHO中国董事长潘石屹提出议案：将商业物业出租税降回5%。
称25%税率“杀鸡取卵”
昨日，多个开发商及商铺投资者均表示认可该提案。他们认为，在现有经济形势下，对商业物业应该采取较为宽松的政策对待。
北京地税局在去年10月发布237号文件后，从12月开始将商业物业的出租税由之前的5%重新调回到25%以上(最高达27%)。
潘石屹提案中称，2004年出租税下调为综合征收率5%，为北京城区的商业出租起到很好的促进作用。但237号文件出台后，一些办公、商业型物业的出租成交量立即出现大幅下降。
“相当于北京市所有写字楼的租金上涨了20%，在经济危机蔓延的时刻，对北京的经济无疑是杀鸡取卵，雪上加霜。”潘石屹表示，已经可以看到的是，CBD写字楼的空置率明显上升，据详细数据，仅CBD的空置率就直线上升到20%。
“市场需要火种”
潘石屹在其提案中认为政府应该为市场送出火种，而不是泼出冷水。“我们建议对这个文件予以调整，将个人出租经营性用房维持5%的税率，个人出租住房的税率由5%降低到4%。”潘石屹告诉记者，这样可以使北京写字楼空置率降低，更多的小公司能得以度过危机。
据了解，包括中房协商业地产专委会、中国商业地产联盟等组织曾专门对此次税率上调进行过调研，并将商业地产及投资者的呼声向上级单位反映。

潘石屹：是五环“外”的房降到8000内

2009-01-17T22:11:00.000+08:00

潘石屹：房价的问题只要提起它永远都是热点问题。

　　北京市人大代表会议开始前的现场
　　关于降低商业出租税的议案引起大家的关注
　　　　第一财经　王士豹：这两天多家媒体报道了您向北京市人大提交议案，建议降低商业用房出租税率的事。听说您的这个议案遇到了较大的阻力，引起了有关部门的极大关注，是这样吗？目前该提案是否已经顺利上交？
　　潘石屹：在这次北京市人大会上，我做了两个议案，其中建议降低商业用房出租税的提案得到了市政府领导的重视。市财政局的吴局长听完我的议案后，立即招呼来了财政局的两位领导一起研究，并让这两位领导详细地了解情况。在我和他们谈话还没有开始时，北京市地税局的同志就打来电话，给财政局的领导详细说明了出租税从5%提高到20%的过程。
　　同时，这个议案引起了大家普遍关注，包括媒体的关注。我想，只要大家关注，任何不合理的事情都会很快得到解决。
　　新京报　张家齐：作为北京市的人大代表，您对本次在金融危机背景下召开的市人大会有何期待？
　　潘石屹：我作为北京市的人大代表，希望在金融危机的大背景下，能够让北京的经济稳定发展，顺利度过这次金融危机。在北京的经济结构中，第三产业占得比重很大，高达73%，所以发展好第三产业，保护好第三产业，是度过这次经济危机中非常重要的一点。第三产业需要大量的办公场所、经营场所，如果将这些办公和经营场所的税费提高到一个不合理的程度，突然增加了5倍，对北京第三产业的发展一定是非常不利的。所以当我了解到北京地税局从2008年12月1号将出租的税费从5%提高到20%以上时，我感到非常地吃惊，也可以预感到它对北京经济造成的负面影响。所以立刻通过调研和与商户的接触，取得了他们的完税证明，连同部分人大代表一起形成了这份将商业用房的出租税恢复到2008年12月1号以前水平的议案。
　　网友　人民公仆：当了一年的人大代表了，感触如何？与您一年前刚刚当选时相比，您对人大代表这个政治生活中的角色是否有更深刻、更充分的认识？
　　潘石屹：这一年人大代表的经历让我在考虑问题，关心问题时角度更广了。我会从自己熟悉的角度，熟悉的行业为大家提出一些意见和建议。同时，原来我不熟悉的行业我也会积极地去学习，如文化、教育、宗教等等。因为社会文明的进步不止是物质进步一方面能够完成的，一定是物质和精神的同步发展。只有将文化转化为文明，才能够促进社会的进步。
　　
　　

　　北京市人大代表会议现场
　　SOHO中国的产品定位是面向中国自己的企业
　　　　新京报　张家齐：由美国次贷危机引发的全球金融危机发展到今天这个阶段，您对中国房地产市场，特别是北京房地产市场的判断是否会做出新的调整？
　　潘石屹：这次从美国金融危机开始引发的经济危机来势凶猛，是百年不遇的大危机，对每个国家，每个行业，每个企业来说，都将会受到重大的考验，任何人都很难独善其身。
　　作为我们公司，要密切关注市场变化，随时对公司策略做出调整。SOHO中国的定位和产品一定要面向中国自己的企业，面向中国经济发展的主流。千万不可好高骛远，将自己的产品定位成奢侈品，为世界500强服务，为大牌金融机构、投资银行服务。如果那样就一定会在这一次金融危机中受到更大考验。
　　京华时报　肖宾：中国商品住宅市场价格下调的压力和趋势已经越来越明显，您认为商业物业会不会随后也进入价格下行的通道？特别是商业物业供应量不断增加的北京是否有可能成为领跌的城市？
　　潘石屹：中国普通住宅下调的压力出现，北京住宅价格下调的压力也越来越明显，这已经是不争的事实。商业物业我们也看到出租率受到影响，但仔细观察我们的项目，影响并不大。原因是我们写字楼的定位主要面向中国的中小型企业，租金的水平一般是那些五星级写字楼的一半，在金融危机的背景下，越是高档写字楼受到的影响越大。
　　新京报　张家齐：有传言称，北京CBD写字楼的出租率已经降到70% ，SOHO中国旗下写字楼在租项目都在CBD，你们受到的冲击大吗？
　　潘石屹：这不是传言，这是一家全球代理公司对北京CBD写字楼分析的报告，根据他们的统计，北京CBD写字楼的空置率已经达到30%，但SOHO中国旗下写字楼的出租率都在95% 以上，这与SOHO中国写字楼的定位有很大关系，证明SOHO中国旗下写字楼市场的定位能够经得起市场的波动和冲击。
　　中国房地产报张杰:SOHO中国作为以开发投资型物业为主的开发商受大客户的影响比较大，在目前大客户购买能力有所下降的情况下，SOHO中国的销售情况如何？销售战略是否有相应的调整？
　　潘石屹：SOHO中国2009年开年以来，销售势头非常好。2009年SOHO中国对销售体制做了重大调整，调整之后我们的销售队伍更有活力和效率，从元月5号开始，新的销售体制开始运作，前两天单日成交超过了1.1个亿。未来的SOHO中国项目的销售我们依然看好。
　　新京报张家齐：您如何看待2009年房地产市场走势？哪些是对SOHO中国有影响的？2009年SOHO中国在整体发展战略上有哪些新的重点？
　　　潘石屹：2009年房地产市场会有许多重大的变化，以前犯的错误都要在这次金融危机和房地产调整中得到纠正。
　　SOHO中国的发展重点和战略没有多少调整和改变，关键字仍然是：在特大型城市;繁华地段;商业地产;产品的定位面向中国的公司。
　　
　　

　　公社雪景
　　网友　北京玩主：春节是我们中国人的传统佳节，都要举家团圆，过个热闹的新年，不知潘总今年过年有什么计划？你们的明星项目--长城脚下的公社春节期间会开门迎客吗？有什么精彩活动吗？
　　潘石屹：长城脚下的公社从奥运会之后生意一直非常好，春节期间推出了春节套餐，欢迎大家在春节期间来长城脚下的公社。这里将有许多精彩的活动陪伴大家一起过年。
　　我收回了取消限价房的议案
　　　　Reuters Yan Jiang：政府增加保障性住房的建设和供应是否会拉低今年的平均房价？总体来看，国务院促进房地产市场健康发展的措施，最有可能收到什么样的效果？具体何时会见效？
　　潘石屹：政府的保障性住房主要是三部分：廉租屋、经济适用房和限价房。我常看到限价房摇号后卖不出去的情况，其限制房用地也常常出现流拍，所以我原准备在这次人大提交的一个议案就是建议政府取消限价房，把花在这部分房子上的资金和精力放在建更多廉租屋和经济适用房上。但在会前，我看到北京市建委的领导表示，限价房北京还要继续干下去。他们对全局形势的了解比我更清楚，所以我就收回了我这个议案。
　　Reuters Yan Jiang：根据目前的经济形势以及政府在房地产方面已经采取并且可能采取的措施，你认为有什么效果？
　　潘石屹：从去年的9月15号以来，尤其是进入10月份，政府各个部门出台了许多有利于房地产发展的政策，但仔细一看，都是刺激需求的。我认为，这个方向是正确的，只有通过刺激需求，才能够把房地产这个市场很健康地带动起来。中国房地产公司很多，高达5万2千家，开发水平参差不齐，只有通过市场的需求，才能够对房地产开发商形成真正的优胜劣汰。
　　　Reuters Yan Jiang：您认为中国政府有可能最终适当鼓励投资性买房或者放开外籍人士购房的限制吗？
　　潘石屹：过去两年为了限制房地产价格上涨过快，政府出台政策对外籍人士购房做了限制，但今天和今后的市场情况发生了变化，我想这个政策到一定时候是会放开的。而且在中国的许多外籍人本身就是中国人，其父母祖祖辈辈都是中国人，因为在国外上学、工作拿到了外籍身份，然后又回到中国来的。
　　今年SOHO基金会仍集中投向教育
　　　　每日经济新闻　杨羚强：您在2009年的新年贺信中只字未提SOHO中国，而是更多地提到建立新世界，以及新世界的新企业。而在去年的贺信中，您写了很多关于SOHO中国对社会的贡献。请问2008年一年当中您的心路历程是如何变化的？
　　潘石屹：您问到的关于我2008年的心路历程，我在08年底沉思之后给大家写了一封信，在这封信中详细记录了我的心路历程。
　　网友热心人儿：过去一年，从媒体上看到SOHO中国做了不少公益慈善的事儿，资助了大学生，也给西部学校修建了厕所。您回顾2008年所有的这些努力，有哪些值得您反思，又有哪些让您欣慰？
　　潘石屹：2008年SOHO中国基金会的各项工作都圆满完成了，并且超额完成了计划之外的两项工作：南方雪灾的捐款和汶川大地震的捐款。
　　今年，SOHO中国基金会的方向仍然集中在教育，集中在扶助贫困地区的教育方面。
　　网友西部良民：SOHO中国基金会给西部贫困地区学校修厕所的事情好像有点雷声大雨点小呀，除了你们建好的那10个样板厕所，没看到有更多进展。这个项目是不是推动不下去了？
　　潘石屹：为中国西部地区学校建的十个厕所样板间已经建成。2009年我们将会把这个项目大规模地推广开。
　　网友心中烛：您在新年贺信中说："在伊拉克的战火和中东、非洲不断传来的死亡等坏消息中，我们听到了战争结束的最后期限，我们看到了战争的黑暗终将离去，世界和平的阳光终将普照人间，我们看到了新世界的曙光正从旧世界的尽头升起。"但看到愈演愈烈的加沙战火，您对新世界的看法是否过于乐观了？
　　潘石屹：有位智者曾说：现在人类有位假上帝，就是极端的民族主义。确实我们看到极端的民族主义给我们带来了黑暗，带来了战火，但我相信，真正上帝的神光一定会战胜这个黑暗，新世界一定会到来。

潘石屹：今年北京房价下降压力很大

2009-01-17T22:10:00.000+08:00

昨日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，从北京住宅的总体房价看，2009年下降压力很大。

潘石屹认为，房价下降压力很大主要有三大因素：其一，北京的住宅没有卖出去的房子积压量很大，据有关资料的显示达2550万平方米；其二，政府在未来两年会大量推出保障性住房，这对中低档次住宅的价格会造成很大的压力；其三，在金融危机的冲击下，许多家庭的消费变得更加慎重，由此在做购房这样大额的支出前一定会非常慎重。
潘石屹表示，由于北京市建委领导表示“限价房北京还要继续干下去”，由此他已撤回取消两限房议案。
潘石屹临阵“改”议案取消“取消限价房”建议
北京市十三届人大二次会议开幕第一天，市人大代表、SOHO中国董事长潘石屹在自己的博客上贴出了“建议取消限价房”的议案，但是仅仅一天之后，这份议案又从博客上撤下。昨天，记者从人大议案审查委员会了解到，截至昨天中午12时议案提交的截止时间，潘石屹没有提交有关建议“取消限价房”的议案。(来源：上海证券报)

时评：潘石屹的利益代言并不可怕

2009-01-17T22:09:00.000+08:00

1月12日，北京市人大代表、SOHO中国的董事长潘石屹展示了他的三份议案：一是建议降低商业物业出租税；二是建议北京市取消“双限房”；三是让土地交易市场更加透明化。
北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱分析认为，议案中“降低商业物业出租税、让土地交易市场透明化”两项都与潘石屹自己公司的利益息息相关。而取消“双限房”则对整个商品房行业有好处。因此，潘石屹的议案首先代表了自己的利益，其次代表了房产商的利益。
　　“历史”总是惊人的相似。记得去年全国“两会”期间，全国政协委员张茵因抛出“取消无限期合同论”，也被指责利益代言，继而遭到口诛笔伐。事实上，尽管利益代言深受指责，但这类现象其实是很正常的。这一方面缘于代言人的代言与其利益团体有紧密联系，另一方面从某种程度上表明，“两会”越来越成为各种利益公开博弈的重要平台。
　　具体到潘石屹的议案，大抵可以从两个方面加以解读。一是三个议案与其自身工作联系紧密，作为感同身受的知情人之一，潘石屹具备把这些问题讲透的优势；二是提案的利益色彩，其实不可避免也没有必要避免。既然不可避免，那么利益代言到底应该利他还利己？现实表明，专门替别人着想的利他之举，往往存在不确定不了解等困难，有的甚至难避泛泛而谈之嫌，况且对个人觉悟要求甚高，往往不具备可操作性。因此，与其冀望代言者个人的道德觉悟，倒不如让各种利益阶层的代表都有发言和博弈的机会。这么看来，无论是去年的张茵还是今年的潘石屹，他们其实都只是有待完善的博弈圈子中的分子之一。
　　为什么公众对利益代言始终难以释怀？这既有历史传统惯性，也有现实中利益博弈不够完善的客观因素。过去我们因为过于强调奉献，对个体利益代言表达不够重视，结果真正的利益问题，往往掩盖于崇高的道德之下，难以科学理顺。当然，利益代言并非没有任何先决条件，那便是尽可能让各个利益阶层处于同一个平台，公开公平地表达意见建议，充分参与博弈，这不仅是利益分配公平的需要，也是化解公众不满情绪的根本途径。
　　让各个利益阶层尽可能公平公开地参与博弈，这是市场经济发展的必然。潘石屹的利益代言并不可怕，重要的是，房地产相关方尤其是购房者必须拥有同等充分表达的机会。就这件事看来，那些参加“两会”、代表购房者利益的代言人，有责任就潘石屹的议案发出自己应有的强音，这是商品房市场调控结果公平的前提。(禾刀)

再看那些缩水的地产富豪潘石屹受制前门项目

2009-01-17T22:06:00.000+08:00

SOHO中国参与前门项目受阻的消息成为继大势行情不佳外，影响股价表现的直接因素。潘石屹夫妇持股市值也一路暴跌，从上市初期的317亿港元锐减至今的161.72亿港元，市值缩水近130亿港元。
黄光裕：有其必然性就在去年，黄光裕本人谈及胡润百富榜时称，自己“并不追求这种所谓的排行”。但2008年黄本人的突然落马以及旗下国美电器受金融风暴的影响,股价大幅走低。郭氏兄弟由郭氏兄弟持有新鸿基地产，在过去一年间，股价表现比不少地产发展类股份优胜，累积只跌了一成九。但52周内，股价从最高点171元/每股，跌至48元/每股，也令郭氏兄弟资产缩水不少。李兆基由于股市走弱，有“亚洲股神”之称的李兆基也难以幸免，不但他看中的12只股票全线大跌，其私人旗下的兆基财经资产总值也由高峰期的2000亿港元缩水至1500亿港元，纸面财富损失约四分之一。潘石屹:受制前门项目生变 SOHO中国参与前门项目受阻的消息成为继大势行情不佳外，影响股价表现的直接因素。潘石屹夫妇持股市值也一路暴跌，从上市初期的317亿港元锐减至今的161.72亿港元，市值缩水近130亿港元。李嘉诚港交所资料显示，长实2008年1月1日的收盘价为144.3港元，2009年1月8日仅为76港元，跌幅已经超过四成。而和记黄埔同样浮亏严重：年初股价为88.5港元，1月8日收盘价为42.5港元，降幅超一半。杨惠妍：最具代表性去年首富杨惠妍一年间财富缩水了75%，从去年的1300亿元减少至今年的300亿元。这也是房地产富豪的典型缩影。房地产行业的“遇冷”，以及国家宏观调控的影响，房地产上市公司的股价一年间平均降低了79%。由于上市股价是榜单制定的重要参照，这也是房地产富豪财富缩水的主要原因。

网评：任志强的“房价论”是一派胡言？

2009-01-15T22:41:00.000+08:00

俗话说：“龙生龙，凤生凤，老鼠的儿子会打洞。”这是荒谬透顶的封建血统论，早就被历史前进的车轮抛到爪哇国去啦。然而，任志强却瞎子算命——信口开河，说什么高房价可控制人口素质。

这真是发高烧不出汗——胡说，简直让人笑掉大牙。我要猛烈抨击他的错误观点，肃清流毒，以正视听。
　　《新京报》1月14日报道：13日，在北京市政协十一届二次会议“扩大内需、促增长，推动首都经济发展”专题座谈会上，市长郭金龙与200多名政协委员互动，共话北京经济发展，房地产价格等成为众多委员关注的话题。任志强委员在发言中指出，房地产是北京发展的重要支柱，住房价格本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。
　　俗话说：“风马牛不相及。”我孤陋寡闻，竟然不知道任志强是何方神圣？当我听了任志强的高论以后，简直佩服得五体投地，无以复加，决定拜他为师，为提高我国的人口素质做出不可磨灭的功绩。一个房地产商人，竟然能把房价和人口素质联系起来，简直是太有才啦。试问，那些专家、学者难道不觉得羞愧万分，无地自容吗？好好跟任志强学学吧。
　　伟人常有，而任志强是唯一。我个人认为，任志强的理论具有划时代的意义，对于今后中国经济的发展必将起到不可估量的作用。不过，人无完人，金无足赤。任志强的理论还有很大的局限性，我补充一点：不光房价要高些，而且学费、医疗费等都要高些，高到普通老百姓吃不上饭，住不上房，看不起病，生不起孩子——只有富人能生儿育女，中国的人口素质就提高上去啦。任志强，你高兴了吧？
　　常言道：“不懂洋炮，就别乱掰机子。”任志强的意思很明显，能住得起高价房的是富人，富人的素质自然高。这真是狗戴嚼子——胡勒，看看吧，中国首富黄某某，还有那些山西煤老板们，给了任志强一记响亮的耳光，打得他满地找牙。在此，我强烈支持任志强的错误观点，北京的房价应该达到每平方米20万元钱，并且呼吁全体人民不买他建的房子。同意的，请鼓掌吧。
　　众所周知，政协委员是人民利益的代言人，一旦信口开河，势必会蛊惑人心，谬种流传，贻害无穷。我个人认为，任志强是十足的、典型的、为富不仁的地产商代表，他和老百姓的利益是对立的，只会看中自己的既得利益，不会为老百姓着想。他的言论简直就是一派胡言。对吧？

庆幸任志强是开发商而非农民

2009-01-15T22:39:00.000+08:00

在北京市政协专题座谈会上，任志强委员在发言中指出，房地产是北京发展的重要支柱，住房价格本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛，而过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小。（

1月14日《新京报》）任志强说的都是实话，从道理上我没有信心驳斥这种铁血理论，但作为一个参政议政的政协委员，竟然向政府鼓吹以多数人买不起房为手段来达成控制人口增长的目的，让人从背脊上一阵发冷。我只能抱着劫后余生般的喜悦庆幸地说：幸好，任志强委员只是个地产商，不是农民代表。
　　如果任志强不是造房的而是种田的，会怎么样？他会说，大米面粉价格本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。这道理更铁血，当多数人都买不起粮食时城市人口增长自然得到控制，吃不起高价粮的人只有一条路可走，就是离开城市奔走他乡，而留下来和新增的人口必然是收入较高、财力较强的“高素质人才”。
　　由此感叹，我们今天之所以还能吃饱穿暖，全在于农民没有跟开发商学坏，农民兄弟没有学到任志强那样的铁血与心眼，更在于农业模式不是房地产业的垄断模式，有充分的条件让农民玩心计耍骄蛮。如果把开发商统统换去种田，把房地产业那套移植于农业领域，再宣称不为穷人种粮，合力炒高粮价后拒绝降价，为了维护高粮价游说政府减少向穷人增加保障性食品供应，我想，我们中的许多人恐怕就不是愤青一样有心情骂高房价了，而是忙着去挖观音土吃了。所以，再表达一次我的庆幸：幸好农业不是地产业，幸好农民中没有任志强。

任志强“房价门槛论”的仇穷情结

2009-01-15T22:38:00.000+08:00

任志强又发牛话了。13日,在北京市政协十一届二次会议“扩大内需、促增长,推动首都经济发展”专题座谈会上,房地产价格等成为众多委员关注的话题。
　任志强又发牛话了。13日,在北京市政协十一届二次会议“扩大内需、促增长,推动首都经济发展”专题座谈会上,房地产价格等成为众多委员关注的话题。任志强委员在发言中指出,房地产是北京发展的重要支柱,住房价格本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。任志强同时认为,过度扩张保障性住房建设,占用巨大的土地资源,使得房地产投资量缩小。(《新京报》1月14日)
　　把房地产跟人口控制联系在一起,任志强也算是理论创新精神的人。但我的第一感觉是,他说的话好像是没有经过大脑过滤的。也就是说,他的观点根本就不值一驳,将房价作为进入城市的门槛儿,这腔调跟东莞曾经想提房租驱赶低素质的农民工一样荒唐,不仅有悖社会公义,而且也是贫富歧视,制造阶层对立。也因此就难怪网友们认为,任志强有仇穷情结了。
　　不过你或者也可以理解为他这是语不惊人死不休,他要的就是这种眼球效应,就像那些别有用心的人一样,不能留芳千古,但求遗臭万年。当然,能不能遗臭万年,不是笔者说了算,而是由人民和历史说了算。
　　实际上,任志强的很多所谓的骇人名言,很有些迷惑性,你会初以为他说得不无道理,但要是结合当时的时势背景,再细心推敲,便会觉得他在放屁。比如房价永远是上涨,这大体是对的,但问题是这种类似于放屁也能贡献GDP份额的故作高深的小儿科玩意儿,有必要放在桌面上说吗？所以,他的目的不是启蒙,而是有所图谋,他要的是在含混不清的中国楼市信息里混水摸鱼,混淆视听,他们希望房地产作为支柱产业,继续掠夺民生和绑架国民经济,他们还希望左右宏观调控政策,从而实现自身利益的最大化。
　　任志强铁定是中国楼市一个标志性历史人物。这种标志不在于他有多少正确和远见卓识,而在于他是既得利益集团的代言人身份。据《第一财经日报》1月13日披露,任志强,主管一家隶属于北京市西城区国有资产管理委员会的国有独资公司,据不完全统计,研究房地产、参加会议、写文章用的时间,与他管理华远地产公司业务所用的时间,比例是7:3。这个比例告诉人们,任志强似乎有点不务正业,但按笔者来看,他似乎又真的务着他的正业,也即是房价高涨的吹鼓手和中国楼市既得利益联盟的民间发言人。
　　房地产已经开始成为中国发育程度最高、影响力最大同时自觉意识也最强的一个利益集团。从反面意义上说,任志强在利益博弈时代是不可缺少的角色,而且正是因为他的出现,才有机会让人们逐渐看清唯利是图的资本嘴脸,也为我们看清中国房地产市场的复杂而简单的真相,提供了一个难能可贵的视角。换句话说,即使任志强被打倒了,还会有赵志强、钱志强、孙志强、李志强的粉墨登场。谁都没有本事妖魔化开发商,但开发商自己除外。
　　当任志强忘记了他曾经说过“房地产非暴利业,农民工也买得起房子”,现在却提提高房价有利阻挡农民工进城时,当任志强鼓吹楼市只涨不跌,现在房价的泡沫却正在破裂时,我们终于看清了以开发商为代表的高收入阶层的集体伪善。他们高挂在富豪榜上咒骂着穷人,而老百姓只能在地下望楼兴叹,稍作埋怨又被视为仇富心态。这就是中国社会的最大悲哀吧。

任志强的不降价与王石的坚决降价

2009-01-15T22:37:00.000+08:00

面对众多记者关于房价的提问，北京市华远集团总裁任志强认为，房价会不会降和宏观经济以及政策有关。他还表示“我的房子不会降价”。
面对众多记者关于房价的提问，北京市华远集团总裁任志强认为，房价会不会降和宏观经济以及政策有关。他还表示“我的房子不会降价”。而另一条报道则说，王石表示，万科提前启动降价策略要感谢之前的宏观调控，“根据宏观调控，坚决去调房价”。
按理说，一个开发商降不降价、降多少、什么时候降价，完全取决于自己对市场的判断，对国家宏观政策的分析，对整个经济形势走向的预测，外人无需指手画脚。但是，作为一南一北、在全国具有影响力的两大房地产商对市场、对宏观经济形势、对国家经济政策认识和判断差异如此之大，实在令人难以置信。
任志强先生的“我的房子不会降价”也许有其内在原因和理由，比如：地段比较好，有超人的营销能力，房子对客户有独特的吸引力等。但是，这样表述总给人一种霸道、蛮横的感觉。总让人觉得是在向国家宏观调控政策示威，年前国务院常务会议专门研究房地产工作时指出，房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。同时，“我的房子不降价”有挑战市场的感觉。目前，全国房价已经有所下降，继续走低应该是一个基本趋势。因为，前段时期住房开发爆炸式增长，当前待销的存量房子大幅增加，加上一大批保障性住房投入市场，加上百姓住房价格下降的心里预期，房子继续上涨没有理由。任志强坚持房子不降价的真实目的在于给消费者“脸色”看，试图改变消费者房价继续下降的心里预期，目的还是维持房地产暴利。司马昭之心，路人皆知！
2008年又一次成就了万科集团董事长王石的先见之明。在全国率先举起降价大旗并引发各种议论之后，万科等开发商的降价行为得到国务院四部委的肯定。四部委表示，近期万科等房地产开发企业采取积极措施，促销商品住房，取得了一定的效果。然而，“好人难做”在万科身上体现的非常明显。去年笔者听到传闻万科降价后，过去购买住房的业主要求退款并且打砸万科销售网点，有出租车司机竟然说，降价伤着了地方政府的利益，可能是政府纵容下其他开发商合谋导演的砸场闹剧。
实际上，一些开发商之所以敢不断说出硬气的惊人之语，根本原因不能直接说是地方政府在给其撑腰，起码迎合了某些地方政府的“气味”，说出和做出了一些地方政府想说、想做而不敢说、不敢做的话语和行为。但是，作为消费者、购房者应该这样看待：开发商降不降价是开发商的权力，而买不买房、什么时候买则是百姓的权力，要根据自己判断和财务状况而取舍。
需要提醒的是，就在任志强说出“我的房子不会降价”的同时，北京市统计局局长崔述强表示，房价已开始松动，但降幅与百姓的期待还有很大距离。从现象上看，就是看开发商和消费者谁耗得过谁，希望大家耐心等待。北京市政府已计划在2009年盖850万平方米政策房，这是北京有史以来最大规模的面向中低收入阶层的房屋供给。百姓应该从崔述强局长的话语中悟到一些东西。

任志强言论如此雷人房价高低与人口素质无关

2009-01-15T22:34:00.000+08:00

房产商同时也是政协委员的任志强在北京两会发言中指出，房地产是北京发展的重要支柱，住房价格本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。

　　房产商同时也是政协委员的任志强在北京两会发言中指出，房地产是北京发展的重要支柱，住房价格本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。他同时认为，过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小。
　　早知道任志强多有雷人言论，想不到的是如此雷人。早先他说过，“我只为富人建房”。尽管听起来很刺耳，但也还有一丁点“在商言商”的道理。如今，忽然超越盖房子赚钱本身，说什么房价与人口素质的门槛关系，就有些让人不明白了。且不说“控制人口素质”在语法上不通，问题的本质是，人口数量和素质的问题好像跟房价根本没有必然的关系。当任志强的雷人言论从“为富人建房”，升级到“为控制人口素质作贡献”的时候，一个为高房价狡辩的形象就不呼而出了。
　　高房价可以控制人口增长，大概还有一点点“道理”。因为一个房价过于高昂的城市，自然会让许多人望而生畏，但我们没有听说哪一个城市因为高房价而吸引了高素质人才，外国没有，中国也没有。
　　其实，在北京、上海等大城市，有一些高品质的楼盘，是很自然的事。即使在中小城市，我们也不反对有价格高一点的商品房存在。问题是，一个号称“只为富人建房”的房产商，为什么反对为穷人建房？还不是他觉得房价最好只涨不跌。为穷人建的保障性住房，在任志强眼里很坏，因为它占用了“巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小”。后面没有说出来的意思，估计是最好别建了。当然，穷人是买不起任志强为富人建造的房子的。几天前他就表示，要将现在每平米4万元的房子涨价到10万元。别说是穷人，就是白领、金领，也未必买得起。只是不知道如此一来，这些买不起房的人要被“控制”到哪里去，或者会不会被“控制”得高素质起来？
　　其实，任志强的高论不必等老百姓来驳斥，在会议现场，就上演了一幕市长委员“过招”论房价的好戏。北京市长郭金龙表示，北京需要高端房地产市场，但同时也要让一些虚假高端回归中端，只有合理降价才有人会买。郭金龙还表示，低端的保障还不够有力，政府加强保障性住房的建设，并不会冲击房地产市场。应当说，对于房价该不该过高，对于保障房建设该不该加强，郭金龙已经表达得十分清楚明白。
　　这位政府官员还希望，“不要把房地产业妖魔化。”这一句希望意味深长，其实，能够妖魔化房地产业的也不见得全部是行业之外的人，本想自我美化却弄巧成拙者比比皆是。不知道要用高房价来控制人口，以及反对保障房建设的说法，算不算对于房地产业的妖魔化。(周东飞）

保利地产获09年新视角年度奖影响力品牌奖

2009-01-07T20:00:00.001+08:00

保利地产荣获＂2009年中国地产新视角年度奖影响力品牌奖＂称号
　　2009年1月6日，由搜狐网、焦点房地产网主办的“2009中国地产新视角高峰论坛”于2009年1月6日下午在北京嘉里中心隆重举行。全行业重量级的经济学家、众多顶级大腕再次聚首新视角高峰论坛，开启2009年房地产行业发展的思想盛宴。
　　在这次峰会上揭晓了2008年影响力品牌地产企业、年度贡献人物及优秀项目，保利地产荣获＂2009年中国地产新视角年度奖影响力品牌奖＂称号，其位于北京海淀区的保利·西山林语项目荣获“2009年中国地产新视角项目奖”。

保利地产08年业绩持续增长发展稳定

2009-01-07T19:58:00.000+08:00

保利地产日前公布销售快报，业绩较07年同比提升两成。08年公司的销售情况在行业中令人瞩目，其多年行业运作经验、品牌影响力以及正确的市场研判能力使其拥有稳定的发展态势，成长性值得期待。
[世华财讯]1月6日披露销售快报，2008年1月至12月公司实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%；实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。2008年12月份，公司实现销售面积31.74万平方米，实现销售金额22.2亿元。公司表示，2008年销售金额中已扣除北京保利嘉园因房源资格分配问题而不能按时签约的单位团购4.5亿元。08年以来保利地产的销售情况在行业中令人瞩目。在行业景气度持续下行的大环境中，公司及时转变销售策略，随行就市、加快回款，多年行业运作经验、品牌影响力以及正确的市场研判能力使得公司在年终取得销售面积和销售收入双增长。07年房价大幅上涨导致公司项目毛利率提高，公司07年已售未结算金额为116.34亿元；同时公司08年结算项目以中高档为多，因此公司08年结算毛利率将高于07年，预计在40%以上。行业调整同时也给不少综合势力较强的企业带来扩张机遇。在上半年利润翻两番的良好业绩支撑下，公司正逆市而动，稳步进行全国扩张布局，目前，保利地产已经进入全国十八座城市，国庆期间，保利地产新进入的杭州、天津、成都首次开盘，此次布局上海、成都、重庆，正是其不断完善全国市场的体现。08年下半年43亿公司债券又获准发行，为公司未来持续发展助推一臂之力，公司拥有良好的发展前景。资料显示，保利地产近年来采取相对激进的竞争战略和融资策略，已经初步形成了以住宅开发为主，投资地产为辅的产品结构，重点一线城市为主，二三线城市为辅的全国化布局。目前，公司以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，适当发展二线城市，扩大“保利地产”品牌影响力。当前公司的土地储备主要分布于广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、岳阳、佛山、包头等10个城市。土地储备中以普通住宅为主，占85%，低密度住宅占10%，商业地产占5%，各项地产配比起到了互补作用，重点城市和地区中心城市的土地储备合计占到90%，二线城市占10%。这种布局保障了土地储备的较高含金量。从项目开发周期看，08、09年将有大量开发项目竣工结算，预计08、09年公司业绩将有所释放。公司目前在建面积约976万平方米，土地储备约1,460万平方米，项目总储备2,436万平米。2008年全年新开工面积由年初的630万平方米调整为500万平方米以内，竣工面积由年初的360万平方米调整为约290万平方米。2009年计划开工面积较2008年可能下降10%-15%。公司目前项目储备足够未来3年以上的开发，现有项目资源可以保障公司未来4-5年业绩的稳定增长。公司的开竣工面积将视市场销售状况而随时调整。此外，商业地产是公司新的增长动力，是增厚价值的重要资产。商业地产初具规模，集中于广州区域，建面超过120万平米。公司的策略是不排斥商业地产，并择机继续增持优秀商业地产，最终达到商业地产利润贡献占30%，进一步保障公司业绩的稳定性。预计2012年后形成年15亿元以上租金收入。但在资金运营方面，公司的资金链也相对紧张。自07年以来经营性现金流量净额一直为负值，08年三季报显示，保利地产前三季度的经营性现金流量净额为-81.76亿元，相比07年同期-48.76亿元，同比减少67.7%。值得注意的是，资料显示，公司作为央企，是国资委认定的几家主业从事房地产的大型中央企业集团的控股公司，相比其他地产公司具有较好的政府资源。由于公司的实际控股股东保利集团是国资委圈定的主业为房地产开发的13家大型央企集团之一，2009年国资委将加快对央企的重组，公司面临重组国资委下属其他央企房地产资产的巨大机会。公司三季报显示，前三季度公司实现营业收入约66.9亿元，同比增长71.22%；实现净利润约12.7亿元，同比增长125.38%；每股收益0.52元。(丛力撰稿)

保利地产：漂亮收官

2009-01-07T19:56:00.000+08:00

保利地产全年销售额超过205亿，是2007年底制定的销售目标的85.5%考虑全年市场黯淡，这一成绩已经来之不易。
　　报告作者：陈聪、段海瑞撰写日期：2009-01-06
　　全年销售漂亮收官。
　　公司全年销售额超过205亿，是2007年底制定的销售目标的85.5%考虑全年市场黯淡，这一成绩已经来之不易。而超过20%的销售额同比增长在大公司中也处比较高的水平。(万科全年销售额同比下降8.6%金地前11月销售额同比上升12.9%。
　　整体来看，在国有房地产企业中，公司开发能力、控制成本能力和市场化程度都值得信赖;从全行业看，公司背景、文化传统和执行力也保证了公司拿地和销售的相对理性。
　　我们因此维持对公司“买入”的投资评级，并给予2009年15倍PE，即18.75元/股的目标价。

万科保利发布全年销售简报：未完成销售计划

2009-01-07T19:53:00.000+08:00

昨天，地产行业的两大龙头企业万科、保利地产均发布了2008年的全年销售情况简报，万科2008年全年销售金额478.7亿元，保利2008年实现销售额205.11亿元，均未完成年初制订的销售计划。

对两家公司的业绩情况，市场投资人反应平静，两家公司股价均随大盘起落。
　　有知情人士对记者表示，万科、保利对今年的销售情况早有心理准备，尽管其市场销售额未完成年初计划，但通过公司的种种市场手段，其在全国房地产市场所占份额却是有所增长的，最近一系列的救市措施，已经开始对楼市产生了效果。招商证券分析师对记者表示，对两家公司的业绩情况，市场投资人反应平静，两家公司股价均随大盘起落。从目前的情况看，行业的调整还在进行，成交量能否继续保持回升还需要观察，市场心态相对还是比较谨慎。(记者肖宾）

保利地产2008年销售额超200亿

2009-01-07T19:48:00.000+08:00

12月17日，位于广州的中环广场项目开盘，成交金额高达5.7亿，成为2008年广州压轴“日光盘”，且刷新了广州市中心豪宅盘2008年单日成交记录，保利地产以其强大的品牌号召力和产品品质为提振广州楼市信心注入了新的活力。
　　截止至2008年12月31日，保利地产全年累计销售金额达205।11亿元，同比增长20।36%，累计销售面积达258।49万平方米，同比增长29.48%。销售继续超越预期。可见，在其他大型开发商销售面积与销售金额方面均有下滑的楼市的调整期内，保利地产依然表现不俗，已经成为行业中的佼佼者。　　2008年，保利地产成交量不减反增、市场份额逆市稳升。保利地产全年销售金额在全国市场份额超过1%，所进驻城市整体市场份额达到了4.73%，较2007年大幅增长148.83%。即便在受调控影响较大的广州、上海、北京三大重要一线城市，保利地产的累计成交量较2007年度亦分别增长36.34%、45.81%、137.75%。其中，仅广州地区，保利地产实现销售逾57亿元，市场占有率达到11.1%的新高。新进城市项目表现优异，屡创当地销售纪录，成功地成为了当地市场的领头羊。据统计，保利地产前三季度共实现净利润12.67亿元，同比增长125%，利润指标及增长率已占据行业领先地位。　　保利地产认为，销售业绩能够在行业调整中保持增长的原因主要有三个方面：一是高度的品牌感召力。保利地产“和谐生活、自然舒适”的品牌塑造及国有上市公司诚信、负责任的品牌形象已经得到社会的广泛认可；二是基于品质的产品竞争力。保利地产从客户需求的角度进行产品生产，建立质量标准和监控体系，使产品具有良好的市场契合度；三是灵活精准的决策力。从今年三月以来销售策略及时转变，以高性价比产品贴近市场，超额完成全年销售任务。　　高度的品牌感召力　　继蝉联中国国有房地产品牌价值榜首企业之后，保利地产品牌资产超60亿元，跻身全国房地产综合实力前四强，并在《2008中国房地产上市公司TOP10研究成果》中再次榜上有名，位列房地产上市公司综合实力第二名、房地产上市公司经营规模第二名、房地产上市公司投资价值第二名，房地产行业的龙头地位进一步突显。　　围绕“和谐生活，自然舒适”的品牌理念，2008年保利地产启动“360°幸福守护行动”，从客户、品质、服务、合作伙伴、员工、文化等六大方面为客户和社会提供全方位"幸福守护"，在全国策划开展抗震救灾捐款、“守护火炬、守护幸福，保利地产赞助火炬传递"等一系列公益活动，并在4-9月在全国六大城市成功举办"保利地产文化复兴城市大型国宝巡展"系列活动，以国宝展来提升和拓展保利企业文化的内涵，彰显国有企业深厚的民族荣誉感，用国宝文化与保利企业文化对接，形成的实实在在的品牌，在全国形成良好的品牌效应。　　基于品质的产品竞争力　　保利地产16年来一直专注于为消费者建造高素质的精品住宅，始终坚持以房地产为主业，坚持精耕细作、积极进行业态创新、不断提升产品定位、全方位增加产品附加值，从而提高产品竞争力。　　2008年，不论是在新进入的城市长春、天津、成都，还是已经营数年的广州、北京、上海，保利地产全国各地销售捷报频传：6月1日，北京西山林语、百合花园双盘齐开实现销售21.11亿，创下北京区域同一家房地产公司住宅开盘当日销售的最高额记录，而西山林语以12.08亿元的销售额创造了北京地产单盘日销售最高额记录；长春保利罗兰??香谷单盘销售额破10亿，创造了长春历史销售记录……保利地产通过精雕细刻、以高性价比高宜居度的产品获得了良好的市场号召力。热销项目涵盖普宅、精品住宅、别墅、公园地产、高尔夫地产等多种房地产产品形式，规划设计亮点迭出，受到客户的认可与追捧。上海保利叶上海以类独栋的设计和令人耳目一新的建筑形象，在市场低迷的十一月推出，开盘当天销售3.04亿，售价高出周边同类产品10%以上；成都公园198则充分打造“我家在公园、公园是我家”的概念，并采用了6米挑高阳台、双套间、可变空间等产品创新，10月4日开盘单日销售350套，一周累计销售4.5亿，成为震后成都市场罕有的旺销产品。　　通过对不同项目的成功运作，2008年，保利地产从开发理念、产品设计、工程技术、销售管理等各方面展现出专业的房地产开发能力，为市场贡献出品类丰富的高品质产品。基于品质的产品竞争能力成为保利地产稳健发展的重要保证。　　准确的市场判断力　　对市场敏锐的判断力和准确的战略决策能力是保利地产成功的又一要因。面对全球经济的影响和房地产市场的调整，保利地产通过对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策。从今年三月以来，集团销售策略及时转变，随行就市、加快回款使得公司的定价更为贴近市场，为应对市场波动做了充足的准备。2008年，保利地产提出"三个提高"的口号，全面提高公司的管理水平、产品质素和开发效益，从产品研发、过程监控等环节提高房屋的工程建设质量，以超高性价比产品和高度的市场契合度抢占先机，让购房者真正感到物有所值。　　保利地产从2002年开始实施全国战略，经过六年的开拓发展，保利地产各区域控股子公司已进入规模开发业绩高速增长时期。城市和周边辐射区域已经从一两个项目的开发进入到了规模开发的阶段，开始源源不断的为保利地产贡献利润，实现了企业的可持续发展。　　2008年，保利地产以不断提升的专业素质、灵活准确的市场判断和品牌实力赢得了“逆市上扬”的良好业绩。面临更为严峻的市场形势，2009年，保利地产将继续坚持以品牌为导向，严格产品生产过程管理和质量监督，提高生产标准和规范，建立品牌互动营销平台，不断提高客户满意度。保利地产将以“智慧??成长??生活”为年度传播主题，“用智慧呵护企业成长，以和谐惠及业主生活”，让智慧根植于公司与客户的成长，与客户共享未来，共同实现“和谐生活，自然舒适”的生活理想！

方兴地产房屋租赁框架协议及框架协议下持续关连交易年度上限 (摘要)

2009-01-06T00:02:00.002+08:00

董事会宣布，于2008年12月31日，为监管本公司与中化集团之间的房屋租赁关系，本公司与中国中化集团公司订立框架协议。
于框架协议下：
. 本公司及或其附属公司与中国中化集团公司及或其相关的联系人士就位于中国北京的北京凯晨世贸中心及中化大厦的相关单位所已分别签订的相关具体租赁合同纳入框架协议的范围，由框架协议监管。
. 基于其对办公用房的需求，中国中化集团公司及或其联系人士有权增加现有租用单位的面积，或增加租用单位的数目，于2010年至2011年，前述增加的面积每年不超过框架协议下租赁房屋现时总面积的5%（如租赁房屋的可出租面积允许），且所有将来于框架协议签署後订立的该等具体租赁合同也将纳入框架协议的范围，由框架协议监管。
. 所有具体租赁合同下的持续关连交易将被合并计算并由合并後的年度上限调整，建议截至2011年12月31日止三个年度的合并年度交易上限分别为人民币2.04亿元、人民币2.46亿元及人民币2.75亿元。所有现有的各具体租赁合同下的相关年度上限于框架协议签署後不再适用。
中国中化集团公司为本公司最终控股股东，因而根据上市规则的定义为本公司的关连人士。根据上市规则的规定，本公司与中国中化集团公司签署框架协议构成上市规则下的一项关连交易。
由于纳入框架协议的持续关连交易一个或多个百分比率（盈利比率除外）按年计算预计将超过2.5%，故根据上市规则，签署框架协议和框架协议下持续关连交易的年度总交易上限除须遵守申报及公告的规定外，亦须经独立股东批准。本公司将召开临时股东大会，以寻求独立股东批准该签署框架协议和框架协议下持续关连交易年度总交易上限。中国中化集团公司及其联系人士将在临时股东大会上，就有关的决议案放弃投票。
本公司将成立独立董事委员会，以就该框架协议和框架协议下持续关连交易的建议年度总交易上限向独立股东提供意见，并将委任一名独立财务顾问向独立董事委员会及独立股东提供意见。
本公司将尽快向股东寄发一份通函，当中载有（其中包括）须经独立股东批准的框架协议和框架协议下持续关连交易的建议年度总交易上限的进一步详情，以及独立财务顾问的意见及独立董事委员会的推荐意见。
董事会宣布，于2008年12月31日，为监管本公司与中化集团间的房屋租赁关系，本公司与中国中化集团公司订立框架协议。于框架协议下：
. 本公司及或其附属公司与中国中化集团公司及或其相关的联系人士就位于中国北京的北京凯晨世贸中心及中化大厦的相关单位所已分别签订的相关具体租赁合同纳入框架协议的范围，由框架协议监管。
. 基于其对办公用房的需求，中国中化集团公司及或其联系人士有权增加现有租用单位的面积，或增加租用单位的数目，于2010年至2011年，前述增加的面积每年不超过框架协议下租赁房屋现时总面积的5%（如租赁房屋的可出租面积允许），且所有将来于框架协议签署後订立的该等具体租赁合同也将纳入框架协议的范围，由框架协议监管。
. 所有具体租赁合同下的持续关连交易将被合并计算并由合并後的年度上限调整，建议截至2011年12月31日止三个年度的合并年度交易上限分别为人民币2.04亿元、人民币2.46亿元及人民币2.75亿元。所有于日期为2007年8月6日的本公司招股书、日期为2008年9年8日及2008年12月15日的公告（修订本公司日期为2007年12月18日的公告）中所述的现有的各具体租赁合同下的相关年度上限于框架协议签署後不再适用。
中国中化集团公司为本公司最终控股股东，因而根据上市规则的定义为本公司的关连人士。根据上市规则的规定，本公司与中国中化集团公司签署框架协议构成上市规则下的一项关连交易。
框架协议
订立日期： 2008年12月31日
订约方：本公司（代表本公司及其附属公司）与中国中化集团公司（代表中国中化集团公司及其相关联系人士）
出租方： (1)中化物业管理，本公司的全资附属公司及为中化大厦的业主及(2)凯晨置业，本公司的全资附属公司及为北京凯晨世贸中心业主
承租方：中国中化集团公司及其相关的联系人士
租赁房屋：出租方出租其于现有具体租赁合同下拥有位于北京的(1)北京凯晨世贸中心及(2)中化大厦的相关单位予承租方。所有现有具体租赁合同下所租赁的相关单位共计建筑面积47,994.65平方米。承租方于框架协议有效期内可按需要续租，或增加或减少现有租用相关单位的面积，或增加租用单位的数目
承租方有权于2010年及2011年，每年向出租方增加租赁最多不超过框架协议下租赁房屋现时总面积5%（如租赁房屋的可出租面积允许）的额外面积
有效期限：受限于独立股东于临时股东大会上的批准，有效期自2009年1月1日起10年止
独立财务顾问将于会尽快向股东寄发的通函中对框架协议的有效期限的理由做出解释，并确认其属于此类合同的一般商业条款
租金：租赁房屋的租金由双方在具体租赁合同中约定。根据现时已签署并生效的各具体租赁合同，现有租赁房屋相关单位根据各具体租赁合同预计2009年年度总租金（不含物业管理费及其他费用）为人民币163,407,022元，具体参照下表
租金须由承租方按照具体租赁合同的约定，按月、季度或半年度向出租方以现金支付
物业管理费及其他费用：承租人应按照具体租赁合同的规定缴付租赁房屋相关单位的物业管理费及其他实际发生的相关杂费（视其适用者包括但不限于车位租金、车位管理费、停车费、水费、电费、煤气费、电话费、超时空调费、维修费及餐费等）。现有租赁房屋相关单位根据各具体租赁合同预计2009年度物业管理费及其他费用水平参照下表
物业管理费及其他费用需由承租方按照具体租赁合同的约定，按月、季度或半年度向出租方或由出租方指定的物业管理机构以现金支付
年度上限
预计年度上限
根据框架协议条款及现时已签署并生效的具体租赁合同条款，本公司预计截至2011年12月31日止三个年度内，框架协议项下持续关连交易的年度上限金额（含租金，物业管理费及其他费用）如下。该预计基于以下的假设作出：
. 所有预期将于2009年至2011年期间到期的具体租赁合同均以当时市场价格（包括租金、物业管理费及其他费用）续租；及
. 中国中化集团公司及或其联系人士于2010年及2011年，每年会向本公司及或其附属公司增加租赁最多不超过框架协议下租赁房屋现时总面积5%（如租赁房屋的可出租面积允许）的额外面积。
2009年1月1日至 2010年1月1日至 2011年1月1日至 2009年12月31日 2010年12月31日 2011年12月31日（人民币）（人民币）（人民币）预计年度上限（注一） 204,000,000 246,000,000 275,000,000
厘定年度上限的理由
董事建议截至2011年12月31日止三个年度框架协议项下持续关连交易的总年度交易上限分别为人民币2.04亿元、人民币2.46亿元及人民币2.75亿元。租金及物业管理费乃经本公司及或其附属公司与中国中化集团公司及或其联系人士按公平原则磋商後议定，并按当时市场租值及一般商业条款厘定。于预计以上该三年的年度交易上限时，董事所考虑的主要因素如下：
1. 基于租赁房屋附近地区同级别或类似商用物业单位过往市场租金调整情况，同时假设所有具体租赁合同于租赁到期前均按当时的市场价续租，董事预计租赁房屋相关单位的租金于2010年至2011年每年有约不超过12%的上调空间。
2. 根据框架协议及已签署并生效的具体租赁合同，相关的物业管理机构可基于成本的增加而对物业管理费进行调整。经考虑北京市最近几年物业管理成本的上涨幅度，董事对物业管理费于2010年至2011年以每年12%的预计幅度作出调整。
3. 其他费用为具体租赁合同下实际发生的各项杂费，因受市场价格变动及承租人实际需求变化的影响，董事按过往市场价格调整及承租人的需求变动情况的经验，对其他费用作出了于2010年至2011年每年预计10%上涨的调整。
4. 于考虑有关的年度上限时，董事亦考虑到中国中化集团公司及其联系人士于框架协议有效期内有权增加租赁本公司及或其附属公司于租赁房屋的其他单位，或增加现有租用单位的面积。假设中国中化集团公司及或其联系人士于2010年至2011年，每年向本公司及或其附属公司增加租赁最多不超过框架协议下租赁房屋现时总面积5%（如租赁房屋的可出租面积允许）的额外面积，董事因此对以上预估的总租金、物业管理费及其他费用调整後的总额之上再作每年8%预留的涨幅。
订立框架协议的原因及益处
目前，本公司及或其附属公司与中国中化集团公司及或其联系人士就租赁房屋已签订具体租赁合同，并就各相关具体租赁合同分别厘定各自的年度上限，但未就该等根据上市规则的要求须予合并计算的持续关连交易厘定明确的合并年度上限。董事认为，为更好的监管及控制双方之间的租赁关系，应就所有租赁房屋截至2011年12月31日止三个年度设定合并的总年度上限，而非为各具体租赁合同分别设定各自的年度上限。双方因此基于以下原因签署框架协议：
. 本公司及或其附属公司与中国中化集团公司及或其相关的联系人士就位于中国北京的北京凯晨世贸中心及中化大厦的相关单位所已分别签订的相关具体租赁合同纳入框架协议的范围，由框架协议监管。
. 基于其对办公用房的需求，中国中化集团公司及或其联系人士有权增加现有租用单位的面积，或增加租用单位的数目，于2010年至2011年，前述增加的面积每年不超过框架协议下租赁房屋现时总面积的5%（如租赁房屋的可出租面积允许），且所有将来于框架协议签署後订立的该等具体租赁合同也将纳入框架协议的范围，由框架协议监管。
. 所有具体租赁合同下的持续关连交易将被合并计算并由合并後的年度上限调整，建议截至2011年12月31日止三个年度的合并年度交易上限分别为人民币2.04亿元、人民币2.46亿元及人民币2.75亿元。所有于日期为2007年8月6日的本公司招股书、日期为2008年9月8日及2008年12月15日的公告（修订本公司日期为2007年12月18日的公告）中所述的现有的各具体租赁合同下的相关年度上限于框架协议签署後不再适用。
董事认为框架协议乃经过公平原则磋商後订立，并按照一般商业条款议定，该协议下交易的条款及相关年度上限公平合理，且符合本公司及其股东的整体利益。
有关本公司及中国中化集团公司的资料
本公司是中国一家大型优质房地产项目开发商及投资者，专注开发商用房地产。本公司亦为中国中化集团公司的房地产开发旗舰公司，开发、投资及管理房地产项目为其核心业务之一。本公司现有主营业务包括商用及住宅物业的开发、销售、租赁及管理。
中国中化集团公司为本公司的最终控股股东及关连人士，其五项主营业务包括农业、能源、化工、金融及房地产。
上市规则的涵义
中国中化集团公司为本公司的最终控股股东及关连人士。根据上市规则第14A章章的规定，本公司及或其附属公司与中国中化集团公司及或其联系人士签署框架协议属关连交易，当框架协议获批准後，现有及将来的具体租赁合同将受框架协议所监管，按该框架协议及具体租赁合同进行之持续交易为本公司的持续关连交易。
由于纳入框架协议的持续关连交易一个或多个百分比率（盈利比率除外）按年计算预计将超过2.5%，故根据上市规则，签署框架协议和框架协议下持续关连交易的年度总交易上限除须遵守申报及公告的规定外，亦须经独立股东批准。本公司将召开临时股东大会，以寻求独立股东批准该签署框架协议和框架协议下持续关连交易年度总交易上限。中国中化集团公司及其联系人士将在临时股东大会上，就有关的决议案放弃投票。
本公司将成立独立董事委员会，以就该框架协议和框架协议下持续关连交易的建议年度总交易上限向独立股东提供意见，并将委任一名独立财务顾问向独立董事委员会及独立股东提供意见。
本公司将尽快向股东寄发一份通函，当中载有（其中包括）须经独立股东批准的框架协议和框架协议下持续关连交易的建议年度总交易上限的进一步详情，以及独立财务顾问的意见及独立董事委员会的推荐意见。
释义
「联系人士」指具有上市规则所赋予的涵义
「董事会」指本公司董事会
「中种迪卡」指中种迪卡股份有限公司
「外经贸信托」指中国对外经济贸易信托投资有限公司
「凯晨置业」指北京凯晨置业有限公司，为本公司的全资附属公司及为北京凯晨世贸中心的业主
「北京凯晨世贸中心」指北京凯晨世贸中心是位于中国北京西城区复兴门内大街的一个商用物业
「中国种子」指中国种子集团公司
「本公司」指方兴地产（中国）有限公司，一家在香港注册成立的有限公司，其股份在联交所上市
「本公司招股书」指本公司股份于联交所主板上市而于2007年8月6日刊发的本公司的招股书
「关连人士」指具有上市规则所赋予的涵义
「董事」指本公司董事
「框架协议」指本公司于2008年12月31日与中国中化集团公司就中国中化集团公司及其有关的联系人士租赁具体租赁合同所租赁的相关物业，及就有关租赁物业的续租，或增加、减少租赁的面积或租赁单位的数目，或增加租用租赁房屋的其他单位而订立的房屋租赁框架协议
「具体租赁合同」指本公司及或其附属公司与中国中化集团公司及或其联系人士于框架协议签署前及签署後，就租赁房屋的相关单位所分别订立的相关的租赁合同
「远东国际租赁有限公司」指远东国际租赁有限公司
「租赁房屋」指本公司于框架协议下出租予中国中化集团公司及其相关联系人士的位于中国北京的北京凯晨世贸中心及中化大厦的相关单位之总称
「上市规则」指联交所证券上市规则
「物业管理费」指租赁房屋相关单位的物业管理费
「中宏人寿北京分公司」指中宏人寿保险有限公司北京分公司
「其他费用」指框架协议下，承租方根据实际发生的情况亦须支付给本公司及或其附属公司的相关杂费（视其适用者），包括但不限于车位租金、车位管理费、停车费、水费、电费、煤气费、电话费、超时空调费、维修费及餐费等
「立丰北京代表处」指香港立丰实业有限公司北京代表处
「中化广东」指中化广东公司
「中化国际北京分公司」指中化国际（控股）股份有限公司北京分公司
「中化信息」指中化国际信息公司
「中国中化集团公司」指中国中化集团公司，于1950年在中国成立，其五项主营业务包括农业、能源、化工、金融及房地产
「中化化肥公司」指中化化肥有限公司
「中化财务公司」指中化集团财务有限责任公司
「中化集团」指中国中化集团公司及其附属公司
「中化实业」指中化国际实业公司
「中化国际石油」指中化国际石油公司
「中化石油勘探」指中化石油勘探开发有限公司
「中化物业管理」指指中化国际物业酒店管理有限公司，为本公司的全资附属公司及为中化大厦的业主
「中化大厦」指中化大厦是位于中国北京西城区复兴门外大街的一个商用物业
「中化招标」指中化国际招标有限公司
「中化塑料」指中化塑料公司
「中化泉州」指中化泉州石化有限公司
「联交所」指香港联合交易所有限公司

建设政策性租赁房或对房地产市场有利

2009-01-06T00:02:00.001+08:00

对于“政策性租赁房”的推出，不少人担心会让房屋交易减少，影响房地产市场的发展。而满堂红有关人士则认为，目前房租已占了工薪阶层日常支出的大部分，比例基本在1/3以上，政策性租赁房的推出为工薪阶层节省了一笔可观的费用，有利于他们增加贮蓄，早日圆自己的购房梦，这无疑是为楼市积聚了更多的购买力。

11月17日广东省建设厅提出建设“政策性租赁房”，用于解决既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围，且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部的过渡性居住需求。业内人士认为，政策性租赁房制度将有利于兼顾各社会阶层的利益、解决“夹心层”的居住问题，并且有利于构建多层次的住房体系。
增加购房积累，未来对房地产市场有利
对于“政策性租赁房”的推出，不少人担心会让房屋交易减少，影响房地产市场的发展。而满堂红有关人士则认为，目前房租已占了工薪阶层日常支出的大部分，比例基本在1/3以上，政策性租赁房的推出为工薪阶层节省了一笔可观的费用，有利于他们增加贮蓄，早日圆自己的购房梦，这无疑是为楼市积聚了更多的购买力。
据了解，位于金沙洲的万科-万汇楼实际上就是一个现成的经济型租赁房项目，设计新颖时尚，适合年轻的工薪阶层。只要是属于无房无车、年收入在3万元以下的城市中低收入者，都可以申请租房。据满堂红成交数据显示，目前市区内普通的楼梯二房租金一般在1500元/月左右，即使是在同德围、同和等较远地段，有小区管理的二房单位基本上都在1000元/月以上，而较新的商品房基本上都在1500-2000元/月左右。而万汇楼的二房单位租金大概500元/月，以两人合租计算平均每人仅250元，比一般租房每月省250-500元不等，比租城中村的租金还要便宜。每月250-500元看似并不多，但是这点积累对刚步入社会的工薪阶层是相当重要的，有利于他们改善生活、自我增值从而增加收入，成为楼市的主力消费人群。对于大部分人来说，租房只不过是一个过渡，购房只不过是时间我金钱的问题。
对中低端租赁市场或有一定影响
由于政策性租赁房有一定的条件限制，主要用于解决既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围的中低收入者，多是刚入社会收入不高的工薪阶层，这类客户占租赁市场的比例有限，对于整个租赁市场影响不会太大，但对中低端租赁市场有一定影响，特别是同德围、芳村、沙太路、燕岭路等地段，另外城中村、市区内民房的住客也会选择设计、管理更好的政策性租赁房。
政策性租赁房对中低端住赁市场的影响力度，要看政策性租赁住房的供应量、所处地段以及对租客入住条件的限制，如果供应量在一个合理的水平，覆盖区域没有和上述地段重合而且监管到位的话，中低端租赁市场还是有相当大的市场，除了价格之外，地理位置、配套以及上班所需的时间都是租客考虑的重要条件。

商业地产融资活用金融租赁模式

2009-01-06T00:01:00.001+08:00

金融租赁亦称融资租赁或购买性租赁，它是指出租人根据承租人指定规格的设备，与供货商订立购销合同，根据此合同，出租人按照承租人同意的条款取得工厂、资本货物或其他设备（以下称设备），且出租人与承租人订立一项租赁合同，以承租人支付租金为条件授予承租人使用设备的权利。
　　通常，金融租赁的特点有：
　　1、购销合同和租赁合同必须相关联。
　　2、承租人选设备，出租方只负责付款购买和收取租赁费。
　　3、出租人可以收回全部或大部分该项交易的投资。
　　4、不可解约性：一般情况下，租期内租赁双方无权中止合同。
　　5、设备的所有权与使用权长期分离。
　　6、设备的保险、保养、维护、有效性等风险均由承租人负担。
　　7、首期租期终止后，承租人对设备拥有留购、续租或退租的选择权。
　　金融租赁有多种形式，其中，售后回租是一种特殊形式的租赁业务，它是指承租人将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从出租人那里租回。在售后租回方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。通过售后回租交易，资产的原所有者在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。
　　售后回租是在企业缺乏资金，急需改善现金流情况下所采取的一种筹资方式。与普通融资租赁相比，其特点在于它是承租人、出卖人为同一人的特殊融资租赁方式。在实际的运营中，售后回租是一种不错的融资、避税的融资手段。
　　参考金融租赁模式中的售后回租形式，可以用一种类似的模式为一些进入稳定经营期的且有大部分或全部产权的商业地产项目进行融资。
　　由于资金紧缺，加上商铺销售困难，目前国内很多商业地产开发商的日子实在难过，裁员和降薪只是暂时的生存手段，开发商毕竟要通过开发项目挣取利润来生存和发展。而在很多股权融资和债券融资渠道都行不通的时候，特别是原来较为易得的物业抵押贷款都无法办到的话，需要巨额资金量的商业地产开发商也不得不寻找更加有效的融资模式，而前几年流行的商铺分散销售的售后回租模式因其后遗症较多已在实际操作中被多数开发商弃用。富智&泽泰投资认为，金融租赁模式中的售后回租同样适用于部分商业地产项目的融资，其前提条件是商业物业进入较为稳定的经营期，且经营商或开发商拥有全部或大部分的物业产权，与商铺分散销售不同，这种形式是商业物业整体销售，之后再进行回租。
　　我们暂把这种整体销售回租的融资形式称为 “整售回租”形式，就是资金方以双方约定的价格买下融资方（通常是拥有商业物业产权的开发商或经营商）的经营中的整体或大部分商业物业，然后融资方再以双方约定的租金承租该商业物业。双方也可以约定在一定时间内由融资方进行回购，回购价格既可以按原售价，也可以按一定年限适当溢价的原则确定回购价。
　　这种形式可以设计以下条款以保证双方的利益：
　　1、租赁期与产权有效年限一样长。
　　2、租期内租赁双方无权中止合同。
　　3、商业物业所有权与使用权分离，各取所需。
　　4、融资方可以在合同履行一定的时间后以约定的售价回购商业物业。
　　5、租赁方可以将物业进行再抵押融资或转让给第三方，但必须保证融资方的承租权（经营权）。
　　6、其他条款。
　　对融资方而言，这种融资形式的优点有：一是达到融资的目的，使资金投入收益更大的新项目；二是保留商业物业的经营权，使经营得以继续；三是设计回购条款，在适当的时候回购商业物业；四是与商铺分散销售相比，整体销售的单价低一些，其绝对销售额当然也低一些，但其销售费用低，且能快速成交。该形式的主要缺点是管理商或开发商失去了商业物业的产权，因而无物业增值收益可言。作者:吴德云

中原第一线：上海中原地产12月租赁市场总结

2009-01-05T23:59:00.000+08:00

12月上海二手住宅租赁市场淡季特征显著，供需量仍处于低位徘徊状态。

据上海中原地产最新数据显示，继11月环比大幅减少36%之后，12月上海二手住宅租赁市场成交套数继续向下，环比减少约6%；全市租金水平稳中略有下调，环比下跌约4%。在成交区域上，全市大部分区域成交量基本稳定，部分区域波动明显，其中成交萎缩靠前的为宝山、长宁区，成交套数分别减少40%、21%；增长靠前的为静安区，环比增长35%，其中又以南京西路板块增长尤其火热，板块内住宅租赁成交套数环比增长达120%。
上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，年末历来是住宅租赁市场的淡季，加之今年春节长假提前至1月，使12月住宅租赁市场加速步入成交低谷；而年末利好政策积极推动二手房买卖市场交投活跃的同时，也间接促使住宅租赁市场的进一步收缩。
房东出租热情减退，租赁挂牌量下降。
一．近两月在楼市新政推动下，购房需求释放步伐加快，这也促使房东在心态上有所调整，造成了二手市场“租转售”现象抬头。其中又以中外环线间、90平方米以下、老公房为主的低端住宅居多，主要集中在宝山、闸北、普陀等区的中外环地带。这一类型作为租赁市场的供应主力之一，挂牌量的减少势必会影响到租赁市场的总体成交。
二．由于以中高端人士为代表的中高档公寓业主受金融风暴影响程度较深，尤其以港澳台以及日韩籍人士资金链整体趋紧；此外近期中高档公寓需求萎缩租金下跌，投资回报率逐渐走低，其中高端公寓普遍低于3%，也造成了中高档公寓租赁挂牌量收缩，买卖挂牌量增加。另一方面，由于部分板块内中高档二手住宅买卖价格下跌，间接拉低了板块内高档公寓租金水平，其中以长宁古北、卢湾新天地、静安南京西路一带的高档公寓聚集板块最为明显，租金普遍有20%左右的下挫。
客户租赁需求收缩，量价齐跌现象普遍。
一．与今年前三季度买卖市场浓重的观望气氛有所不同，年末受楼市新政影响，买卖市场观望气氛已逐步消散。之前部分选择“租房观望”的客户开始转投买卖市场，对住宅租赁市场需求起到了一定的分流作用，这在宝山、闸北等之前“转售为租”较为集中的区域内，直接表现为租赁需求的大幅走低。其中宝山区租赁成交套数环比减少40%，而闸北区12月租赁成交套数与十月份相比也有33%左右的缩减。
二．下半年金融风暴的打击，以及众多涉外企业的裁员减薪，受其影响中高端人群对未来薪酬预期普遍降低，造成了高端住宅租赁市场需求锐减租金下滑，如长宁古北板块，12月豪宅租赁成交套数环比缩减近一半。
由于12月份中下旬非普通住房税费减免、二次房贷松绑等重大利好政策出台，预计明年上半年买卖市场会在短期内进入集中释放，使租赁市场进一步收缩。同时09年1月份受春节长假影响，预计全市二手房租赁市场成交将依旧保持低位。
与此同时，由于中高端人群租赁需求依旧存在，在目前会转投部分中档偏上的住宅社区，其中轨道沿线部分知名商圈周边，一些租金价格优势明显、各方面品质较为突出的楼盘社区，中心区域如南京西路商圈、次中心区域如武宁路商圈等，租赁市场会相对活跃，具有较大的上升空间。
◆静安南京西路商圈
南京西路商圈地处南静安的南京西路沿线，属于南京西路。该板块一方面历史悠久，拥有成片整齐的历史建筑群，其中泰兴路一带石库门、老洋房集中，营造出一片浓郁的老上海风情；其次新房社区大多位于商业街周边闹中取静的地段，楼盘品质、居住环境均十分良好。另一方面，作为六大CBD之一南京西路商圈所在地，拥有恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富等顶级商业，商业、时尚气息浓郁，此外各类商业、生活配套齐全，向来是吸引在南京西路以及地铁沿线各大CBD上班的中高端人群的热租板块之一。
近期由于板块内二手房买卖价格明显下滑，租金水平也有一定程度的跟跌，如板块内的中凯城市之光，该案自10月以来，由于房东资金压力加大，以及内环内“245万”普通房“红线标准”影响，中小户型二手房买卖价格普遍下跌15%左右，受其影响租赁价格也下滑15—25%。目前社区内60平米的一房租近为6000元/月，部分社区边缘靠近马路的80平方米两房租金则跌至6000元以下，由于居住品质、价格等方面的优势明显，且中小户型适合自住的房源供应比较充足，因此吸引了众多租客的目光，租赁形式较为火爆。
◆普陀武宁路商圈
武宁路商圈地处武宁、曹杨两大板块交界处，普陀、长宁、静安三区交汇，距中山公园商圈轨道交通3、4号线仅一站距离，未来还有两条交通线即将经过该地区，此外武宁路一带至静安寺、中山公园、徐家汇等商圈均有直达公交，出行交通十分便捷。在商业配套上，武宁路周边拥有国内知名开发商绿地集团精心打造的精品级高档写字楼¬¬——绿地同创、科创、和创大厦等，集商场、写字楼、酒店为一体的明珠商业广场也将于年底竣工。武宁路商圈上商业繁华，商业文化设施齐全，日常生活相当方便。
当前板块内的次新楼盘有绿地世纪城（一、二、三期）、江南名庐、水岸豪庭、世纪同乐、逸流公寓等中高档楼盘，在楼盘品质、小区绿化上均保持着较高的水准，适中的租金水平吸引了众多在地铁沿线商圈上班的年轻白领入住。当前板块内以中小户型的一房或两房租赁较为活跃，租金价格始终保持稳定波动的状态。视社区档次不同，老公房租金大致在一房1500元/月，二房1800元/月；如绿地世家、江南名庐等中高档次新房源精装修租金大致在一房2500—2600元/月，两房在3000—3500元/月左右，临近年末淡季一部分房东在心态上略有调整，短期内出现了约10%左右的议价空间，但挂牌价格依旧没有太大变化。

链家地产暂停租赁代理

2009-01-05T23:56:00.000+08:00

从今年元旦开始，京城二手房经纪公司链家地产暂停接受房屋租赁代理业务。记者昨天了解到，由于在房屋租赁代理业务中，经纪公司很容易牵涉进房东与房客的纠纷，因此公司决定一律不再接受新的房屋租赁代理业务,而已和链家地产签订租赁代理合同的房源以及房屋租赁居间业务则不受影响。
　　房屋租赁代理通常是指全程代理，又称房屋银行。北京房地产中介行业协会副会长周宗楚昨天表示，租赁代理行业存在一定风险，经纪公司有权自主决定退出。
　　据周宗楚介绍，截至2008年年底，北京市已备案的房地产经纪机构共2334家。而目前符合房屋租赁代理条件的仅有30家，占比不到2%。既然资源如此稀缺，链家地产为何要将房屋租赁市场拱手相让？链家地产有关负责人表示，由于房东和房客在房屋租赁代理关系下并不见面，经纪公司必然要承担起更多责任，从而导致在三方之间出现纠纷的几率也远大于居间租赁业务。

金融危机冲击传统商业地产工业地产成投资新宠

2009-01-04T15:50:00.001+08:00

产权交易市场最近开始出现了新情况，以往极少出现在产权交易标中的写字楼项目开始频繁出现，这些写字楼资产的持有方正悄然退出。
　　在上海，蓝天大厦在建工程、人民广场板块的延福大厦及多个已建成楼宇项目出现在上海联合产权交易所。据不完全统计，今年9月以来，通过京、津、沪、渝四大产权交易所公开挂牌转让的房地产项目多达60余个。据上海联交所信息，今年至今通过上海产权市场进行房地产产权融资项目达152宗，成交金额151.75亿元，同比增长67.85%。
　　“国际经济动荡，国际大公司多少都受到了冲击，直接影响其在华对写字楼物业的需求，进而影响写字楼物业的租金、投资回报率出现明显下滑。”仲量联行中国工业部总监司徒艺分析，另一方面，高档的仓储物流等工业地产的租金、投资回报率继续保持着稳定的上升势头，相比之下，后者的投资价值将被更多资本挖掘。
　　据仲量联行最新发布的相关报告，第三季度，包括中国在内的亚洲仓储物流地产的投资回报率已经高达9.2%，而写字楼滑落至8.1%。
　　金融危机冲击传统商业地产
　　仲量联行最新发布的关于亚洲仓储设施投资的最新研究报告《中国物流市场的成长能否成为全球投资的新机遇？》披露，工业地产受到了关注，符合国际标准的仓储设施从现有市场中脱颖而出。写字楼物业租金面临着巨大下滑压力。
　　该报告预测，2009年，仓储物流地产的租金，国内几个主要城市北京、上海、广州、深圳、天津、成都均将继续5%-10%不等的较高增长率；而这几大城市2009年写字楼的租金前景几乎都不乐观，其中北京、广州将出现近15%的跌幅，而上海、天津也将出现约10%的跌幅，深圳基本持平。
　　华尔街金融危机、世界经济动荡，成为写字楼投资回报未来预期悲观的直接原因。而且，这种影响已经陆续显现。
　　中原地产的一份报告显示，2008年以来，上海小陆家嘴区域甲级写字楼上半年呈现供不应求，而下半年出租率则普遍下降，租金平均下降5%左右。
　　下半年，体量巨大的环球金融中心入市，更让受到国际经济不景气冲击的陆家嘴写字楼租赁雪上加霜，而环球金融中心自身的遭遇，也成为一个标志性的缩影，高盛证券曾经有意入驻该中心，但受金融危机的影响，最终放弃了该计划。
　　同在小陆家嘴区域的另一代表性物业中银大厦，2007年实现满租，今年前三季度出租率为90%，而种种迹象表明，第四季度将开始出现退租现象，另一些计划续租或扩租的客户，均表示会调整计划。
　　除了写字楼以外，这种颓势已经逐渐蔓延至整个传统商业地产领域，包括商铺市场。
　　最新的市场消息显示，上海吴中路上号称亚洲第一MALL的“成城购物广场”再次停工。而10月，成交商铺6.79万平方米，环比减少30%，当期供求比达到2.65∶1。截止到2008年11月12日，上海官方网站数据显示全市可售商铺总量为574.47万平方米，按照往年销售速度，这些存量需要4年时间才能消化完。
　　以租金为代表的传统商业地产投资回报率出现下滑趋势，直接刺激着资本套现撤退的神经。
　　除本文开头提到的各地产权交易市场新情况外，转让写字楼资产的还不乏通过多种途径的国内地产大鳄，其中招商地产(企业专区,旗下楼盘)(000024.SZ)正寻求旗下南京国际金融中心出售，正处于合同谈判，近期将签约。
　　资本投资热点转向
　　相比传统商业地产颓势渐显，高档工业地产的投资优势正逐渐为资本所关注。
　　仲量联行中国区物流基础设施总监王成志分析，各路资本对以优质仓储设施为代表的工业地产的投资兴趣正在不断提高，首先看中的就是预期的高回报，越来越多的国际级投资者涉足，如普洛斯、AMB和一些亚洲/国际基金。
　　“其次，这些工业地产稳定的租金收益，通常能以较长租赁周期满租，适合基金经理们将其作为核心资产组合，而且近两年，租金增长更为显着，投资回报率明显高于写字楼。”
　　中国的物流设施等工业地产项目，从2003年到现在的大量投资主要集中在三个核心区域：大渤海湾地区(北京、天津和青岛)、长三角地区(上海以及周边城市，如宁波)和珠三角地区(广州和深圳)，其中又以上海为最，仓储面积达到270万平方米。
　　目前来看，这些区域及其中的工业地产项目，甚至工业土地，已经成为各路资本投资的目标，将有更大规模的海外资本进入这个市场。
　　据记者了解，各路外资正储备资金等待经过长期调整的亚太房地产市场的最佳投资机会。这些资本中包括：8月份仲量联行旗下的“领盛投资管理”(LaSalle Investment Management)公司募集30亿美元的亚洲物业机会基金，可通过信贷使其规模扩大到120亿美元，拟投资于日本、中国及韩国；美林(Merrill Lynch)刚刚完成一只总值26亿美元基金的募资工作，为美林首只致力于投资亚洲房地产的基金；摩根士丹利(Morgan Stanley)最近扩容已有的一只房地产基金筹资，总额为数十亿美元，针对亚洲市场。
　　“近几年，仲量联行在上海仓储物流等工业地产方面的业务增长速度几近每年300%。但在成熟度方面，中国的仓储投资市场还相对较新，外资主要进入渠道是通过开发或合资。目前中国仍无可持续性仓储标准的强制性法规。”王成志透露。

金融危机下的商业地产何去何从？

2009-01-04T15:47:00.000+08:00

随着2008年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。
国内原本繁荣的地产市场，就像一个巨大的“温室”，只要盖好房子，老百姓排着队抢，导致许多开发商对于先进的企业运营管理方式并不重视，更多关注的是眼前丰厚的利润。但在金融危机爆发后，盖好的房子没人买了，资金无法回笼，以至于负债经营，不得不被迫大规模裁员，缩减日常支出。2008年11月9日，国务院出台了10条新政+4万亿元的“组合拳”救市政策，温家宝总理还突出点明了房地产行业的支柱地位。“国10条”新政的快速出台，短期内提震了国内市场信心。和美国救市政策相比较，中国政府救市政策出台迅速，并对短期和长期做出了基本的安排。房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，这一轮房市的调整对于住宅地产的冲击首当其冲，而商业地产究竟又“受伤”多重？住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来看，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。然而经历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。
商业房地产形式多样，主要指用于各种商业零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、写字楼、工业厂房、工业园区等经营用途的房地产，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3-5年才会有稳定的回报，由此资金一定不能缺少，再加上商业地产开发的复杂程度，因此，国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发。但在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。万达集团、SOHO中国、凯德置地等国内知名开发企业都在商业地产开发方面有所专注，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。近期外资“力挺”中国商业地产的动作并不少见。如成功收购了上海长寿商业广场的百仕通集团(黑石)，最近在上海浦东成立商业管理公司瀛石企业管理(上海)有限公司，吹响了其进军商业地产市场的号角。新加坡嘉德置地集团、英国地产开发及投资公司高富诺集团等海外资本都加大了对中国商业地产的投资力度，更是引起了市场的广泛关注。
金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中国社会科学院2008年10月10日发布的《2008年秋季报告》预测，2008年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，当前的金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。而我国“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金放开限了，在2008年底和2008年第一季度，应该说是商业地产的资产大鳄们张开大口呼吸的时候。
商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿，特别是宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。首先政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。国务院近期出台了扩大内需的政策，通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。其次，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。第三，稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的零售企业会适时购买。当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行生意活动仍会有很大的利益的回报空间。
当然，虽然在这里提倡商业地产行业对市场反应不要太过悲观，同时也要提示大家一定要警惕，此次金融危机对中国的经济影响还没有真正到来。预计2009年的市场形势将更加严峻，如果说现在就是冬天的话，那最多现在还只是个初冬，严寒远还未到来。那么商业地产该如何在此次的金融危机中求生存？
首先是要做好“过冬”的心理准备。“过冬论”在当今很是盛行，但不少人实际上并没弄懂“过冬”含义，认为消极应市就叫“过冬”，因而稀里糊涂地在冬季尚未完全来临时就已死去。那商业地产该如何“过冬”？笔者认为，从现在开始要开源节流，在规划商业地产时，应从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。其实现在，即使是金融危机之下的市场仍然不缺投资的资金与热情，而是缺乏与收益相匹配的商业物业，缺乏让投资者放心的投资产品。因此，对商业地产商来说，用清醒的头脑“过冬”，现在无疑是一个难得的市场机遇。
其次是要调整开发战略，学会经营。目前银行对商业地产项目的贷款非常谨慎，开发企业现在很难从银行融资，而商业地产项目开发周期长、投入高，对现金流要求很强，所以可以考虑与资本或其他企业合作，或与一些大商家合作，出让一部分利益，共同开发项目。商业开发商还必须学会经营，这是新的要求。商业房地产拼的就是经营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。
第三是要专业团队管理，确保项目质量。与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。专业的事情由专业团队去做，专业团队是持有商业成功必需。从前期的市场定位开始，再到招商规划与实施、商业规划与建筑设计，以及最后的运营管理，都应该由专业的团队去完成。
第四是要走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色。商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。
金融危机继续蔓延，已经对全球的金融业、房地产业产生致命的影响。房屋价格继续下跌，股票贬值，人民陷入贫困，就会紧缩消费，这必然对商业发展带来影响。如果经济衰退继续发展，商业地产将非常可能受到金融危机的传染。商业地产市场已经出现了一些新变化，一些卖家在进行交易时提高了资金预付金的比例。今后等待商业地产的将是一个平稳发展期。商业地产前途辉煌任重道远！需要大家努力，为中国商业地产的明天而备战！
[作者简介]:陈柳钦（1969—），男，湖南邵东县人，天津社会科学院城市经济研究所教授，研究方向:产业经济和金融理论。

调查显示：金融危机导致英国四成房地产经纪人失业

2009-01-04T15:44:00.000+08:00

新华网北京１２月２７日专电一项调查显示，受金融危机影响，过去１８个月中，英国全国约８万名房地产经纪人中有四成失业。
英国《每日电讯报》网站２６日报道，由英国全国房地产经纪人协会顾问罗莎林德·伦肖所做的这项调查显示，英国全国的房地产经纪人总数从去年夏天的约８万人下降到圣诞节时的４．８万人。同时，约４０００家或四分之一的房地产中介机构倒闭。这不仅造成房地产经纪人失业，也造成估价师、谈判员、管理人员和抵押顾问等失业。
报道说，造成失业的主要原因是房价和房产销售大幅下跌。据英国皇家注册测量师学会统计，目前房地产中介机构平均一周才卖出一套房，是１９７８年以来的最低水平。
调查表明，今年下半年是房地产从业人员失业最严重的时期，在５月时估计已失业的房地产经纪人仅为４０００人。
受金融危机拖累的房地产公司从大型到小型公司不等。伦肖的调查包括英国主要的房地产公司。

金融危机中仍不愿放弃保健品交大昂立徘徊在地产和金融之间

2009-01-04T15:42:00.000+08:00

与董秘对话・展望
金融危机中仍不愿放弃保健品
　　交大昂立徘徊在地产和金融之间
　　――专访交大昂立董秘陈功　

　　□ 本报记者贾丽　　　　保健业起家的交大昂立今年来可谓多事之秋。1月初，交大昂立因前总裁涉嫌违纪、违法事件，高层震荡剧烈，业绩也一直没有起色。　　2008年12月24日，交大昂立发布全年预亏公告称，经公司财务部门初步测算，2008年公司全年业绩亏损预计约为6000万元至1亿元。亏损原因是公司将对有关事项进行计提和提取资产减值准备。　　平安夜后，就即将过去的一年如何总结，及如何展望2009年，《证券日报》记者专访了交大昂立董秘陈功。　　计提预亏是为了甩掉历史包袱　　《证券日报》：交大昂立在预亏公告中提及，亏损原因是公司将对有关事项进行计提和提取资产减值准备，公司计提预亏的历史背景是什么？　　陈功：对历史账目的计提，2008年4月1日新一届经营班子组建完成后，相关成员在新的董事会领导下就相关财务数据进行了核查，不单是主营，保健品所占分量相对较小，涉及到公司整体的方方面面。　　《证券日报》：您对年报会有怎样的预期？　　陈功：2008年经营公司还是有一定盈利的，但是由于对历史账目的核查，把公司“洗洗干净”，需要付出的代价还是比较大的，整体的业绩会是负的。今年受减持交通银行的影响，在报表中反映的非经常性损益可能相对大些，但是，就在保健品这块我们力求利润是逐步提升的。我们已经从各方面采取措施保证保健业的逐步增长，今年的保健品销售比去年有一定的进步。　　2009年会加大保健业研发投入　　《证券日报》：2008年三季报显示，交大昂立今年第三季度净利润同比增长近25％。因为减持交通银行股票，公司第三季度共获得收益6148万元，同比劲增近2.4倍。但公司的主营业务保健品销售却一直没有起色。2009年交大昂立是否有什么手段和措施来加速保健业业绩增长？　　陈功：由于金融危机影响和保健行业大背景普遍不是十分景气，我们的压力也很大，不能保证有多少利润，2009年也是真实反映昂立基本面情况的一年。　　《证券日报》：交大昂立主营一直是保健品，在保健品方面是否仍有研发投入？　　陈功：经销的美国“天然元”推出的新品，天然膳食补充剂，回归传统滋补品，燕窝传统滋补品也重新包装上市。在年底加大促销力度，虽然对保健品是一个考验，我们在尽力。　　研发一直在做，传统滋补品会根据市场反馈陆续退出，不断推广具有科技含量的自有产品。市场调查情况，研发的稳定性，公司储备相对比较多，但是国家在对保健品新品的审批从紧，保健品相对受制约较大。　　在房地产业投资要谨慎　　《证券日报》：交大昂立的多元化发展路线似乎不是非常理想，2009年是否有收缩战线考虑，涉及领域是否有所侧重？　　陈功：保健品、房地产和金融是公司业务发展的三大板块。形式在不断变化，公司需要审时度势，公司会选择有条件的板块优先发展。　　《证券日报》：交大昂立此前拟将投入保健食品及生物研究的募集资金15953.34万元转投到昂立海泰和昂立同科这两家房地产类型的公司，变更投向为房地产开发。资金用于何处，是否已有相关收益产生？　　陈功：原先募集资金投入到保健品行业中包括三大块：研究所、工厂和营销渠道。现在在工厂有所收缩，目前主营没有大发展的环境，销售不是非常理想，工厂的持续投入是浪费资源。这部分成为闲置、短期内无法实现的募集资金投向。同时，在部分研发费用上有所缩减，避免不必要的资金浪费。将这两部分资金投向变更到房地产，做两块地的土地储备。一部分的募集资金已经投入到前几年的土地储备中。　　作为土地储备的地块，目前并没有实现销售收入，我们需要慎重考虑建造工程时机，但是土地的费用已经先期支付完毕。　　寄希望于金融板块　　《证券日报》：2008年交大昂立通过减持交通银行可谓在金融板块“玩转一把”，交大昂立目前同时持有的兴业证券其上市也被炒得沸沸扬扬，是否有可能再次参与其中？未来交大昂立是否还有股权投资打算？　　陈功：兴业证券是否能上市还是未知数，在目前的资本市场，减持也是对股东不负责任的行为。　　昂立之前是没有金融板块的，但是经过实际的金融操作，交通银行和兴业证券都是比较优良的资产，今后如果有机会和适当的时机，昂立也会有所参与。同时，杨国平是两市唯一身兼三职的董事长，旗下的大众交通对金融方面的操作也是有相当的想法和见地。

房融：金融危机下地产创新发展峰会完美收官

2009-01-04T15:38:00.002+08:00

12月25日，在圣诞节的快乐氛围中，被乔志杰先生誉为“中国房地产历史上要留下很深的印记”的过冬——房融. 影响力金融危机下地产创新发展高层峰会隆重举行。160多名地产金融企业总裁聚首一堂，共同研讨房地产企业过冬之策。

　　嘉宾云集的顶级盛会

　

　　本届峰会借鉴“段子派”掌门人冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)先生的风格，共分三个版块，第一个版块为找棉衣——金融篇，当前经济环境下，各国银行均以降息就市应对金融危机，或将推出相关经济刺激计划，中国政府也将积极应对；第二个版块为练内功——管理篇,应对扑面而来的金融危机，地产企业最终渡过难关，关键还是要靠提高自身管理水平；第三个版块为学先进——企业篇，邀请各地产大腕齐聚一堂，讲述各自企业应对危机的“高招儿”。

　　本次峰会汇集了众多房地产、金融、管理企业的顶级名家，包括中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)、永安信金融服务机构董事长、全国十大财智名人乔志杰、渤海金石基金发起人、嘉富诚国际资本公司董事长郑锦桥、北大纵横高级合伙人闵昱、基强联行副总裁张保强、中国顶级管理专家、亚洲八大名师、亚圣孟子71代传人孟昭春先生作为演讲嘉宾发表了精彩演讲。

　　参会嘉宾还包括：红桥区发改委主任马政、建委副主任张惠玲、南开区建委副主任钱丽、天津市政策研究室研究员张学明、天津市东盟贸易促进会秘书长樊燕来、昆仑置业副总经理何侃、融科置地总裁助理崔英莱等人　

　　大腕传授过冬之道

　　各位演讲嘉宾对于目前的地产严冬破冰之道进行了深入的阐述。

　　孟晓苏先生发表《现实的房地产金融之路》专题演讲，认为，我们内需的问题不能够都归于金融海啸，并从四个方面阐述了房地产企业的金融解决之道：第一个方面冲刺房地产信托投资基金，就是REITs；第二个方面就是重启和扩大住房贷款；第三是撬开房地产开发的大门；第四研究经济推进反向抵押贷款。孟晓苏博士精彩、高屋建瓴的演讲获得了与会嘉宾长时间的热烈掌声。

　　乔志杰总裁也认为，目前的地产冬天是一个“人为的冬天”，并对地产企业的过冬提出了三点建议：第一，可以认真地思考投资模式、发展模式、运营模式的改变；第二个实际上投资也是地产很好的开发模式；第三个改变就是资产结构的改变。另外。闵昱全面梳理了中国房地产金融发展轨迹。张保强先生对于国内房地产企业如何对接国际资本发表了精辟见解。管理大师孟昭春先生对于企业过冬的管理策略的阐述也引起与会嘉宾的强烈共鸣。

　　房融2008系列会议收官之作

　　本次活动是房•融2008活动系列收官之作。房•融2008系列活动自3月份以来，一直受到京津地产界的高度关注。成功举办了房•融2008天津房地产金融高峰论坛千人盛会、房•融2008天津房地产投融资峰会、房•融2008天津土地合作洽谈会、房•融2008中国（天津）首届工业地产高峰论坛等4次大型高端会议，获得业界高度肯定。“将天津推向世界，让世界投资天津”的理念也得到广泛的认同。活动总负责人谢长风(谢长风博客,谢长风新闻,谢长风说吧)先生表示，房融系列会议将持续举办，努力打造天津房地产投融资的超级平台。垂询022-27311226

金融危机下重庆商业地产或将会主题化

2009-01-04T15:34:00.000+08:00

如今的经济形势充满了变数。金融危机震荡，经济滑坡、房价下跌、成交低迷。在这种情况下，商业地产何去何从呢？针对这些热点，记者从这期开始将从商业地产租售比、商业地产的晴雨表、商业地产的销售模式分析、重庆商业地产的现状与发展趋势，以及在金融危机下，商业地产带来的创业机会做系列报道。

　　金融危机下商业地产机会
　　商业地产已经不仅仅属于单纯的房地产范畴，它实际上是一种复合地产形态，是通过商业与房地产业的有机结合，实现土地或者项目的最大价值。当住宅开发行业整体利润下降的同时，越来越多的地产商把眼光投向商业地产的开发，就重庆商业地产的现状与发展趋势记者采访了两位专家。
　　商业地产目前以社区商业居多
　　重庆立业房地产顾问有限公司总经理沈光明谈到：“目前，重庆商业地产已经过了中心商业的开发热潮，现在商业地产更多的是社区商业为主，在新的居住社区，将会出现与其社区定位相匹配的，为社区内业主服务，同时又能吸引其它区域消费者的特色商业中心、大型超市和卖场等。当然，也有小部分中心商业，就目前的商业地产已经是中心商业稀缺，在延伸发展，以社区商业居多。
　　 2009年商业地产将会主题化
　　沈光明同时分析说，商业地产明年将会是一个主题化的趋势，会更细分化。开发商会更注重人群锁定，主题细分等。就像最近我们正在策划的一个商业，就是以浪漫为主题，从恋爱、休闲、餐馆、娱乐、结婚等。
　　重庆迈德房地产顾问有限公司总经理赵宜胜也提到，对于明年商业地产的发展趋势还是要看市场经济的发展，从政府出台了一系列救市政策，到央行的降息等，对重庆来说都有很大的优势，相比之下重庆受益比周边城市要好，这样定会更加吸引购买人群。
　　金融危机下正是投次者创业好机会
　　在金融危机、经济萧条的情况下，房地产市场面临了很大的挑战，出现了消费力不够、部分价格下调等，但整理体来说，目前的形势对商业地产影响并没有想象的那么大，中国是一个大国经济也是内陆型经济，金融危机对商业地产并没有形成什么实质性干扰，一旦金融危机一过，整个经济都会逐渐攀升。其实对于投资者来说现在是一个购买时机，靠炒房、炒号等投机的时代已经过去了，一夜暴富的住宅投资神话也已经成为了过去，相反，选择一些成长性极强的商业物业进行投资，才是比较理想的投资渠道，只要在购买商业地产前计算好投资回报就行，只要能保证一年能有8℅的回报及收入，那就是非常成功的投资了。(记者吴娟)

房地产：09年度行业投资策略乘风而起

2008-12-31T17:01:00.000+08:00

房地产市场短期仍处于困难期，但由于开发商主动采取收缩战略，包括减少土地购置面积、降低开工竣工进度，放缓现金流出的速度，而且开发商也在逐步加大降价和促销策略，因此行业存货积累的拐点正在到来(图70、71、72)，全国每月商品房净新增存货从08年初以来持续大幅下降，目前已接近底部。
　　安信证券陶学明
　　报告摘要：
　　回顾：我们从9月中开始谨慎看多地产板块，10月22日将板块投资评级提升至“领先大市-A”，并持续至今。9月中至12月2日，我们已有连续10篇行业深度分析或动态分析报告推出，持续看好地产行业板块。
　　房地产市场短期仍处于困难期，但由于开发商主动采取收缩战略，包括减少土地购置面积、降低开工竣工进度，放缓现金流出的速度，而且开发商也在逐步加大降价和促销策略，因此行业存货积累的拐点正在到来(图70、71、72)，全国每月商品房净新增存货从08年初以来持续大幅下降，目前已接近底部。
　　宏观经济走弱，政府刺激经济政策频繁出台。中国出口部门面临持续恶化的压力、以及房地产市场持续低迷对宏观经济的负面影响加剧导致三季度及之后的经济增长显著低于预期。政府为拯救经济，多次下调了银行利率，并出台房地产新政以刺激房地产的成交。后续进一步有利于行业的政策可以期待。
　　低景气度时期，价格调整有利于存货消化。年初以来销售面积增速下降很猛，而开工面积增速向下调整持续的月份数相对较短，因此全行业的在建项目消化掉所需要的时间逐步在增长。随着开发商已经采取降价促销，这将有利于缓解高房价、低收入矛盾和高存货、低销售的矛盾。我们认为，为促进市场消化存货，在低景气度时期，价格调整是必然的也是必要的。而且，政策和开发商降价的共同作用下，市场成交在11月份已经表现出比较明显的阶段性回暖。
　　供给方面，国内保障房规划与建设加速，但对商品房需求中短期内难以构成实质冲击，负面影响极其有限。按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009至2011年，通过投资9000亿元，开工建设800多万套的保障性住房。但保障房有严格的准入条件限制，主要针对低收入和中低收入人群；虽然绝对量比较大，但由于我国保障房还是处于刚刚加速阶段，9000亿也仅能覆盖到城镇中不到4%的居民户；再加上保障房由于产品结构和区域的因素，与商品房将形成两个相对割裂的市场；同时结合香港公屋的案例研究，总之我们认为保障房至少在未来3-5年内对商品房的负面影响极其有限。
　　市场调整中，行业分化加剧，优质上市房企将会更加强大。从实际销售情况看，在市场调整中，上市开发类公司包括行业龙头万科、保利地产(14.40,-0.01,-0.07%,吧)2008年1-10月份销售业绩明显好于行业平均水平，08年以来公司市场份额相比07年进一步上升。
　　而且上市公司大多是全国和地方的优质地产公司，其整体的销售、负债状况、流动性、现金流、盈利能力等状况也是明显好于行业平均水平的。银行虽然存在“惜贷”现象，但品牌优质开发商会受到差别化礼遇，具有融资优势。
　　经济周期性复苏启动中，地产行业往往最先受益，股票板块提前反映。房地产行业往往在经济复苏启动过程中最先受益，这主要是由于在经济进入萧条阶段后，经济刺激方案、宽松货币政策的实施等对地产行业的正面影响最为显著。而且股票市场往往比地产市场更先反映。
　　目前，地产板块股价过度低估状况已经有较大缓解，但仍有上升空间。我们从9-11月份的行业深度报告和动态分析报告中多次提到，地产板块估值处于历史底部；虽然地产市场仍然低迷，经济实体经济处于下行阶段，但经济刺激和货币放松等政策对地产板块形成趋势性向好，当10月22日国家房贷新政出台后，我们将地产板块的投资评级调整为“领先大市-A”。同时，考虑到投资市场虽会有波折，但地产板块，尤其是龙头和优质地产公司具有投资价值，建议投资者在下调过程中买入。
　　从10月中下旬以来至今，地产板块确实走出一波领先大市的行情。
　　行业前景：
　　开发商，尤其是优质上市房企，融资环境在改善；
　　后续进一步有利于行业的政策可以期待；
　　高存货、低销售矛盾改善的拐点正在到来，全国商品房每月新增净存货自年初以来在不断降低，08年10月份已在较低的量(图70)；
　　行业分化过程中，行业龙头和优质上市房地产企业的优势将更加扩大增强。
　　投资建议：
　　行业、货币、刺激内需等政策都呈现趋势性向好，消费者预期将进一步扭转，后续政策仍可预期，我们维持行业“领先大市-A”的投资评级。
　　我们建议投资者关注行业龙头和品牌、财务稳健、或产品具有区域优势的优质地产公司。
　　对我们股票池中万科、保利、张江高科、华侨城、金融街、招商地产、中华企业、陆家嘴公司继续给予“增持-A”的投资评级。
　　虽然存货拐点正在到来，但短期内由于行业存货仍处于高点，销售回升到正常的水平还需要时日，因而开发商依然处于销售压力最大的时期；受经济影响，消费者购买意愿受到抑制。因此建议投资者借波动的机会增仓，股价向下调整过程中是较好的建仓机会。
　　风险因素：经济走向复苏的进程会有波折，观望气氛打破需要过程，因此房地产市场短期内仍会有波折，我们仍然建议投资者在股价下调过程中建仓，不宜过度追高，除非股票市场有极大的利多政策或产品出台。

高端访谈：地产09年中回暖做老总比打篮球累

2008-12-31T16:52:00.002+08:00

中体产业集团股份有限公司副董事长、总裁是一位传奇人物：今年60岁的他早年是一名优秀的篮球运动员，退役后做教练员，然后投身商界，成为中体产业集团最早的缔造者之一。

　　中体产业集团股份有限公司副董事长、总裁是一位传奇人物：今年60岁的他早年是一名优秀的篮球运动员，退役后做教练员，然后投身商界，成为中体产业集团最早的缔造者之一。而作为地产界著名的品牌，中体奥林匹克花园产品在地产界享有盛誉。本期焦点网高端访谈专访这位智慧的老人，就时事、地产以及人生经历对答。　　时间：2008年12月25日　　
　　嘉宾：中体产业集团股份有限公司副董事长、总裁吴振绵
　　主持人：焦点网新闻中心副主编马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
　　◆文字实录◆
　　【主持人】：我们08年奥运会刚刚开完，而且中体产业在这个过程当中发生了很大的作用，中体产业集团本身来讲，房地产业务是占到非常重要的部分，我们知道现在这轮调整过后，咱们这块业务会不会有一些什么样的变化呢？
　　【吴振绵】：实际中体产业下边一共有三块业务，一般房地产这块占的是比较主要的，第一，占用的资金量最大，第二，可能利润在中体产业整个利润组成过程当中也占了最主要的部分。几年来，大概是从01年开始，我们进入房地产以后，房地产的收入就一直占中体产业主要的收入。大概在去年的时候，我就有一种感觉，当然这种感觉并不一定正确了，我就觉得做房地产，比如说沿途，不管是在北京，在任何一个地方，坐飞机，机场高速啊，你发现各行各业都在介入房地产，而且谁进入房地产都赚钱，这是一个现象。
　　另外一点，我自己的这些项目，建一个就赚一个，而且销售的速度都非常快，市场有一点不正常的反应，这就是我的看法，就觉得房地产这个市场不是那么正常，凡是不正常的事情可能最后要出问题的。
　　【主持人】：这个大概是在什么时候？
　　【吴振绵】：去年年底吧。
　　【主持人】：是一种直观的感受还是？
　　【吴振绵】：是一种感受，正一个证券公司的老总聊天，他们也开始进入房地产了，比如跟石油公司的或者跟电器公司的接触，大家都在做房地产。而且你发现，有的已经进入了就觉得赚钱了，就跟你探讨，原来还探讨体育产业、探讨健身，最后跟你一谈几乎都谈房地产。所以我就觉得，房地产很赚钱，市场很火爆，我们去年房子反正建一期就卖，都没有听过哪个房子卖不动，极个别的可能卖的慢一点，其他都很快，实际上整个市场都这样，我们看谁卖的都很快，所以我感觉不正常是在这个地方。
　　另外，作为体产业来讲，我们这么多年肯定是对本体产业抓的还不够，尽管我们有三个集团，一个是奥林匹克花园集团，一个是健身集团，一个是竞赛集团，健身集团我们目前在全国建了40几个俱乐部，覆盖了十几个省的城市，当然主体在北京了，虽然利润不高，但是国内的影响很大，品牌也是名列前茅，应该说这块国家体育总局也很支持，我们作为体育产业公司这是我们的分内之事，应该说有一定成绩，但是利润收入很薄。
　　再一个是竞赛集团，这几年个全力以赴都在做奥运会，奥运会我们介入的项目比较多，大家知道门票的总代理、特许产品的销售，还有赞助商服务，文化广场的建设，大型活动的组织，火炬接力的参与等等，几乎是在中低产业大多数，除了房地产这块其他都在参与着奥运会的各种项目，应该说也不错。
　　【主持人】：中体产业股票涨的也不错。
吴振绵　　【吴振绵】：因为其他的行业也在上，包括健身和竞赛这块也在往上走，所以我们就考虑房地产这块，整个我们蛋糕当中这两个项目在不断的扩张。我觉得，房地产这块又有一些我觉得不正常的地方，他们可能都知道，在今年年初的时候，我们每年年初一二月份召开一个全国的总经理会议，凡是中体产业控股的子公司，大概有几十个公司，总经理、副总经理每年年初在一起要总结去年、布置新一年的工作任务。那个会上我就正式提出了，要保证房地产稳步发展，要大力发展体育产业，提出两个战略转移，一，向国际化转移，中体产业尽管说我们的健身、我们的房地产、我们的竞赛都已经跟境外有所合作，松散、紧密的合作都有了，但实际上占的比例并不大，所以我们提出向国际化转移，就是我们要找更多的国际化的体育机构跟我们合作，包括房地产机构，反正要向国际化转型，这是一个口号。
　　另外一点，提出要向文化体育产业转型，过去的十年是房地产发展最火爆的十年，可能今后的十年是文化体育产业发展最火爆的十年，这是我当时提出的这么一个口号。当然科学理论也不只是凭一种感觉，在去年年底的时候，我把银行所有的欠款全部还掉，就是不再欠一分钱，整个08年集中全力，公司上下，除了房地产公司这块，我们几乎没怎么动，其他的集中所有的财力、物力都在做奥运会，一直到今年奥运会的胜利结束，就是我们这一年过的。我们相对来讲，可能就不会有些房地产公司显得的资金那么紧张，因为去年的时候我已经把钱都还完了，我手里还留了一部分资金，今年又没想更多的拿地，尽管我的土地储备可能按照我们自己有一个期望值，我们的土地储备要保证在多少万平方米之内，我们用自身的自有资金也可以把这些都解决了。就是说，保证了一定数量的土地储备，然后大力的发展文化体育产业和向国际化转型，这就是今年我的主要精力，跑美国SMG、AEG，跟NBA谈，前段时间一直大力做的，包括我们奥运会的火炬接力，和奥运会做的那么多工作，都是向文化体育产业转型，我们可能现在做的最重要的就是说，按照国际奥委会的要求，每个城市开办奥运会之后应该有一个文化遗产留在这个国家，我们现在几乎全力以赴在做这项，包括我们和国家体育总局下属的体育文化管理发展中心，包括和其他的，比如说奥尔夫求协会、台球协会、田径协会，包括现在的篮球，蓝管中心，这些我们都在谈，加大力度向文化体育产业方面发展，这就是我们最主要的一个任务，目前的发展战略。
　　这一年下来，虽然不是说很理想，但是收获还是很大的，文化体育产业转型取得了一定进展，向国际化转型也取得了一定进展，整个体育产业，包括今年的奥运会的收入，对我们来说也是不错的，所以今年应该说可能是中体产业发展最好的一年。从建公司以来，今年利润可能是最高的，尽管有经济危机，这个危机、那个危机，对我们都没有什么太大的影响，也可能对我们的负面影响明年可能会表现出来，但是今年最起码没有表现出来，因为奥运会我们还有一块很好的收入在这里。
　　所以对这三个资源，我说最大的愿望就是把这三个资源整合在一起，就是说我们不要做纯房地产，在我做的房地产当中，又有体育，又有健身，又有文化，又有商业，把这些能融在一起，这就是我们目前的一个发展方向。后来我们提出中奥广场也好，提出奥林匹克村也好，这些目的都是要把中体产业的资源能整合在一块。我说要做1+1，再加1，1+1必须要的于3，而且我们能力做到这点，这几年我们做奥林匹克花园，实际上就是把体育和房地产嫁接在一起了，在社会上反映很好，大家很受欢迎。我们下面再做的项目当中不光是这个，我们甚至于连博物馆、会展中心、酒店、商业，把这些东西都放进去，这样可能对项目的资源组合，和这个项目对社会的吸引力，包括对城市的标志性建筑，都会起到很大的作用。就是将来发展的项目当中，肯定是房地产在这里边还要起主体作用，最大的投资，过去我们盖一个运动城，把全民健身房在里面，我们现在就把体育比赛、体育会所、体育项目，包括一些体育场馆都放进去，更大的一个复合，这就是我们下一步发展的主要方式。
　　【主持人】：刚才你讲到国际化，能具体讲一下国际化的内涵吗？
　　【吴振绵】：比如说中国，五棵松的篮球馆可能有的去过都看过了，像这样的体育馆跟国际大牌的体育馆相比就差的太多了，就明显表现出，只有体育功能。
　　【主持人】：没有其他的一些娱乐或者商业的。
　　【吴振绵】：在国际的这些，里面不管吃的、住的、乐的统统在里面，而且利用率是非常高的。我们向国际化发展最大的特点，我们要把国际上最大的体育场馆管理公司能跟他绑在一起，像AEG，在管理五棵松体育馆，我们跟AEG谈已经三四次了，已经多次达成一些意向，目前在体育场馆，下一步NBA进中国，我们可能还有一些洽谈。我们除了跟他谈以外，还要跟SMG谈，AEG管的全世界顶级的体育场馆，像湖人队的主场，这些场馆。但是美国在总部在费城的叫SMG，他管理的场馆比AEG还要多，但是相对来讲他管的不是顶级的。
　　【主持人】：你是觉得他更适合中国的？
　　【吴振绵】：对，中国的形象可能跟他更适合，我们国际化的发展也不是一下马上就合作成功，我们在不断的考察对方、了解对方，再根据中国的国情，比如说我们现在有一些体育场馆我们正在把他们联合起来，利用国家体育总局这种优势，和中体产业这种优势，我们把这个体育场馆能够松散的或者紧密的联合在一起，我们可以举办更多的比赛，比赛举办的越多，这个城市功能显示的越优秀。另外一个，成本越低，要不我们体育场馆建了以后利用率太低。像武汉的体育中心，市长跟我说，建完以后花了6、7个亿，7、8个亿，一年就搞了三场活动，老百姓意见很大，向国际发展，也是学习国际的先进经验，把场馆利用起来，像NBA的场馆一年有200多场活动，一般的场馆要保证150以上，中国的体育场馆，除非有固定比赛这些，剩下没有几个能有超过10场活动的，这是我们一个既是发展方向，也是主要任务。
　　【主持人】：就是国际化第一个方向，第一，首先要跟国际这方面最专业的公司进行合作，而且增加我们体育场馆的利用率，其他方面呢，对中体产业来讲？
　　【吴振绵】：跟他合作，这些公司，不光对体育场馆的管理。
　　【主持人】：可能有理念在里边，是吧？
　　【吴振绵】：他自己拥有很多球队，比如大家知道的湖人队，这就是AEG的控股股东，贝克汉姆那个队也是AEG的，当然我们现在可能有一部分场馆归我们管理，我们自己还没有拥有自己的球队，比如现在我们可能想办羽毛球职业赛，我们也想买篮球队，我们也想买足球队，也想买羽毛球对。
　　【主持人】：中国联赛可能整个吸引力比较低一些。
　　【吴振绵】：就是，我们选择适合我们的，而且在社会比较有影响的，通过运作甚至还能盈利的。比如说湖人队，湖人队现在的价值大概10几亿美金，当然包括自己还有一些体育场馆，想当初20多年前它转让出才卖6千万美金，目前等于翻了20倍，20多年发展当中整个净资产增加了20倍。
　　【主持人】：价值投资，也可能我们现在中国的有一些球队和有些场馆，很可能将来会有20个以上的投资回报？
　　【吴振绵】：有多少不敢说，但是我们想会增值，这就是体育产业的中国组成部分。另一个想法，把这些反过来再促进我们的房地产。
　　【主持人】：我们现在第三块业务，您能估算一下大致占的比例吗，或者将来希望它达到什么样的比例？
　　【吴振绵】：将来最大的比例是这三个项目结合在一起，比如说打造大型的，比如之我们的三亚在洽谈，我们可能做一个比较大的项目，那里面可能包括博物馆，这是文化，有体育学院，有体育项目，还有宾馆，还有度假村，还有商业，还有文化广场，那这些就是一个中体产业最典型的一种，把各种资源整合在一起的一种项目。
　　【主持人】：不能明确说我这是地产？
　　【吴振绵】：纯做这个不行，在国外的地产，比如说AEG，现在的AEG广场，洛杉矶那个主场对面的那块，就在它一个地区方块之内，有一个湖人队的主场，将近2万人的体育馆，这个范围之内又建了一个8千人的综合剧场，文化、文艺全含里边了，又做了一个ESPN制作基地，传媒方面的，又做了一个将近20万平方米的商业购物中心，都在这个广场里边，又做了两栋高层，购物中心是合在一起的，下面是群楼，上面是高层，既有不同产，也有文化，还有传媒，还有体育，都在里边。
　　【主持人】：应该说都是挣钱的行业。
　　【吴振绵】：他用这些所有的东西就把人气聚集起来了，他的手笔就很大，这就是我们学习的帮忙。我们非常关心AEG，我们把AEG作为我们学习的榜样，他不光在美国做，在英国做，也在加拿大做，他做了这样巨无霸的项目，10几亿美金的项目他已经做了几个，他现在马上要改造五棵松体育馆了，因为五棵松篮球馆跟他的篮球馆比根本就不符合要求，里面没有商业化的东西，这是一个纯竞赛功能的，就是打球、看球这两个功能，休息，没有别的了，而他的篮球馆里面什么都有了，另外像我们包厢才几个，湖人队那包厢三层，一层60多个，光包厢就200多个。
　　【主持人】：而且能容纳全世界的媒体。
　　【吴振绵】：一个包厢一年的租金要30几万美金，所以它的商业兴很强，而且配置的很合理，这就是我们把它列为学习榜样，又要学习，又要合作，这就是我们的方向。
　　【主持人】：如果说要达到刚刚您说这个方向的话，您觉得目前咱们还缺什么东西呢？比如说观念上，比如说钱，还是说人才，还是说管理呢？
　　【吴振绵】：应该说都有，一般你谈这个项目当中，随着发展地方政府现在支持力度很大，很喜欢这种综合性的项目，应该说是资金和人才都应该说也缺，但也不是主要的问题，问题就是市场对它的接受能力有多少，比如我们建了2万人的体育馆，会不会有2万人来看球，我前两天跟体育总局领导和NBA中国的总裁陈永正一块吃饭，我给他分析了一天，到美国去看球了，NBA的比赛总是那么满场，票价很贵，大家很愿意参与，在中国会不会做到这点，前几天那场篮球赛我去看了，我发现观众一半多吧三分之二不到，中国人的这种参与精神是经济问题还是概念问题。
　　【主持人】：他们都工作看孩子去了，所以没时间。
　　【吴振绵】：比如说我到洛杉矶的时候要去看场比赛，我儿子在那学习，我说来吧，人家请我到包厢里看球，你过来看吧，他说这场球没有什么意思，这场球两个队比分差不多，这是他刚到美国的时候，按照中国的概念，这两个球队水平差很多，差几十分了，但是在NBA不一样，可能最后赢20分，没有说比赛一开始就压20分大，大家看着没意思，自始至终都保持很热烈的场面。
　　另外，中国的观众和外国的观众还有一个差别，外国的观众地域倾向性不大，06年我去看世界杯，我看了韩国对法国这场，在东德的那场球，我去了就有倾向性，我就希望韩国队赢，因为毕竟是亚洲的。我斜前面坐着两个老外，看着像欧洲人，从进来以后就很活跃，连喊带叫，后来法国队进球了，他欢呼的不得了，我脑子里判断他是法国人，没两分钟韩国人又进球了，他乐的不比法国队进球差，所以我就觉得法国人看球地域观念不是很强，只要好球就鼓掌，这也是老百姓的水平。中国我担心这个市场就在这儿，我做完了比赛他不看怎么办，所以资金、人才这些东西应该说都不是很担心的，地方政府支持的力度，最后到市场这块我们有没有信心，这是我跟NBA他们谈我的看法。当然他们在全国要做12的城市，做大的体育馆，迎接中国篮球的比赛，他们想的很大，但是中国的篮球什么时候能达到像国外这样，可能有很好的社会保障，我不用上班，我失业了拿救济金也可以看球去，这是很重要的。但是中国人口有很多，说美国人前都失业全救济也就两三亿人口，中国能看得起球的两三亿人还是能找出来的，但是愿意不愿意来看，所以坐在家里看电视舒服还是出去看，所以这是我们对市场有点摸不准的地方，担心就在这儿。
　　【主持人】：我们回到房地产的问题，从目前的一个状况来讲，你觉得现在目前市场上一些观点你比较赞成哪一派呢，好像大家现在肯定的都是对未来比较悲观的？接下来的问题是，中体产业集团你们在奥林匹克花园这个模式，您觉得有没有其他的创新，或者您觉得现在这种状况更好？
　　【吴振绵】：两方面的观念我都接受，一个是要稳步发展，我们从今年年初就提出稳步发展，我们没有更多的土地储备，现行的项目当中当然我们也积压了几十万平方米的房子还没有卖出去，我们现在的观点就是说，一个合理的价格和市场判断和真正的成本结构，我们有一定的利润，还不高，很合理，我们就按照目前这种结构往下走。有一些项目没有开发，不具备条件，我就先停掉，缓一年、缓半年再开发，这就是我接受的保守思想的观点，我也保守一点往前走。第一，土地储备不多，第二，房子我也不落价，第三，我充分的把现金准备好，我不欠土地款，我也不欠民工钱，也不欠银行钱，就是面对目前困难阶段我们公司的打法，我们可能准备的比较早，今天跟他们回去说，云南一块地10几个亿我们没拿，大连一块地7、8个亿我们也没拿，这两个地都拿了我们不就困难的够呛了，不敢现在说我们的现金还可以，但是最高峰我们没有拿地，对我们压力就很小，在我们资金完全许可的情况下闲着也是闲着，我们就拿了点地，我们觉得合理，土地储备问题就不大了。本来我们的房子利润就不是很高，也不是建的非常高档的住宅，从面积积压这块我还能承受得了，我就不着急去降价，我也不一定非得跳楼、跳水，我稳步的卖，能卖多少卖多少，当然我也不去加大宣传力度，去等待市场。
　　乐观一点，我就觉得，一，政府的宏观调控现在力度很大，谁都能看出来，看出这届政府确实是很卖力气，为了全国的经济发展，特别是前段时间的30年改革开放总结，胡锦涛总书记讲的这几句话非常实在，贴近老百姓，不动摇，不懈怠，不折腾，第一，说的是老百姓的话，大家非常理解，第二点，决心表示的很准确，改革开放没有动摇，因为他说不动摇可能有些人动摇了，他说不懈怠肯定有人懈怠，他说不折腾就是有些人折腾，我们就坚定不移的，明天我把这几个大字都贴在我们公司门口，让大家都记住，我们对于改革开放就是第一不动摇，第而不懈怠，第三不折腾，现在我们就用嘛，有些公司干部调整，我说那就说出理由来，理由不充分就别折腾，干的好好的折腾什么啊，既学习又理解，还能落实到实际情况当中去。
　　因为只有有这么多的力度，他只要坚定改革开放，坚定市场经济，很快会恢复过来，因为中国的住需求特别大，你说人活这一辈子谁不希望改善自己的生活条件，生活条件最重要的就是居住条件，居住条件说车都是第二位，说我得住一个好房子合适，符合我的生活的一种房子，然后才能想买车这些事，所以我觉得住房是第一需求，我看我们现在的住房条件跟国外比，前几天我去一趟洛桑，我去周边的小城市考察，你看人家的小城市，几万人口的小城，找不到我们那种破烂房子，四面漏风的房子。就是说中国的城镇住房差距很大，差距很大就要改善，要改善就要有需求，所以政府拉动内需也好，积极的调控也好，都会把我们担心的东西调整过来，调整过来我相信，可能是今年年底想乐观是不可能了，因为有些人可能面临这种经济危机也好、金融危机也好，可能有一种观望思想，这种情况下就很难避免有一些房地产公司，到这时候年关了，温家宝也好、总理也好、总书记也好，都要求不能欠民工钱，民工钱是一定要给的，包括本公司也说民工钱不许欠。银行钱要给吧，土地款要给吧，材料款、工程款都要付，年关算帐的时候到了，肯定会有一些房地产公司面临着这种情况下，只有一招降价卖房子，挺不住了才降，像我们能挺住肯定就挺住，挺不住就降价，降价势必还会有不会往上走，还会往下降。
　　还有咱们听说，小业主欠钱跑了，跑了怎么办，就要经过法律程序解决这个事，法律要有一个过程，三个月、五个月，房子抵押了、拍卖了，可能还会有，所以我想可能是，我们挺过今年年底、明年的上半年，肯定明年下半年，我判断，个人之见，应该很快就能起来，起来以后房地产也不会像过去那么暴利，大家都很冷静了，购房者冷静了，卖地的也冷静了，卖房子的也冷静了，这几个冷静了中国的房地产就成熟了，成熟了就平稳了，你有10%的利润大家都不会有那么多意见，给我们编一个黑歌，实际上有些地方利用有些手段，拿的地很便宜，卖的价很高，不排除这个，实际真正的像我们这样的开发商，没有那么高的利润，我们随行就市差不多偏低就可以了，有一个合适的利润。经过这一轮金融危机之后，中国的房地产行业下一步会稳定的发展，所以我跟他们说房地产还是最主要的组成部分，但是不要指望将来有很高的利润，会有一个很合理的利润。
　　【主持人】：您觉得现在的地价怎么样？
　　【吴振绵】：就靠宏观市场调控了，政府一卖就流拍了，卖不动了。
　　【主持人】：您觉得现在地价高还是低呢？
　　【吴振绵】：目前来看，地卖不出去肯定是因为房子卖不出去，地价高还是低根据市场来决定，比如我现在手里压着40万平方米房子，可能都卖出去能卖30个亿，这30亿回来以后可能把这30亿付出一部分工程款，起码20亿可以买地，这个地价不就上来了嘛，现在地价都卖不出去，手里没有富余钱，土地再便宜也没有人买，所以土地价格是市场决定，目前来讲，因为前一段土地价格上的太快了，回调是很正常的，就是说开发商在冷静，政府也冷静，使劲拍，一块地、一亩地卖几百万，下一步可能开发商要想这次调控最后房价能定多少、建设成本是多少、利润是多少那就很冷静的，只要开发商冷静了地价就稳定了，不抢了，你爱买你买吧，你没算价好你亏嘛，所以市场调整比哪个都有效。
　　【主持人】：我觉得您说的非常理性，回到刚刚说道的第三个问题，我查了一下关于您的一些资料，今年吴总也是60岁了，比共和国的年龄还要大，改革开放30年，我想您应该说从改革开放到现在开始投身的我们的体育产业当中来，您现在的状态来讲，您自己的工作和生活之间时间配比是什么样的状况呢？
　　【吴振绵】：时间配比，要按照我自己想，该退休就退休吧，自己如果力所能及的话，干点自己喜欢干的事，但是像我这样一个说俗了叫体制内的人，又是中共党员，第一条就得服从组织需要，我今年年初就到年龄了，到年龄之前我就跟领导写了一封退休的申请，最后组织上觉得还需要你在这儿继续干下去，干到什么时候不知道，名正言顺的党组纪要给你了，你就再好好干。领导找我谈话说，你什么态度，不让你退休啊？我说说点60年代的话，叫一颗红心两手准备，你让我退我就高高兴兴的回家，也可能找点别的事做，不让我退，我每在这一天都要对这个公司负责人，把这个公司既考虑眼前，又要考虑长远，而且对员工负责任，对国有资产负责任。
　　【主持人】：您以前是打篮球的，现在还看比赛吗？
　　【吴振绵】：看。
　　【主持人】：您喜欢哪个球星？
　　【吴振绵】：我就不是喜欢哪个球星了，像我这个球星，可能涉及到哪些球星会比较看，比如有姚明看看，有易建联看看，跟老百姓的心情是一样的，应该说时间越来越少，过去几年还有时间看美国的NBA总决赛，现在不看了，连续几年都去看，每年都去看，那时候做中国篮球协会副主席，实际上我去看也是为了增加中体产业的发展，那时候做房地产我觉得是有道理的，因为房地产很火爆，那个时候比较挣钱的行业我们参与了，我们也赶上了，也赚了钱，我们下一步就应该最主动的发展我们自己有血缘关系的行业，发展我们自己强项的时候到了。
　　【主持人】：你打篮球的时候打什么位置？
　　【吴振绵】：我打篮球是好几十年前了，我打边锋的，现在说前锋速度比较快，我们那时候打篮球1米9多就是高的了。
　　【主持人】：如果说总结过来，做运动员和做企业相比较而言，如果说重新再选择的话，您更愿意做哪项呢？
　　【吴振绵】：各有各的难处，当运动员的时候是很辛苦的，但是当教练员和当总经理应该说一样，就是压力很大，要天天动脑筋，我也当过运动员，我也当过教练员，要研究你的对手，包括每个位置的队员他的特点都要研究的很透，然后你才能布置你的队员怎么制约他、怎么制约他，怎么发挥集体的力量，最后取胜，这是当教练员的一种压力，天天睡不好觉，明天这场比赛输了会什么样、赢了会怎么样，天天算这个账，压力很大。做这个总经理一样压力很大，面对着市场，你要分析你这个投资项目有多大的风险，能不能赚钱，自己有多少钱，参多少股份合适，这个风险大的我怎么做，风险小的我怎么做，这些东西是压力。再一个来自于周边的压力，员工的压力和同事们之间的压力都有，又要对大家负责任，又要公司赚钱，又要解决矛盾。
　　【主持人】：家怎么样？
　　【吴振绵】：家庭好像多少年来不太注意这个事，反正家里面对我也算满意，最起码家庭觉得还行，你家老公干的还凑合。
　　【主持人】：没有对自己过多的要求？
　　【吴振绵】：没有，没有太多的要求，昨天下飞机就赶回来上班，我原来以为今年坐的少呢，但是今年统计又一百多个航班了，一年大概得坐130到150个航班。
　　【主持人】：对航空公司做的贡献比较大。
　　【吴振绵】：我现在是好几个公司的金卡，是国航的白金卡，很可笑的，我对自己的秘书们也很迁移，说买张票今天到沈阳，今天到沈阳是为了解决一个项目公司的一笔贷款，要见银行行长，晚上要吃饭，我第二天要到哈尔滨，到哈尔滨有一个论坛，我去参加论坛，把这个讲完以后从哈尔滨飞回北京，结果到沈阳就变了，说银行行长今天从上海没赶回来，有事了，要改到后天中午，后天晚上必须回北京，后天晚上北京有一个活动还要参加，怎么办？就得当天晚上没有飞机票了坐火车也要到哈尔滨，从沈阳到哈尔滨的机场就没用了，就赶快买一个从哈尔滨到沈阳的机票，上午赶到，中午吃了饭，跟行长谈明白了，什么都签好，下午飞机再赶回北京，然后晚上再去赶另外一个活动。比如到青岛，我早晨去，最晚一个航班回来，到那以后说市长晚上有事了，中午请你吃饭，晚上没事了，赶快改飞机回来，有时候直接飞哪去了。这种活动比较频繁，一年一百多个航班也比较辛苦。
　　【主持人】：您现在想的最多的是什么样的事情，还是公司的事情？
　　【吴振绵】：肯定想得最多的就是这个公司下一步明年怎么办，今年我们有多少利润，明年会有多少利润比较有保证的，还有多少没有保证的，明年市场是个什么行情，我今年可能利润是公司成立十年来最好的，明年呢，能下去多少，所说因为说有了金融危机，利润肯定往下降，降多少股东能理解，降多少以后股东不理解，年底了，所有的公司指标怎么定，班子怎么调整，哪个总经理不能用了，哪个有问题了，主要这些压力比较大。
　　【主持人】：看来应该说可能做运动员的时候是比较快乐的，虽然辛苦一些。
　　【吴振绵】：对，那种是肉体上的辛苦，咬咬牙就过去了，当运动员是最幸福的。
　　【主持人】：做企业可能考虑更多的事情。
　　【吴振绵】：对。

2009房价头顶三道高压线

2008-12-31T16:50:00.000+08:00

站在2009年的年关，一些城市曾表现“矜持”的房价或在09年面临全面调整；身处资金密集型行业的不少开发企业将面临融资困境，烂尾楼或重现市场；而在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格面临方向性的选择。

保障房大批入市商品房供大于求房企资金链紧张
站在2008年的岁末，回想去年此时，大家还在为房价会否在今年出现拐点争论不休，转眼高房价时代已渐行渐远。
站在2009年的年关，一些城市曾表现“矜持”的房价或在09年面临全面调整；身处资金密集型行业的不少开发企业将面临融资困境，烂尾楼或重现市场；而在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格面临方向性的选择。
被抢占的市场地盘
自2007年以来，政府已多次表示加大对保障性住房的投入，为刺激内需，今年保障性住房的投入再次加码，将分三年投入9000亿元，平均每年新增130万套经济适用房。
对此，中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，目前，我国的保障性住房供应量占到全国房地产市场总供应量的5%左右，全国又有9000亿新增投入，对市场造成影响的主要是其中的400万套经济适用房。根据近几年全国住宅销售量的平均增速(约20%)测算，若在2009-2011年每年分别增加130万套经济适用房，那么2009年作为加快保障性住房建设的关键一年,保障性住房销售量占住宅销售的比重将达到20%，2010-2011年保障性住房销售占住宅销售总量比重将逐步降低到15%。可见，保障性住房特别是经济适用房的投资对房地产市场的影响是比较大的。
与此同时，黄瑜表示，明年我国商品房供过于求的局面将更为严峻。1-11月全国商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势，预计全年同比增幅在5%左右。与之相反，08年销售量同比持续下降，1-11月全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的销售水平，那么销售量和供应量之间的差距将不断拉大，供过于求的形势将比较严峻。
根据中国指数研究院掌握的累计可售商品住宅数据来看，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量(不包括保障房)，按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。
针对保障房会否冲击市场，建设部政策研究室副主任秦虹在接受本报记者专访时表示，目前的住房保障规划是根据各地方住房普查后的结果制定的，各个地方根据当地的住房困难情况确定了保障性住房的规划，“并不是凭空想象”，根据调查结果，目前，我国人均住房面积低于10平米的低收入住房困难户有约1000万户，这些家庭难以仅靠自身的力量在市场上解决住房问题，需要住房保障的支持，这部分需求和商品房市场并不冲突。总的看，未来三年每年3000亿元的保障性住房投资将占到全国房地产投资量的10%左右，产出量最多占到15%。下一步房地产形势的变化取决于政策的落实、宏观经济形势的走向以及开发企业能不能积极采取合适策略应对，将会是这三方面综合因素合力作用的结果。
社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，决定房地产走势的还是市场本身，房价目前泡沫仍然太大，就如同股市仍处在4000-5000点的位置，下跌的趋势难以改变，只要宏观经济没有见底，房价也不乐观，“明年希望不大”。
中金公司首席经济学家哈继铭预测，房价将出现明显回落，估计未来两年全国平均房价下跌15-20%，房地产投资增速也将大幅下滑。
烂尾楼或重现市场
日前召开的国务院常务会议提出，要加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。
对此，尹中立观点颇为鲜明，他认为前两年的房地产大牛市，使得部分房地产开发商认为房价只涨不跌，加大投入房地产市场的资金力度。但在市场萧条时，“是肯定会出现烂尾楼的，这是房地产市场的必然规律，就算明年不出现，后年也会出现”。他预计，前几年大规模将资金投入房地产市场的开发企业将在明年面临被淘汰的压力，“死掉一批是必然的”。
一向对数字敏感的华远集团总裁任志强同样不乐观，他估计，到明年我国的空置量会超过4亿平方米，这意味着至少有1.2万亿元的资金将会闲置，“这是一个很危险的信号，2008年很多人还没感觉到剧痛，只是钱紧张了，明后年没钱花时，就有可能开始破产。”他认为，对于房地产业来说，剧痛还在后头。
对此，秦虹表示，在紧缩的货币政策下，我国对开发企业的融资控制比较严格，现在提出实施相对宽松的货币政策，是为了支持开发企业的合理投资贷款需求。目前，房地产投资增速下滑很快，11月份我国的房地产投资单月增长已经降到7%左右，这对上下游产业会产生很大的影响。
房地产行业是资金密集型产业，企业资金链断掉就没办法存活，会造成比如烂尾楼等大量社会问题。她表示，现在的房地产企业通过资本市场融资已经很难了，房地产销售也受到影响，所以提出要通过信贷支持开发企业的合理资金需求。从支持企业间接融资角度来说，一是开发企业融资额度会放宽，二是受降息的影响，企业资金成本会降低，三是融资内容也有所扩展，不仅仅是开发贷款，还会有并购贷款。从直接融资角度讲，REITs和企业债券开始进行试点。从直接和间接两个方面双向放宽开发企业融资问题，主要是为了保证房地产投资增速不至于下滑太多，不影响上下游产业，不影响就业。
政策支持自住性需求
自10月份以来，一向紧收的房地产政策逐步放松，不少人认为政府正在逐步松绑“二套房贷”政策，并期待后续利好出现。
对此，秦虹表示，针对“二套房贷”政策，这次只是在原来首次购房信贷支持的基础上，再次强调了对自住型和改善型住房消费的信贷优惠，这次明确了改善型住房概念，就是指人均住房面积低于当地平均水平，再次申购第二套用于改善居住条件的普通自住房。
她认为，无论是首套住房还是改善型住房，政府都是在鼓励自住性需求，并不鼓励投机和投资行为。至于投机和投资需求，门槛较高，不可能像自住购房享受那么低的利率。未来政策还是会继续限制房地产投资和投机行为，鼓励自住。而暂定一年减免营业税是要鼓励大家去积极购房，提振信心消费，减少观望，“至于下一步政策怎么调整，要看以后的市场情况才能确定”。目前，交易环节税费的减免力度已经很大，税费降了很多，再降的空间不大。
“政府不是万能的”，尹中立表示，在调整房地产市场过程中，政府的作用有限，“不可能把所有的事情背起来”。
而在商品房和保障性住房之间，尹中立认为政府进退两难，“兼顾市场就应该减少保障房，但保障性住房建设投入减少就会使得投资不足。只能顾此失彼，我建议还是保证保障性住房建设”。至于明年，尹中立认为政府可在完善经济适用房分配管理制度方面下工夫，让经济适用房以封闭运行的模式运转起来，由于北京市2006年的类似尝试曾引起已购买经济适用房人群的反对声音，他建议政府可采取新老划断的方式，让未来进入市场的保障房能真正投到穷人身上。

09房地产市场预测:成交回升救市力度加大

2008-12-31T16:49:00.000+08:00

从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。
　　一、房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性
　　以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。
　　从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。
　　二、开发投资增幅将进一步下降，房地产企业债等融资手段将大行其道
　　由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。
　　2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成 2007 年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经开发企业的一个重要的资金来源。2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很多的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。房地产行业将进一步整合，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。
　　三、自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场生力军
　　2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。
　　2008年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。
　　四、国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，但手段更加灵活审慎
　　在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长调结构促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。

房地产信心恢复 09楼市需求有望逐步释放

2008-12-31T16:46:00.000+08:00

百日来五度降息、中央层面的楼市利好政策接二连三。此间观察家认为，房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分城市房价也开始跌至有效需求的购买力范围，2009年楼市需求有望逐步释放。
　　12月23日起的存贷款基准利率下调是我国今年9月来的第五次降息。从当日股市急跌的反应来看，连续降息被市场视为经济前景更加恶化的信号，此次降息也被一些人士称为是给“熊伯伯挠了挠痒痒”。但降息给房地产市场供需双方带来的是真金白银的利好，间接提升了需方购买力。以50万元、20年的商业贷款为例，在执行0.7倍优惠利率情况下，借款人的月供能较五次降息前节省近700元，20年累计节省利息16.8万元。对大多数借款人来说，这种累积降息带来的实际利好将在明年1月兑现。
　　同时，住房交易环节税费减免政策已从11月开始落到实处，业内期待已久的营业税政策调整也如愿实现。贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用在近两个月来已有所体现。渤海证券23日发布的监测数据显示，北京、天津、上海、深圳、广州等12座主要城市房地产总体成交量连续五周环比上升。在同比数据方面，南京和天津同比回落，上海和武汉连续三周同比上涨，北京和杭州单周同比上涨，深圳则持续23周同比上升。
　　当然，由于楼市存货依旧偏高和明年宏观经济形势不太乐观，楼市回暖进程不可能一帆风顺。不少专家认为，明年经济下行风险比预想的要严重，实现8%的经济增速面临诸多挑战。同时，不少城市的房屋存货消化时间在一年左右，楼市未来供大于求的矛盾依然明显，购房人信心完全恢复也尚待时日。但不少有利因素将推动楼市企稳。比如，4万亿经济刺激方案有望在明年2季度开始显现；降息、减税等一系列调控政策将继续出台；开发商不断降低开工面积放慢了存货净增速度；部分地方政府可能出台更大力度楼市利好政策等等。
　　实际上，能有效推动楼市回暖的主要因素还是高房价的适度回调。市场已反复证明，那些定价合适的楼盘往往是销售火爆，需求旺盛；也只有定价合理，开发商才能实现加速销售回款，缓解资金压力的目的。而且，未来进一步出台刺激住房消费的调控政策已无多大空间，要使已出台政策起到最佳效果，开发商更应进行合理促销，借政策助力缩短楼市调整周期。

上海“新八条”新政点评

2008-12-29T22:26:00.000+08:00

12月27日上海市政府出台了“国十三条”在上海的八条落地政策“新八条”，其中针对商品住宅交易的内容包括：
人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。此外对以家庭为单位购买第二套普通住房的，公积金贷款上限额度从每户20万提高到40万，若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元。
　　上海中原研究咨询部经理马冀表示，此次上海楼市“新八条”政策，就“二套房贷”、改善型需求释放方面有了较大尺度的放宽，其赶在2008年末最后一个周末发布，且强调松绑政策实行时间限定在2009年12月31日之前，均反映了政府在维护2009年经济平稳发展、刺激住房消费方面十分迫切。一方面，作为上海城市经济支柱之一的房地产行业活跃，能够有效促进市场的整体活跃，在对其进行短期性的全面松绑很有必要；另一方面，“新八条”对于保障性住房以及普通住房建设的再次强调，在中高端市场全面活跃的同时，也反映了政策在明年进一步落实解决低收入人群住房问题的态度，维护市场稳定运行，避免房价非理性上涨再次出现。
就政策的具体细则而言，此次“新八条”重点针对二次置业以及非普通住房交易，与之前上海的“楼市十四条”、中央的“国十三条”相比，松绑尺度明显加强。
　　在购买非普通住房方面，2009年1月1日之后，2年以上非普通住宅交易营业税由全额转为差额征收，与之前上海“楼市十四条”叠加，2009年2年以上住房成交营业税将全面转为差额征收。其中2—5年的中高端住房市场受影响程度最大，作为二手房市场的成交主力，预计其挂牌量于明年1月政策施行开始将有所激增，成交量在春节之后走向活跃，在3、4月份明显回暖。
　　在二次置业方面，“新八条”内有关商业贷款以及公积金贷款方面的政策，对买家利好能够有效推动置换改善型需求的释放。
　　一．此次“新八条”针对“二套房贷”，去除了之前“国十三条”中对第一套房人均居住面积的限制，对购买第二套“普通住房”的，均比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。考虑到自11月上海新“普通住宅标准”颁布以来，全市二手存量房普通住宅比例已达60%以上，其中中环区域普通住宅比例则在80%左右，新的“二套房贷”政策受惠面较广，能够有效推动改善型需求卖家的热情提升；同时对卖家心态也会产生一定的影响，为促进成交而调低房价以达到“非转普”的行为预计在明年1月之后将进一步增多。这对促进市场交投活跃，同时维护房价稳定均具备积极意义。此外“二套房贷”在普通住房上的松绑，也是对未来第二套非普通住房贷款松绑，乃至三、四套房贷松绑做好了前期准备。
　　二．对以家庭为单位购买第二套普通住房的，公积金贷款上限额度从每户20万提高到40万，若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元。与以往第二套房仅限以个人为单位，贷款额度有限不同，此次公积金政策利好推动之下，作为置换改善型主力的三口之家将成为直接受惠者，明年该类人群在二次置业上的热情将被积极提升。
　　值得一提的是，鉴于此次政策施行时间仅为2009年一年，不难看出政府对于楼市的全面放开依旧持谨慎态度，短期内的松绑目的在于拉动内需刺激消费，推动市场恢复活跃，以达到抵御全球经济危机对于上海市场的打击。在对松绑时间设限的同时，相信明年交投活跃之后政府在避免房价非理性上涨上依旧会采取一定的措施，并对可能出现的市场过热再次采取抑制政策。今后在房贷交易成本下降的同时，明年房价上半年缓慢调整、下半年稳中有升的状态依旧不会改变，作为买卖双方而言，看待市场利好均需抱理性态度。

沪“新八条”松绑楼市减税惠及改善型购房者

2008-12-29T22:23:00.000+08:00

“27日出台的上海地产'新八条’政策反映出上海在减免税收方面的态度非常坚定,远高于其它城市。

如果明年房价继续下滑,不排继续降契税的可能性,甚至也不排除重新实行曾在1998-2003年执行过的购房退个税的'猛招’。”29日,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向新民网记者说道。
　　12月27日,虽然是周六,上海市政府办公厅却风风火火出台救市新方案--《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展实施意见的通知》（沪府办发<2008>55号）。这一文件,主要是细化和落实12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。“但是与国家的政策相比,上海市的落实政策主要有三条措施是新增的,或者说优惠力度更大。”杨红旭如是说。
　　“对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的,暂按1%税率征收契税。”这是上海地产新八条的一大亮点,将原来优惠进一步的扩大,不再局限于第一套购房者。
　　对此,杨红旭向新民网记者表示,此项政策虽然优惠幅度不大,但反映出上海在减免税收方面的态度非常坚定。“在前些年的楼市低迷期,上海曾把购房契税降至0.75%的历史低点。1998-2003年,上海甚至动用过购房退税的'猛招’。如果明年房价继续下滑,不排除继续降契税的可能性,甚至也不排除可能重新实行购房退个税的'猛招’。”杨红旭如是说。

上海出台“新八条”松绑二套房贷

2008-12-29T22:20:00.000+08:00

上海公布促进楼市健康发展的八条意见(下称“新八条”)，明确放松第二套房的贷款政策：为改善居住条件再贷款购第二套普通住房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
北京中原地产三级市场部副总经理宫萍今日上午表示，国务院对第一套房的限制条件是“人均住房面积低于当地平均水平”，目前北京尚未出台相关细则，按照国务院出台的标准执行。　　上海界定为“为改善居住条件”，宫萍认为，这将给银行更大的操作空间，将使更多的购房者享受税收等相关优惠政策。
上海 “新八条”部分内容（执行期限：2009年1月1日至12月31日）
　　◆个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税
　　◆对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%的税率征收契税
　　◆购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元

上海新八条重点突破二套房贷须看银行是否配合

2008-12-29T22:18:00.000+08:00

27日，上海市又推出刺激楼市的“新八条”，其中对于改善型二套房做出了优惠贷款政策。
对此业内人士普遍认为新政使得“二套房贷”得以宽松多项措施合力可以帮助明年市场回暖，但是，这个优惠是否能够执行，还要看银行脸色。
　　在新出台的政策中，指出了对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这就意味着，上海不再以当地人均面积作为限定改善需求的标准，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。
　　今日上午，21世纪不要动产上海区域市场中心分析师向新民网记者表示，本次上海楼市新政既是对国务院11天前“三条措施”和上海“14条”的一个延伸，同时重点突破了“二套房贷”、有了实质性放松。加上与之前数次国家、地方层面的楼市调整政策、降息等扶持措施累积在一起、在明年1月1日一道正式实施，将对上海二手房市场的回暖起到一个较为明显的提振作用。从购房者角度看，改善型购房需求和部分实力型的长线投资者可能藉此进入市场，而这一部分购买能量，正是目前阶段下市场能够持续保持较好回暖态势下的支撑力量。
　　但是上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，由于地方商业银行听总行的，总行听银监会的，上海这种指导银行房贷的意见还难说铁定会得到在上海的商业银行贯彻。他指出，现在的“新八条”并未明确，银行在执行贷款政策时，如何区分用于改善居住条件和用于投资的再贷款购买第二套普通住房。(新民网张骏斓)

上海地产新八条要看银行脸色

2008-12-29T22:17:00.000+08:00

核心提示：上海新政鼓励购房力度更进一步。其中有关二套房政策部分，更是没有出现中央政策里一直保留的关于首套人均面积的限定条件。专家表示，这一差别显示，楼市调控已经由“一刀切”式的全国调控，逐渐向因地制宜的政策制定转变。

12月27日晚，上海市政府发布《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（下称“上海8条”），相比于国务院政策，上海新政鼓励购房力度更进一步。其中有关二套房政策部分，更是没有出现中央政策里一直保留的关于首套人均面积的限定条件。专家表示，这一差别显示，楼市调控已经由“一刀切”式的全国调控，逐渐向因地制宜的政策制定转变。
人均面积不再是前提“上海8条”中的第二条规定，“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，上海不再以当地人均面积作为限定改善需求的标准，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，此前12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（下称国13条）中规定：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。
此次“上海8条”的规定这对于促进二次置业者入市，无疑非常利好。“当然，由于地方商业银行听总行的，总行听银监会的，上海这种指导银行房贷的意见还难说铁定会得到在上海的商业银行的贯彻。但对于剌激住房消费来说，有此宽松政策，总比没有好。”事实上，“上海8条”并未明确，银行在执行贷款政策时，如何区分用于改善居住条件和用于投资的再贷款购买第二套普通住房。
上海可能继续降契税“对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。”“上海8条”中的这一条是“国13条”中没有的。
10月上海出台的14条促进房地产市场的新政曾规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％”。现在则进一步把这项优惠扩大，不再局限于第一套购房者。此项政策虽然优惠幅度不大，但反映出上海在减免税收方面的态度非常坚定。
在前些年的楼市低迷期，上海曾把购房契税降至0.75%的历史低点。1998—2003年，上海甚至动用过购房退税的“猛招”。
专家表示，上海最新文件的出台主要是对国13条的细化和落实，而国13条的重要性堪与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相提并论。此次上海出台的落实文件力度超过前者。从目前的发展状况来看，以往一刀切的调控方式已经有所改变，地方政府正在因地制宜地应对市场调整。